177904 (685623), страница 16

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 16)

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности и сбалансированности.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле .

Таблица 7.1. - Остаточная продуктивность земли

Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированный между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Он означает, что физические элементы земельной недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов земельной недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, на разбиение земельного массива на отдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос (D) на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

Природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

Административные – территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде представлено на рис.7.2.

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей.

Ц ена

S

P D

Q Количество

Рис. 7.2.. Взаимодействие спроса и предложения на землю

Таким образом предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом – земли под застройку, - имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией, то есть абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность (см. рис.7.3).

Цена

S

p₁ D₂

p₂ D

Q Q₁ Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраине городов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия ограничений на всех уровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражают требования принципа спроса и предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, т вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности имущественного комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

7.2. Методы оценки земли

Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В ос­нове доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других вы­год. При этом стоимость земельного участка может быть определе­на путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и вы­ручки от последующей перепродажи.

Капитализация представляет собой деление дохода от исполь­зования земельного участка на соответствующую ставку капитали­зации, в результате чего величина дохода превращается в стои­мость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Исполь­зование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как рет­роспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложе­ния. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расче­тах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дискон­тированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определе­нии дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определе­нии потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко. При использовании метода прямой капитализа­ции дохода необходимо определить величину дохода и ставку ка­питализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализа­ции, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капи­тализации, первоначально разработанных для капитализации зе­мельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как раз­новидности денежного капитала и соответственно производят рас­чет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

Характеристики

Список файлов книги