2418 (684770), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

В идеальном случае оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей под критерий, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал – от 10 до 30% стоимости нового строительства, как известно, принимается оценщиками вынуждено, исходя из отсутствия обширно, полной и достоверной информации и часто принимается без достаточного обоснования.

Прибыль инвестора в настоящей оценке определяется согласно аналитическому методу, предлагаемого сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета д. т. н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым и к. т. н., доцентом Д.Д. Кузнецовым.

По данной методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Расчет прибыли инвестора осуществляется по формуле:

где:

Пи – прибыль застройщика как доля от стоимости нового строительства объекта оценки;

n – число лет строительства;

ya – годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом не большой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной);

Co/c – доля авансового платежа в общей сумме платежей.

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» вкладка непроизводственное строительство, жилые здания (5‑этажное, крупнопанельное, общей площадью до 2500 кв. м.) и равен 5,5 месяцам.

При этом учитываются:

1,2 – коэфициент Иркутской области;

1,04 – поправка на сейсмичность.

n = 5,5*1,2*1,04/12 = 0,572 года или 7 месяцев

Для наилучшего и эффективного использования объекта нужно, чтобы фундамент здания был прочным (прочность фундамента играет огромную роль в прочности всей конструкции). Но для того чтобы фундамент был прочным, необходимо время, поэтому добавим к 8 месяцам еще 5 месяцев. Тогда период строительства здания составит (0,572+5/12)=0,98867 года или почти 12 месяцев.

Соотношение (Co/c) принято равным 0,4, так как предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 40% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи на (ya) установлена 18%, что соответствует средней ставке по кредитам для юридических и физических лиц в банках Иркутской области (по данным Сбербанка).

Полная восстановительная стоимость = Прибыль Инвестора * ВС + ВС

Полная восстановительная стоимость = 0,1669* 477 544 + 477 544 = 557246.

ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ

(с прибылью предпринимателя) составляет:

557 246 рублей

Определение износа

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений (разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и стоимостью здания на дату оценки). Накопленный износ определяется как сумма фактического износа на дату оценки.

Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-за старения и / или физического износа недвижимого и движимого имущества.

Износ имущества – частичная или полная утрата имуществом потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста производительности общественного труда.

Износ моральный (технический, функциональный) – снижение стоимости, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или новых, более совершенных проектов зданий (объектов). Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости вследствие:

1. Сокращения общественного необходимых затрат на воспроизводство, вызванное повышением производительности труда, в отраслях, создающих объекты, а также сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;

2. Появления под воздействием научно-технического прогресса проектов зданий (объектов), превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежности, ремонтопригодности, комфортабельности или др.) ранее действующие проектов.

Износ физический – материальное снашивание, постепенная потеря своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Физический износ, в конечном итоге, приводит в негодность объекты, вызывая необходимость замены их новыми.

Внешний (экономический) износ вызывается изменением ситуации на рынке, законодательных условий и т.п.

Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии объекта служат материалы натурального обследования, выполняемые в соответствии с четкими методологическими принципами и положениями.

Первым условием проведения таких исследований является очное и четкое определение оцениваемого объекта: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. Необходимо также учитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения в нормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговой нагрузки).

Вторым условием проведения исследования является получение полной информации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и их изменениях в процессе техногенной деятельности.

По климатическим признакам оцениваемый район принадлежит к зоне, характеризующейся особыми физико-геологическими условиями – район с сейсмичностью 8 баллов.

По капитальности оцениваемый объект принадлежит к I группе капитальности с усредненным сроком службы 150 лет (согласно УПВС №28 Техническая Часть).

Оценка величины накопленного износа

В настоящем отчете совокупный износ определяется с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы объекта. При этом в общем случае, рассматриваются все виды износа, к которым относят:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний или экономический износ.

Расчет износа физического

Неустранимый износ. Предполагается, что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый физический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактического и нормативного сроков службы объекта собственности.

Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Устранимый физический износ. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправления меньше, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость.

Под устраненным физическим износом понимается потеря стоимости объекта собственности из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкции и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Этот вид износа называется отложенным ремонтом.

Методы расчета накопленного износа:

• Нормативный метод;

• Метод экстракции (метод рыночной выжимки);

• Метод срока жизни (метод эффективного возраста);

• Метод разбиения.

Нормативный метод использует нормативные конструкции межотраслевого или ведомственного уровня, в которых даны характеристики физического износа разных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ объекта по нормативному методу определяется по формуле:

где:

Fф – физический износ объекта, %

Fi – Физический износ i‑го конструктивного элемента, %

Li‑коэффициент, соответствующей доле стоимости нового строительства i‑го конструктивного элемента в общей стоимости нового строительства здания;

n – количество конструктивных элементов здания.

Примечание. Недостаток нормативного метода в том, что по причине своей «нормативности» данная методика изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта и нет возможности измерить функциональный и внешний износ.

Метод срока жизни. Использует соотношение показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни объекта оценки, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ/ФЖ) * 100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) * 100

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определенный на основе технического состояния элементов или здания в целом (рассчитывается на основе хронологического возраста здания – период времени, прошедшего со дня ввода объекта в в эксплуатацию до даты оценки), лет;

ФЖ – типичный срок физической жизни (период эксплуатации здания, в течении которого обеспечена конструктивная надежность и физическая долговечность состояния несущих конструктивных элементов здания), лет;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни здания (период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни – времени, в течении которого объект приносит доход), лет.

Примечание: данный метод позволяет рассчитать накопленный износ как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для зданий в целом.

В данном случае расчет физического накопленного износа объекта оценки делаем с помощью нормативного метода и с использованием метода эффективного возраста:

Метод эффективного возраста

Физический износ (квартиры):

И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.

Нормативный метод

Удельный вес элемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилые здания, Таблица №50).

Характеристики

Список файлов ВКР