3157 (684890), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Банк, являясь стороной договора купли-продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

До заключения договора купли-продажи и ипотеки заемщик/созаемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средство и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключения договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:

- ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения;

- предоставление банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

Затем заемщик-покупатель квартиры и банк подают документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли-продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога). Бюро регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества.

После государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки банк предоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика-покупателя. Заемщик-покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по договору купли-продажи и ипотеки из средств предоставленного банком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

После предоставления заемщику кредита банк может переуступить права требования по кредитному договору и договору купли-продажи и ипотеки третьему лицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, который принимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании, обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимается следующее: банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).

Таким образом, нами подробно рассмотрена процедура документального оформления и предоставления ипотечного кредита заемщику.

2.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске

Мировой опыт свидетельствует: в любой развитой стране более 50% продаж квартир происходит по ипотечной схеме. Еще совсем недавно система ипотечного кредитования была каким-то неведомым инструментом для нашего города. Теперь она входит в повседневную практику.

С 2000 года новосибирские банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще не отошла от последствий дефолта, поэтому говорить о долгосрочных кредитов на покупку жилья в России мало кто осмеливался.

Цель проекта состояла в том, чтобы построить собственную модель ипотечного кредитования для жителей Новосибирска и области, основанную на лучших мировых стандартах. Изучив богатый мировой опыт, инициаторы проекта взяли за основу американскую модель ипотеки. В мае 2001 года в Новосибирске был подписан первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России.

Этот документ насчитывал около двухсот страниц. Чтобы его подписать, заемщику пришлось представить 48(!) документов, начиная от справки из психоневрологического диспансера и заканчивая страховкой кредита. При этом заемщик должен был соответствовать многим требованиям. Например, он не мог быть семейным человеком, чтобы не возникло проблем с органами опеки. Банкиры понимали, насколько рискованным был проект, тем не менее кредит был предоставлен.

Всего за 2001 год банк выдал три ипотечных кредита заемщикам сроком на пять-десять лет под 19% годовых. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлтерам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка.

Опыт показал, что основной проблемой для развития ипотеки остается поиск «длинных денег». Основные активы, которыми располагает банк, - это депозиты населения. Однако любой банковский кризис или спекуляция на тему кризиса может погубить систему. Поэтому источником ипотеки могут быть только «длинные ресурсы». В западных странах ипотечный рынок формируют пенсионные фонды, страховые компании. Банковская система в меньшей степени располагает «длинными» активами. В наших условиях эту задачу может решить Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, основываясь на американском опыте.

В 2002 году с участием администрации Новосибирской области было создано ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». Модель строилась таким образом: банк выдает кредит из своих ресурсов, затем делает закладную и как бы продает кредит Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (это на 100% государственная структура). Права по кредиту передаются Федеральному агентству, а банку возвращаются деньги. Банк вновь их выдает, снова делает закладную и переуступает права по кредиту агентству. Таким образом, у Федерального агентства формируется пул закладных. Это надежный финансовый инструмент – пакет кредитов, обеспеченный недвижимостью.

Федеральное агентство выходит на биржу и размещает облигационный заем, привлекая деньги рыночных структур, которые приобретают ипотечные бумаги. Таким образом, агентство вновь получает деньги, снова покупает закладные и формирует следующий пул, а затем вновь выходит на рынок. И такая система запущена и работает. Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка[5].

Новосибирские банки успешно отработали эту систему. Инструмент продаж уже создан. Были решены многие организационные вопросы. Количество документов, которые необходимо собрать заемщику сократилось. Срок кредита увеличился, процентная ставка снизилась. Все участники рынка уже разобрались и оценили большой рыночный потенциал ипотеки. Многие банки поверили, что программа работает, и включились в ее реализацию. По мнению банкиров, сегодняшние условия ипотеки весьма выгодные. Когда выдавались первые кредиты, квартиры стояли вдвое дешевле и заемщики приобретали их по тем ценам. Кроме того, сегодня наметилась категория людей, которые берут ипотечный кредит с целью приобретения квартиры с последующей ее сдачей в аренду, потому что стоимость аренды зачастую превосходит текущий платеж по ипотеке. Однако развитие ипотеки должно сопровождаться активизацией жилищного строительства. Сегодня необходимо значительно увеличить объемы жилищного строительства, иначе цены на жилье будут только расти.

На сегодняшний день Новосибирск является одним из лидеров ипотеки среди российских городов. Второе место по России в 2004 году по количеству выданных ипотечных кредитов, а в 2005 году только за первое полугодие их было выдано в два раза больше чем за весь 2004 год. Всего за 2005 год было получено 3445 кредитов на общую сумму 1673,4 млн. рублей. А за период с 2002 по 2007 было выдано 11178 кредитов на сумму 3974,1 млн.рублей. Это не удивительно, поскольку именно новосибирские банкиры были «пионерами» в развитии федеральной ипотечной программы.

