83610 (688901), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Затраты на системы связи, безопасности и бесперебойного энергоснабжения составляют 60 USD/кв. м общей площади.
Таким образом, стоимость затрат на строительство здания торгового назначения составит с учетом вышеперечисленных затрат 550 USD/кв. м общей площади здания.
Итого сметная стоимость строительства нового здания данного назначения составит 396 000 USD. Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 495 000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.
Рынок мини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития. Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды. Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокой заполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а также низкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этого бизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики (информация получена на сайте www.irn.ru). Выявив недостаточность предлагаемых объектов гостиничного назначения на рынке Санкт-Петербурга, делаем вывод о хорошей перспективе малых гостиниц (до 50 мест). Мини-отель – это индивидуальный подход на удовлетворение потребностей каждого клиента, представляет собой традиционную гостиницу с портье, горничной, отдельными помещениями где можно приготовить обед, в номерах имеется санузел, душ, телефон, фен и др. Мини-отели отличают большие текущие затраты при самом высоком уровне доходности. Уровень мини-отеля соответствует уровню 2–3 звездной гостиницы, поэтому при нахождении стоимости аренды, уровня недозагрузки, коэффициента операционных расходов использовались данные соответствующие гостиницам данного класса.
Общая площадь возводимого мини-отеля составит 2562 кв. м. Здание планируется как кирпичное пятиэтажное сооружение. В подвале планируется организовать гараж на 45 мест, с учетом 12 кв. м. на одно место. Гараж будет обслуживать клиентов отеля. Стоимость данной услуги входит в стоимость номера отеля. Высота этажей и подвального помещения составит 3 метра. Площадь застройки составит 540 кв. м. Остальная часть земельного участка – 185 кв. м. – необходима для маневрирования автомобильного транспорта возле Объекта. Изучив ситуацию на рынке гостиничного бизнеса рассчитываем среднее соотношение одного номера гостиницы к 60 кв. м. общей площади, таким образом, имеем 42 номера в нашем будущем здании мини-отеля. В данном случае рассматривается вариант сдачи в аренду готового объекта управляющей компании, которая будет непосредственно реализовывать на объекте гостиничную функцию самостоятельно. Таким образом, все риски, расходы и доходы от реализации гостиничного бизнеса лягут на плечи арендатора, который в свою очередь будет осуществлять арендные платежи за все здание в целом. Руководствуясь рыночной конъюнктурой справедливой будет арендная ставка в размере 10 USD за кв. м в год. Таким образом, все операционные расходы от реализации рассматриваемой функции арендатор берет на себя, остаются расходы на маркетинг и управление объектом. Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации.
Стоимость строительства данного здания рассчитана индексным методом с помощью нахождения объекта-аналога в системе УПВС. Строительный объем здания составит 10368 куб. м. Аналог найден в сборнике №28, отделе №1, части второй. Стоимость строительства 1 куб. м. составит 24,2 руб. Прибыль предпринимателя берется в размере 25% от стоимости строительства. Все коэффициенты перехода взяты из всероссийского научного информационно-аналитический бюллетеня «Стройинформ». Итого восстановительная стоимость здания данного варианта использования составила с учетом округления 802000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 25,31%.
Общая площадь вновь возводимого офисного здания соответствует общей площади Объекта и составляет 750 кв. м.
Здание планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. На первом и втором этаже разместятся офисные помещения. Высота этажей по 3,0 м. Размер пятна застройки при принятом конструктивно-планировочном решении составит 357 кв. м. В нашем случае свободное пространство позволяет сделать стоянку на 30 автомашин.
При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 90% помещений здания. Общая площадь составит 750 кв. м, арендная площадь составит 675 кв. м. Расчет рыночной стоимости рассчитывается методом прямой капитализации.
Среднее значение арендной ставки для офисных помещений составляет 20 USD/кв. м в месяц. Приведенные арендные ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующего назначения для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Открытая стоянка может использоваться для обслуживания служащих фирм, арендующих помещения. Данная услуга входит в набор услуг соответствующих данной ставке аренды.
Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 450 USD/кв. м.
Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня (350 USD/кв. м), его «начинки» и стоимости благоустройства прилегающей территории.
Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобным офисным помещениям (системы электропитания, системы кондиционирования и вентиляции) – примерно составляет 40% от стоимости строительства самого здания. Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, энергоснабжения.
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответствующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.
По данным Фирмы «Шарс» стоимость систем кондиционирования и вентиляции составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.
Затраты на системы связи, и энергоснабжения составляют 50 USD/кв. м общей площади.
Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.
Итого стоимость строительства нового здания данного назначения составит 367 500 USD.
Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 459 375 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.
В результате расчетов получили, что максимальная стоимость земли достигается при реализации функции мини-отеля. Стоимость земельного участка будет равна с учетом округления 2580000 рублей.
