15025 (686395), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Метод прямой капитализации применяют при наличии достаточного количества данных по оценке размера получаемого дохода от объекта недвижимости, а также в случае, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого дохода.

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом, как указывалось ранее, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

При применении данного метода отдельно возврат капитала и доход от инвестиций не определяют, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод предполагает отношение стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации по формуле:

,

где Д – доход за год (руб);

С_к – ставка капитализации.

Методы расчета чистого дохода и коэффициента капитализации рассмотрены ранее.

Метод прямой капитализации используют для оценки имущественных прав, стоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (земли и улучшений), для финансовых составляющих стоимости объекта (собственный и заемный капитал). При этом применяют показатель дохода, в зависимости от которого существо и название коэффициента капитализации, рассчитанного на его основе, меняется.

6.3.1 Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой суммарную ставку, состоящую из:

• Базовой ставки;

• Различных ставок отражающих риски инвестирования, ликвидности, управления, т.д.

В качестве базовой ставки обычно используют:

1. ставка рефинансирования ЦБ РФ;

2. ставка по банковским кредитам ведущих коммерческих банков (ВТБ, Сбербанк, Газпром).

Ставка рефинансирования на 5 декабря 2008 года составляет 13 % годовых в рублях.

Ставка по кредитам крупных банков от 10 до 14% годовых в рублях.

В качестве безрисковой ставки принимаем 12% годовых в рублях.

Далее кроме безрисковой ставки должны учитываться:

• риск инвестирования в данный объект, учитывающий дополнительные риски при вложении в объекты недвижимости по сравнению с наиболее ликвидными активами (ценные бумаги).

На сегодня данный риск оценивается приблизительно в 5%.

• Поправка на управленческий менеджмент и показатель ликвидности.

Данная суммарная поправка на сегодня составляет 7,5-9%.

Таким образом ставка капитализации составит 19 % годовых (руб.)

В связи с тем, что оцениваемая недвижимость не принадлежит к разряду доходной, а используется в качестве личного жилья, данный поход не рассматривается.

6.3.2 Определение доходности объекта

Ввиду того, что оцениваемый объект не относится к разряду доходных, то есть не предназначен к получению такового – расчет по данному методу не проводился.

6.4 Определение стоимости строения

В результате проведенного анализа были получены следующие результаты: стоимость недвижимости при сравнительном подходе составила 220052,3 руб., при затратном подходе – 765 342,2 руб. Исходя из того, что недвижимость не является доходной для затратного и сравнительного методов принимаем равные веса по 0,5. Следовательно, стоимость строения будет равна:

Ст-ть стр. = 0,5С_р + 0,5З = 0,5∙285032,8 + 0,5∙ 749010,94= 517021,87(руб.)

Стоимость 1 кв. м составит 7 954,18 руб.

7. Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка может быть рассчитана одним из двух способов:

1 - сравнительный способ

2 - способ остатка

Исходя из имеющихся данных, выбираем способ остатка, согласно которому стоимость непосредственно участка определяется как разность между восстановительной стоимостью с учетом износов и усредненной стоимостью по доходному и сравнительному методам:

Ст-ть з.у. = (Д - С₎/2 – В_ст,

где Д – стоимость земельного участка по доходному методу,

С_р – стоимость по сравнительному методу,

В_ст – восстановительная стоимость с учетом износов.

В нашем случае при Д = 0 данная формула имеет вид:

Ст-ть з.у. = С – В_ст,

Таким образом:

Ст-ть з.у. = 285032,8 - 262153,83 = 22 878,97 (руб.)

Стоимость оцениваемого земельного участка равна 22 878,97 руб., стоимость одной сотки земли составит 1525,26 руб.

Вывод

В результате расчетов мной получена рыночная стоимость строения, составляющая 517 021,87 руб., и рыночная стоимость земельного участка, составляющая 22 878,97 руб.

Характеристики

Список файлов курсовой работы