15025 (686395), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Основные этапы:

1. оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;

2. оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;

3. расчет издержек, которые также вычитаются из валового дохода;

4. полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один из способов использования, который называется наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННИ).

Понятие ННИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости также особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННИ является результатом суждений специалиста на основе его аналитических навыков, выражая тем самым мнение этого специалиста. В дальнейшем положение о ННИ представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Для того, чтобы использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение ННИ проводится в два этапа:

1. Для земельного участка как свободного.

2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями.

5.1 Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным, или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.

В результате анализа выявлено, что наилучшим использованием участка как незастроенного будет являться сохранение на нем жилого объекта.

5.2 Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определять ННИ для участка с уже имеющимися улучшениями. В этом случае учитываются:

• возможные ограничительные условия;

• характер ближайших окрестностей (застройки);

• подъездные пути (остановки общественного транспорта);

Также при рассмотрении вопроса о ННИ учитывается:

1. Законодательно разрешенное использование.

Не выявлено документальное законодательно установленное ограничение на использование оцениваемого объекта в качестве жилого.

1. Физически возможное использование.

На дату оценки физическое состояние объекта отвечает современным требованиям, предъявляемым к жилым объектам, и позволяет дальнейшее использование объекта в указанных целях.

1. Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.

В рассматриваемом случае предполагается, что на существующих площадях возможно сохранение существующего объекта жилищного строительства, т.к. это представляется наиболее финансово целесообразным.

В результате проведенного анализа установлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием будет являться использование данного объекта в качестве жилого.

2. Расчет стоимости

1. Затратный метод

Сметная стоимость строительства определяется нами укрупнено по сборникам УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости), либо по сборникам К_о – ИНВЕСТ.

Стоимость строительства, монтажных работ, в текущих ценах определяется путем умножения индексов на соответствующую базисную сметную стоимость (т.е. стоимость в ценах 1969г., 1984г., 1991г. или 2001гг.), рассчитанную с использованием сметно-нормативной базы, с учетом:

— затрат на зарплату;

— затрат на эксплуатацию машин и механизмов;

— затрат на грузоперевозки;

— затрат на материалы и оборудование;

— накладных расходов;

— непредвиденных расходов;

— плановых накоплений;

— НДС.

1. Расчет стоимости замещения

Исходя из сметной стоимости строительства, в ценах октября 2008 года, стоимость замещения оцениваемого объекта составит (табл.2):

Таблица 2.

6.2.1 Определение общего износа

С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.

При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.

Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа:

• физический,

• функциональный,

• экономический (внешний).

Физический износ (физическое устаревание) — это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).

Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) — снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных стандартов, фундаменты более мощные, нежели необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

Экономический износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т. д.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая добавленная стоимость (ожидаемые потенциальные выгоды), то износ — неустранимый.

Экономический износ всегда неустранимый.

Выделяют три наиболее распространенных метода определения оценщиками степени износа: метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому компоненту здания с последующим суммированием); метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания); метод сравнения продаж (метод рыночной выборки), использующий рыночные данные объектов-аналогов.

Сумма всех трех видов износа — это накопленный (суммарный) износ:

И = 1 – (1-Ф) (1-У) (1-Э),

где Ф – физический износ,

У – функциональный износ,

Э – экономический износ.

После обследования здания мною установлено, что физический износ составляет 65%.

Функциональный износ проявляется в результате недостатков проектирования. В результате обследования установлено, что на объекте оценки функциональный износ отсутствует.

Износ внешнего воздействия – экономический определяется как снижение функциональной пригодности здания. Экономический износ в данном случае также отсутствует.

Следовательно, общий износ составляет:

И = 1 – (1-0,65) = 0,65 (65 %).

Восстановительная стоимость с учетом износа равна:

В_ст = 749010,94– 749010,94∙ 0,65 = 262153,829 (руб.)

6.3 Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет данная недвижимость.

В данной работе будет использоваться метод дисконтирования поступлений наличности, а также метод прямой капитализации (Метод Элвуда)

Капитализация дохода — совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

Поэтому капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делят на общий коэффициент капитализации, под которым понимают ставку, используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и приносимым этим объектом собственности доходом.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций.

Общая ставка или общий коэффициент капитализации равны отношению чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Доход на инвестиции, т. е. денежную сумму, которая может быть получена инвестором за пользование его деньгами и риск невозврата инвестиций, называют отдачей. Различают два вида отдачи:

текущая — отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;

конечная — отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возврата капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости и по существу представляет норму окупаемости капиталовложений. Ее применяют только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.

При использовании доходного подхода выделяют два основных метода оценки недвижимости:

• прямой капитализации,

• дисконтирования будущих денежных потоков.

Выбор этих методов для последующего применения зависит от вида объектов недвижимости, экономического срока ее службы, а также от качества, количества и продолжительности поступления дохода. При этом качество и количество информации по объектам-аналогам также влияет на определение ставки и выбор метода оценки ставки возмещения. Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих доходов по периодам можно использовать в сочетании с методом определения стоимости по остаточному принципу.

Характеристики

Список файлов курсовой работы