Варианты ННЭИ земельного участка с улучшениями выбираются в соответствии трем критериям: законодательная разрешенность; физическая осуществимость; экономическая целесообразность.
Назначение Объекта – нежилое, однако, при анализе исходим из предположения, что при изменении назначения использования помещений, препятствий со стороны администрации Невского района не возникнет.
В силу того, что Объект расположен в зоне жилой застройки, далее исключаются варианты функций, предлагаемых к реализации на Объекте, связанные с производственной либо сельскохозяйственной деятельностью.
В связи с этим, можно предположить, что законодательно разрешенными являются варианты реализации улучшений под транспортную, торговую, офисную, спортивно-оздоровительную, сервисную, образовательную, рекреационную, развлекательную, жилую и медицинскую функции.
Диктуется физическими характеристиками улучшения: архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций, этажность, метраж, месторасположение. Препятствия физического характера могут возникнуть при реализации на Объекте спортивно-оздоровительной, транспортной, рекреационной, развлекательной функции. Причинами этому могут служить маленькая высота потолков, небольшая этажность здания, относительно небольшой размер прилегающего земельного участка, невысокая несущая способность конструкций.
При анализе возможных вариантов использования улучшений с точки зрения экономической целесообразности, отметим существенные для Объекта факторы:
– назначение оцениваемых помещений – нежилое;
– ближайшее окружение Объекта: охраняемая автостоянка, гаражи и жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений;
– в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения;
– средняя деловая активность района;
– близость станций метрополитена;
– наличие в здании всех инженерных коммуникаций;
– состояние помещений – отличное;
– неинтенсивные транспортные потоки в районе расположения Объекта оценки;
– хорошая транспортная доступность;
– удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом;
– непосредственно около Объекта имеется место парковки для 20 машин;
– достаточно развитая сеть инфраструктуры;
– с точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный.
Исходя из вышесказанного, очевидно, что помещения можно отнести к разряду «подходящих» с точки зрения использования под офисную функцию. К перечисленным факторам следует только добавить, что отделка помещений также соответствует всем критериям хорошей отделки офисных помещений: отделка выполнена с применением современных технологий и строительных материалов с учетом дизайнерских решений планировки и соответствующей формы освещения. Имеются кондиционеры и необходимые для работы электрические мощности.
Очевидно, что потенциальный собственник, имея в своем распоряжении офисные помещения в хорошем состоянии (дизайн, планировка, улучшенная отделка, специальное инженерное оборудование и пр.), вряд ли посчитает экономически целесообразным изменить их назначение, т. к. практически ни один из рассматриваемых выше вариантов использования оцениваемых улучшений (с учетом необходимых для этого затрат) не принесет большего дохода от сдачи в аренду, чем офисные помещения.
Поскольку район расположения характеризуется невысокими людскими и транспортными потоками реализация торговой функции на данном объекте не будет настолько успешной, что сумеет окупить расходы от перепланировки и переоборудования рассматриваемых помещений и принести в итоге больший доход, чем офисная функция. Также можно отметить, что для реализации торговой функции необходим временной отрезок для произведения перепрофилирующих работ и выхода на рынок, тогда как офисная функция может быть реализована в короткие сроки. Руководствуясь тем, что наибольший вклад в стоимость вносят доходы близлежащие к дате начала реализации определенной функции, данный фактор существенно прибавляет приоритетности реализации на объекте текущей функции. Таким образом, исходя из трех критериев: законодательной разрешенности, физической возможности и экономической целесообразности ННЭИ земельного участка с улучшениями является реализации на объекте офисной функции, т.е. аналогично текущему использованию.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость нового строительства оцениваемых объектов недвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа, включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю.
Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.
При использовании затратного подхода прежде всего необходимо определить базу расчета стоимости-то есть, вид стоимости нового строительства. В теории оценки существует два вида стоимости нового строительства (СНС):
– СНС объекта, аналогичного объекту оценки-то есть имеющего эквивалентную с объектом оценки полезность;
– СНС объекта, идентичного объекту оценки (восстановительная стоимость) – затраты на создание точной копии объекта оценки.
Определение восстановительной стоимости получило на практике широкое распространение, поскольку при расчетах затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующими объектами и предложенными новыми.
В данном случае, рациональным является определение восстановительной стоимости (сумма восстановительной стоимости и прибыли инвестора). Типы строительных элементов и оборудования, строительные материалы, технология строительства близки к типовым проектам, приведенным в сборниках УПВС (Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости). Поэтому определить стоимость возведения точной копии в текущих ценах на строительно-монтажные работы не вызывает затруднения. При этом необходимо учесть функциональный износ, вызванный несоответствием отдельных конструктивных решений современным требованиям рынка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
