2418 (684770), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта собственности и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.

2. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта.

3. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Сравнительный подход

(метод прямого сравнительного анализа продаж)

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основан на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем констатируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложенных по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным элементам, корректировке цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы этой процедуры основаны на этапах:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой объекта собственности основывается на анализе физических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

Решение об оценке

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов (затратного, доходного и рыночного) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывают слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объектное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.12 Описание объекта оценки, его окружения и экономики региона

2.12.1 Анализ общих и специальных данных

Природные и климатические условия

Ангарский район расположен в районе Прибайкалья. Рельеф района ровный с небольшими возвышенностями. Территория центральной части города имеет сухой песчаный грунт и равнинную поверхность спокойного характера. Для поверхности площадки характерно малозаметное понижение к северо-западу и северу. Такая структура микрорельефа обладает предпосылками для спокойного архитектурного пейзажа и не осложняет производства строительных работ.

Район относится к лесостепной зоне Восточной Сибири, обладает благоприятными природно-климатическими условиями: господствуют еловые и сосновые леса; климат континентальный с холодной зимой и жарким летом.

Территория имеет хорошее инженерно-геологическое строение: верхний слой грунта – это тонкие и мелкозернистые пески, нижние слои – гравийно-галечниковые отложения на песчаниках с глинистыми сланцами.

Географическое положение и общее описание объекта оценки

Рассматриваемый объект оценки расположен недалеко от центра города в квартале 94. Район расположения объекта можно охарактеризовать как средней престижности. Как показывает статистика продаж, район является достаточно привлекательным как для потенциальных инвесторов, так и для покупателей недвижимости.

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 44,7 кв. м.

Состояние окружающей среды

Главной особенностью климата является преобладание штилей и туманов, поэтому атмосферные выбросы концентрируются в приземном слое. Промышленно-энергетический комплекс города включает в себя около трех десятков заводов, каждый из которых вносит свою долю в загрязнение территории города. Основную долю в выбросах составляют твердые выбросы: сернистый антифрид, окись углерода и окись азота. Главным стационарным источником загрязнения являются АНХК и ТЭЦ. Город Ангарск относится к категории городов опасных для здоровья. Наиболее интенсивно загрязнение проявляется в восточной, северной и частично в западной частях города.

С учетом господствующего направления ветров выделено пять основных зон по загрязненности атмосферы. Район расположения оцениваемого объекта относится к территории среднего загрязнения почвы и воздуха.

Экономика

Город Ангарск является городом с многоотраслевой промышленностью, строительными и монтажными организациями, исследовательскими институтами, учебными заведениями, с развитой сферой обслуживания населения.

В нем расположены одни из крупнейших предприятий переработки атомной, нефтехимической и деревообрабатывающей промышленности, такие как Ангарский электролизный химический комбинат, Ангарская нефтехимическая компания, Китой-лес и др.

Рынок недвижимости

В городе Ангарске работают более 30 риэлтерских фирм, что для города с населением около 260 тысяч человек более чем достаточно.

Средняя стоимость одного кв. м жилья на вторичном рынке Ангарска составляет порядка 35 тыс. руб. Средняя цена одного кв. м в однокомнатной малогабаритной квартире составляет 38,5 тыс. руб., в двухкомнатной малогабаритной – 34,1 тыс. руб., в трехкомнатной – 32 тыс. руб. Цена за один кв. м однокомнатной квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке в среднем составляет 38,1 тыс. руб., двухкомнатной – 37,3 тыс. руб., трехкомнатной – 36,4 тыс. руб. Крупногабаритные однокомнатные квартиры реализуются в среднем по цене 40,5 тыс. руб. за один кв. м, двухкомнатные – 39,2 тыс. руб., трехкомнатные – 37,6 тыс. руб.

Можно отметить, что в данное время квартиры на первом этаже, выходящие на главные улицы, продаются в пределах от 1500 до 1700 тыс. руб. Однокомнатные «хрущевки» на первом этаже реализуются по 1100–1200 тыс. руб., на других этажах – по 1250 тыс. руб.; двухкомнатные на первом этаже – по 1300–1400 тыс. руб., на других этажах – по 1400–1600 тыс. руб. В зависимости от площади и района цена трехкомнатной «хрущевки» может колебаться в пределах 1600–1900 тыс. руб. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки продаются по цене 1200–1400 тыс. руб., двухкомнатные – от 1600 до 1900 тыс. руб., трехкомнатные – от 2200 до 2500 тыс. руб. и выше. Крупногабаритные однокомнатные квартиры застройки 50‑х годов прошлого века в районе Старого города можно приобрести по 1450 тыс. руб., двухкомнатные по 1850, трехкомнатные квартиры – по цене от 2200 до 2800 тыс. руб.

Транспортная доступность

Транспортное положение Ангарского района является благоприятным. Город Ангарск является крупной железнодорожной станцией на магистрали Москва-Владивосток. Через город проходит Московский тракт (автомагистраль), соединяющий западные и восточные районы страны. Город расположен в междуречье Китоя и Ангары.

Расположение жилого района в непосредственной близости к двум транспортным артериям – железнодорожной и водной – удобно с точки зрения связи города с путями сообщения.

2.12.2 Анализ местоположения объекта

Объект оценки расположен в центральной части г. Ангарска, с краю квартала, расположенного вдоль ул. Крупской. В окружающем районе присутствуют квартиры малогабаритной планировки. В районе преобладает застройка жилого и социально-бытового назначения (магазины, школа, д/сад). Непосредственное место расположения объекта – квартал №94.

Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территории является высокий уровень социальной инфраструктуры. Непосредственно рядом с объектом расположены школа и д/сад. Окружающая жилая застройка представлена жилыми зданиями. Объекты торгового, обслуживающего назначения находятся недалеко от объекта оценки (торговые центры «Щелкунчик», «Перестройка», «Север», «Регион», магазины «Универмаг», «Радуга», «Осень», «Олимпиада», «Весна», «Планета Мебель», аптека «Алекс»», салоны красоты, детская молочная кухня «Лактовит», офисы агентств недвижимости и другие объекты, а также парк Строителей). Относительно недалеко от оцениваемого объекта находится также православная Церковь Святой Троицы.

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 м. Движение транспорта: автобус (№8), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 16, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6, 7) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.

2.12.3 Описание объекта

Дополнительная информация

Внутренняя отделка

Выводы:

В результате осмотра объекта оценщиком выявлено, что оцениваемый объект находится в хорошем состоянии.

2.13 Анализ наиболее эффективного использования

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения это то использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим в результате к наивысшей стоимости объекта. Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использование представляет «улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».

Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законодательством использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, причем непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода деятельности.

Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумевает наряду с выгодами для собственника особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. Подразумевается, что понятие наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, так и выгоды для индивидуальных владельцев собственности. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования основано на суждении оценщика и его аналитических способностях, т.е. использование, указанное в анализе, является мнением, а не фактом. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой предпосылку, на которой базируется стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Характеристики

Список файлов ВКР