2.3 Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске

Вне всякого сомнения, одной из ключевых тенденций рынка недвижимости – 2007 стало развитие ипотеки. Как считают специалисты некоторых банков, сегодня можно уже говорить о том, что по многим показателям мы почти достигли европейского уровня.

Каждый год приносит серьёзные изменения, к работе приступают всё новые и новые банки, которые предлагают интересные программы; становятся более приемлемыми условия выдачи кредитов, ведётся работа по отладке технологии снижения процентных ставок, первоначального взноса, издержек на получение кредита, упрощается процедура их оформления. Всё это приводит к тому, что количество клиентов, желающих приобрести жильё с привлечением ипотечного кредита, значительно увеличивается. Следует перечислить некоторые банки Новосибирска предоставляющие ипотечный кредит: Банк «Региональный кредит»; «Акцепт»; «Банк Москвы» (Новосибирский филиал); «Бинбанк»; «Глобексбанк»; «КИТ Финанс (представительство в г. Новосибирске); «Новосибирсквнешторгбанк»; «Юниаструм»; «Газпромбанк»; «Новосибирский Муниципальный банк»; «МДМ-банк» и т. д. Наибольшей популярностью пользуется банк «Сибконтакт» за которым давно закрепилась слава «народного банка». Заявил о себе как о серьёзном игроке на рынке ипотеки «УРСА банк». Он представил 10 кредитных продуктов, продолжает их дорабатывать, увеличивая количество и качество. У этого банка сегодня есть такие программы, которых пока нет у других. Например, ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости. Хочется отметить новых участников рынка, предлагающих интересные и разнообразные ипотечные программы. В первую очередь это «БТБ-24» (Внешторгбанк), появившийся на рынке летом 2006 года. Это государственный банк, имеющий высокий рейтинг и программы, достойные того, чтобы обратить на них внимание. Качественные ипотечные продукты предлагает банк «Левобережный». Своих программ у этого банка нет, он является проводником чужих кредитных продуктов – Федеральной программы и трёх программ банка «Дельта-кредит». Но делает это грамотно, на достойном уровне. Для многих клиентов очень интересны программы банка «КИТ Финанс». Сегодня в этом банке одна из самых низких процентных ставок по рублёвым кредитам. Именно поэтому банк получает много заявок, но не всегда успевает оперативно их обрабатывать.

Стандарты программ АИЖК время от времени меняются. Например, с октября 2005года срок кредитования увеличен до 30 лет, а предельный возраст заёмщика – до 75 лет. С января 2006 года произошли и другие изменения. В частности, величина процентной ставки в некоторых банках («Сибконтакт», «Собинбанк», «Юниаструм», «Муниципальный банк») зависит от суммы собственных средств заёмщика и срока, на который берётся кредит.

Наименьший процент по кредиту – 11% годовых – заплатит клиент, который хочет обменять своё жильё на большее с доплатой. Кредит под 12-13% годовых на срок до 15-30 лет получит заёмщик, который имеет от 30 до 50% собственных средств. Наибольший процент 13-14% годовых придётся платить тем, у кого нет своего жилья, мало собственных денежных средств, а кредит берётся на длительный срок.

У клиентов появились и совершенно новые возможности. Например, можно заложить банку имеющееся жильё и на полученные средства купить ещё одно. Причём можно совсем не иметь собственных средств и купить жильё, используя кредит.

Изменились условия кредитования в «УРСА банке». Увеличен срок кредитования до 30 лет, кредит под 11,9% годовых выдаётся на срок до 20 лет, под 13,4% годовых – на срок 20-30 лет. Изменились условия первоначального взноса, если раньше он составлял 10%, то сейчас 0%.

В условиях жесткой конкуренции банки снижают не только процентные ставки по кредиту, но и свою комиссию за его выдачу, что делает ипотеку всё более доступной для населения.

В процессе своей работы по изучению ипотечных программ мною были выбраны три наилучших банка, работающие по своей коммерческой программе, это банки «ВТБ-24» (Внешторгбанк), «КИТ Финанс», «УРСАбанк», и АИЖК, которое работает по федеральной программе («Сибконтакт», «Юниаструм», «Левобережный», «Муниципальный», «Русский Банкирский Дом», «Московский банк реконструкции и развития»).

В таблице 2.2 с ипотечными программами банков, работающих по федеральной программе АИЖК.

Таблица 2.2- Сравнительная таблица по банкам, работающим по Федеральной Программе АИЖК

2.4 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок 1-30 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей.

Аннуитетные платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.

Характеристики

Список файлов ВКР