83610 (688901), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:
– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);
– метод укрупненных элементных показателей;
– метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.
Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает точность расчетов – 90%.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода укрупненных показателей относятся и сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:
– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);
– метод укрупненных элементных показателей;
– метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.
Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает погрешность расчетов – 10%.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.
В данной работе при определении рыночной стоимости объекта использовалось совмещение техники укрупненных элементных показателей и техники сравнительной единицы. Стоимость возведения непосредственно конструкции здания без стоимости необходимого инженерного оборудования и его монтажа и без стоимости внутренней отделки определялась с помощью техники сравнительной единицы, где сравниваемой единицей измерения потребительских качеств является 1 кв. м общей площади здания. Далее к этой стоимости прибавляется стоимость затрат на приобретение и монтаж систем инженерных коммуникаций, а также на внешнее благоустройство. В данном случае имеет место применение техники укрупненных элементных показателей, где к стоимости конструкции здания прибавляется стоимости затрат по частям здания.
Стоимость нового строительства складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.
В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию офисного назначения (бесперебойные системы электропитания и безопасности, системы кондиционирования, вентиляциии пр.), – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первокласных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.
Системы отопления и водоснабжения
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответсвующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха
Данные получены в ООО «Шарс». Фирма «Шарс» осуществляет профессиональное проектирование, комплектацию оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования от простых до элитных с учетом пожеланий заказчика. Стоимость таких систем составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.
Системы связи, и энергоснабжения
Затраты по данной позиции составляют 50 USD/кв. м общей площади. Данные получены в фирмах, специализирующихся на проектировании, установке и наладке подобных систем, таких как агенство коммуникационных технологий ОАО «НВС», АПТ ЗАО «РОСНЕВА», ООО «Гранд технологии», «Иноротех», КБ «Юпитер», «Балтпромкомплект», ООО «Мегарон», «Нева Электрик».
Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили сметную стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.
Таким образом, сметная стоимость нового строительства рассматриваемого улучшения составила 10 500 000 рублей, с учетом округления.
В данном случае стоимость рассматриваемого земельного участка определялась методом предполагаемого использования, т.е. реализация на нем ННЭИ, которое является строительством мини-отеля. Причем стоимость строительства, определенная с помощью системы УПВС, методом сравнительной единицы, составляет 802 000 USD. Прогнозируемый срок строительства равен 2 квартала, далее планируется сдать помещения в аренду по арендной ставке 10 USD/кв. м в год. Причем предусматривается вариант сдачи готового объекта в аренду под реализацию в нем гостиничного бизнеса, предусматривается долгосрочный договор аренды, все операционные расходы по реализации данной функции арендатор берет на себя, для арендодателя в качестве операционных расходов выступают затраты на управление (минимальны) и маркетинг. После прогнозного периода планируется продажа построенного объекта. Подробное описание методика расчета текущей стоимости будущих выгод от реализации проекта представлено в рамках применения доходного подхода при определении стоимости объекта. Затраты на приобретение аналогичного оцениваемому земельного участка под застройку составят с учетом округления 3 900 000 рублей.
При реализации проекта строительства данного здания необходимо обеспечить дополнительный доход инвестору данного проекта, значения данной величины находятся в интервале 10–30% от сметной стоимости строительства. Данная прибыль зависит от объемов и сроков строительства. В данной работе при оценке прибыли предпринимателя использовался метод, учитывающий метод альтернативного проекта. Данный метод предложен кафедрой «ЭиМН» СПбГПУ. Прибыль предпринимателя может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи доходного объекта.
Выше были определены стоимость земельного участка (Сзу) – 3 900 000 руб. и сметная стоимость нового строительства (Сс) – 10 500 000 руб. Предположительный авансовый платеж (Сав) будет составлять 10% от стоимости воспроизводства объекта или 1 050 000 руб. Тогда начальный платеж составит: С0= Сзу+ Сав= 4 950 000 руб. Сумма всех издержек С= Сс+Сзу= 14 400 000 руб. Поскольку принятой схемой оплаты за выполненные работы в строительстве являются ежемесячные платежи, на основе суммы всех издержек за исключением начального платежа (С0) определим размер единичной платы (Сед): (14 400 000 – 4 950 000)/12=787 500 руб., где 12 – нормативная продолжительность строительства объекта. Величина нормы отдачи (Y0) составит 23,12%, подробный расчет данной величины представлен в рамках определения рыночной стоимости объекта доходным подходом. Прибыль предпринимателя находится из уравнения: Сс+Сзу+ПП = Сальт. При этом (Сс+Сзу) определяется простым суммированием, а Сальт находится как дисконтированная к концу расчетного периода сумма С0 и Сед: Сальт = С0*(1+ Y0)12+ Сед1*(1+ Y0)11 + Сед2*(1+ Y0)10 +………. Сед12.. Таким образом, прибыль предпринимателя для осуществления данного проекта составляет 2 340 000 руб., или 22% от сметной стоимости строительства.
Износ (устаревание) – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке, и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Объект оценки представляет собой здание 1947 г. постройки, но в 2000 г. здание подвергалось капитальному ремонту. Таким образом, можно говорить о том, что все возможные причины присутствия устранимого износа были убраны в процессе капитального ремонта, поэтому у рассматриваемого объекта присутствуют только элементы неустранимого физического износа. Неисправимый функциональный износ определялся методом эффективного возраста, где величина износа равна:
Ф (%) = (Тнорм – Тэф.ост.)/Тнорм; Тнорм
нормативный срок эксплуатации, в данном случае 100 лет; Тэф.ост – оставшийся эффективный срок эксплуатации, определяется исходя из текущего физического состояния здания, учитывая то, что в 2001 году здание подвергалось капитальному ремонту, оставшийся срок эксплуатации равен 70 годам. Таким образом, физический износ для данного объекта равен: (100–70)/100 = 30%. Он составит: (сметная стоимость строительства + прибыль инвестора)* 30% = 3 825 000 руб.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Поскольку в здании имеется все необходимое инженерное оборудование, соответствующий его назначению уровень отделки, проведена перепланировка под офисную функцию, технические характеристики конструктивных элементов удовлетворяют современным требованиям. Таким образом, функциональный износ у рассматриваемого здания отсутствует.
Внешнее устаревание обычно вызывается факторами извне – изменение ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т.д. Поскольку экономическое развитие Санкт-Петербурга имеет одни из самых высоких темпов в Европе, а данный район не является стагнирующим, можно с уверенность говорить об отсутствии внешнего износа у объекта.
Сметная стоимость строительства здания идентичного оцениваемому составила 10 500 000 руб. Прибыль предпринимателя при осуществлении данного проекта составила 2 340 000 руб. Затраты на приобретение земельного участка под застройку 3 900 000 руб. Величина накопленного износа составляет 3 825 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная затратным подходом, на рассматриваемую дату оценки, с учетом округления составляет 12 900 000 рублей (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч рублей).
Доходный подход определяет стоимость объектов недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
Основные этапы процедуры оценки при использовании данного подхода:
– Оценка потенциального валового дохода для объектов на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
– Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.
– Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода.
– Пересчет чистого операционного дохода за прогнозный период в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.
– Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка времени.
– Метод дисконтирования денежных потоков более применим для оценки объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
