3157 (684890), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Потребительская стоимость товара «ипотека», в общем случае, заключается в том, что человек расширяет свои финансовые и временные возможности при приобретении недвижимости и удовлетворении потребности в жилье.

Стоимость данного товара определяется общественно-необходимым временем, затраченным на его производство, то есть затратами на андеррайтинг, оформление и обслуживание ипотеки.

Цена ипотечной услуги есть денежное выражение ценности услуги рыночная цена складывается в процессе взаимодействия цены спроса (определяется полезностью товара) и цены предложения (определяется издержками).

Цена ипотечного кредита определяется с одной стороны возможностями залогодателями – «цена предложения». Ее величина зависит от издержек залогодателя, а также других факторов.

С другой стороны, цена ипотечного кредита определяется полезностью услуги для заемщика, его желанием и возможностью гасить в срок и в полном объеме ипотечный кредит и предоставить в залог кредита принадлежащее ему недвижимое имущество. Это - «цена спроса».

Спрос на ипотечном рынке формируют потребители – семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами. Спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель – коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и ряда других факторов. Кроме того, спрос на ипотечном рынке зависит от цены заемных средств и условий их предоставления.

Предложения на ипотечном рынке создают банки (универсальные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании и т.д.

Продавцами в данном случае являются кредитные организации. Поскольку ипотечный рынок является частью кредитного, то и ставки по ипотечным кредитам в целом соответствуют ставкам остальных кредитов с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств.

Кроме того, формирование цен на банковские услуги определяется действием факторов, характерных для рыночной экономики: состояния конъюнктуры на фондовом и валютных рынках, экономической политикой государства, темпом и размером инфляции и т.д.

В результате взаимодействия «цены спроса» и «цены предложения» формируется рыночная цена ипотечной услуги, ее ценовое выражение заключено в величине процента за пользование ипотечным кредитом.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1 - Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

Реализацией указанных на рисунке 1.1 процедур в большинстве случаев, в сущности, исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с кредиторами, если они при этом не участвуют в отношениях прежде всего по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков. В последнем случае для банка (кредитной организации) реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля одной из сторон обеспечивают успешную деятельность на ипотечном рынке. Другой не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередных заемщиков.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.2

Рисунок 1.2 - Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные архивы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов.

Систему ипотек можно разделить на открытую, где источником средств, являются средства, заимствованные с рынка, на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности использования льготной ссудой.

Таким образом видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

1.3 Основные типы и модели ипотечных кредитов

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности и возвратности средств;

- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий предоставления кредита заемщику.

Рассмотрим основные из них:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

II. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:

-с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

-с выплатой только процентов;

-с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

2) пружинный или с фиксированным платежом основной суммы;

3) с участием в:

-доходах;

-приросте стоимости;

4) с нарастающими платежами;

5) с обратным аннуитетом;

6) с переменной ставкой;

7) канадский ролл-овер;

8) завершающая ипотека;

9) с выплатой добавленного процента.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:

- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограниченно;

- кредиты с выплатой только процентов - разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита;

Характеристики

Список файлов ВКР