kursovik (660211), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Участники общей долевой собственности на жилой дом в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки. Это право заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменной форме всех совладельцев дома о наме­рении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если совладельцы откажутся от покупки или не воспользуются своим правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Любое общее имущество (в том числе и дом) делятся лишь при условии, что это возможно без ущерба его хозяйственному назначению. Верховный Суд СССР постановлением от 31 июня 1981 г. разъяснил, что раздел дома производится в том случае, когда долям участников общей собственности соответствуют изолированные части дома с отдельными входами либо имеется техническая возможность перестроить эти части так, чтобы они стали изолированными.

Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобрете­нии дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Принадлежность жилого дома обоим супругам независимо от того, на кого из них он зарегистрирован, подтверждается данны­ми, на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака. Это, в частности, свидетельства о регистра­ции и расторжении брака, договоры купли-продажи, мены, о возведении индивидуального жилого дома и иные правоустанавливающие документы.

Если жилой дом был приобретен лицами, проживавшими совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

1.6.1. Прекращение права собственности на жилой дом

Право собственности на жилой дом может прекратиться в резу­льтате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть или не зависеть от воли собственника.

К числу первых относятся прежде всего различные граждан­ско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъ­екта и одновременно возникает у другого.

Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома.

Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в поряд­ке обращения на него взыскания по исполнительному листу; изъятие в случаях неотложной необходимости с возмещением стоимости в пользу государства (реквизиция); изъятие в пользу государства в качестве санкции за совершение правонарушения и без возмещения стоимости (конфискация); принятие законода­тельных актов, прекращающих право собственности (национа­лизация) либо иное решение государственного органа, хотя и не направленное непосредственно на изъятие имущества, но вле­кущее прекращение права собственности (например, изъятие используемого собственником земельного участка).

Прекращение права собственности в связи с решением госу­дарственного органа, не направленным непосредственно на изъ­ятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежа­щие собственнику дом, иные строения, сооружения или насажде­ния, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику рав­ноценного имущества и возмещением ему в полном объеме Убытков, причиненных прекращением права собственности.

Вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государст­венных или общественных нужд, урегулированы достаточно подробно.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 Декабря 1992 г¹⁵. установил ограничения принудительного изъятия недвижимости по основаниям, предусматриваемым зако­ном. При отсутствии согласия собственника, снос может прово­диться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 137 ЖК РСФСР) право собственности на жилой дом могло прекратиться в случае сноса жилого дома в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. В данном случае гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предостав­лялись по установленным нормам квартиры в домах государ­ственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предос­тавлялось право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан, местные органы власти обеспечивали им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступле­ния в члены ЖСК и получения в них квартир.

Сейчас собственникам жилых домов либо предоставляется

новое, равноценное по жилой площади жилье, либо возмещается

стоимость сносимых строений. Это правило закреплено в п. 13

«Положения о порядке возмещения убытков собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и

потерь сельскохозяйственного производства», утвержденного

постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г., где

записано, что предприятия-застройщики, которым отведены

изымаемые земельные участки и которые производят снос

частных домов и строений по согласованию с домовладельцами,

либо строят своими силами и средствами новое жилье, либо

возмещают стоимость сносимых домов и строений, либо за свой

счет переносят сносимые строения на новое место. При этом,

если вновь возведенное жилье оказывается по стоимости дороже

сносимых строений, то дополнительные затраты оплачиваются

самими гражданами. В «Положении о порядке и условиях

возмещения убытков собственникам жилых помещений при

отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции,

комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям»,

утвержденным постановлением правительства Москвы от 12

июля 1994 г., дается указание на иные, смешанные формы

компенсации сносимого жилья, а также на участие граждан в

инвестиционном проекте.

При расчете размера возмещения убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтаж­ные и другие работы, действующими на момент изъятия земель или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованы с собственником сносимых строений.

Особого внимания в договоре заслуживают условия о сроках освобождения гражданами дома под снос. В договоре необходи­мо указать момент прекращения гражданином права собствен­ности на сносимые строения. От этого срока и зависит дата приобретения застройщиком права сноса дома и хозяйственных построек. Если собственник дома дал свое согласие на размер и форму компенсации и подписал договор, то до тех пор, пока он не выехал из дома, считать его право собственности на дом утраченным нельзя. Это означает, что выселить его в админис­тративном порядке из дома невозможно.

Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются толь­ко судом.

Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.

К другим гражданам, которые наряду с собственниками сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартира­ми, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в уста­новленном порядке (заключившие договор найма, имеющие прописку и т.д.) при условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.

Если сносимый дом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение квартиры, если им создана самостоятельная семья. Вместе с тем, если собственники являются членами одной семьи, им может быть предоставлена одна квартира.

Требование собственника дома, временно в нем не прожива­ющего, о предоставлении ему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общего трехгодичного срока исковой давности.

Разрешая возникший спор по требованиям, заявленным дру­гими гражданами, временно не проживающими в доме и не утратившими право пользования жилыми помещениями, о пред­оставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды должны руководствоваться ст. 60 ЖК РСФСР о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Если собственник сносимого дома и члены его семьи обеспе­чены в том же населенном пункте жилым помещением менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жи­лищных условий, или проживают в неблагоустроенной кварти­ре, суд, учитывая конкретные обстоятельства, может удовлет­ворить их требование о предоставлении квартиры взамен зани­маемого жилого помещения.

Следует отметить, что ГК РФ (ст. 239) изменил проце­дуру изъятия недвижимого имущества (в том числе и жилого дома) для государственных или муниципальных нужд. Так, в соответствии с указанной статьей для того, чтобы изъять и впоследствии снести недвижимое имущество, государственный орган или орган местного самоуправления должен обратиться в суд и доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Глава 2. Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность - осуществляемая постоянно или систематически деятельность по оказанию для других лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде недвижимого имущества и прав на него (далее именуется также - недвижимое имущество), или по управлению недвижимым имуществом, в том числе более чем четырьмя объектами кадастрового (технического) учета, относящихся к жилому фонду, или услуг по проведению переговоров относительно указанных операций;
Риэлтор - лицо(юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом РГР и Региональной ассоциации ПЛРО, действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» ¹⁶ , Риэлторская фирма - юридическое лицо, обладающее лицензией на осуществление риэлторской деятельности, выданной в соответствии с действующим законодательством, и осуществляющее такую деятельность.
Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них;
Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлторской фирмой (с уполномоченным брокером) договор на оказание риэлторских услуг.

Риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Большинство существующих в г.Новосибирске риэлторских фирм образуются без получения лицензии на право заниматься этой деятельностью. Причем в основном в этих фирмах работают неквалифицированные специалисты, как в области жилищного права, так и гражданского. Иногда у таких работников отсутствуют даже самые элементарные знания по этике взаимоотношений с клиентом и сотрудничества с другими агенствами.

Как говорят риэлторы своим клиентам, что через агенство недвижимости гораздо безопаснее совершать сделки со своими квартирами или домами, но на самом деле единичные фирмы помогут вам разрешить возникшие проблемы. Остальные же так и заявляют своим клиентам, что будут выступать лишь свидетелями в суде.¹⁷
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего «договора задатка». Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.¹⁸

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма – ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки - г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, - хотелось только удостовериться, что она юридически «чистая». Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, «уйдет со свистом» - т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, - а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.
Наша героиня решила «не упускать шанс» - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный «Договором задатка». По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла «задаток» в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. «Задаток» при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Говорить о «нечистоплотности» риэлторских агенств можно долго, но главное остается одно: в нашей стране уровень правовой подкованности очень не высок и в ввиду срочности и незнания основ современного рынка рискую потерять свои деньги, а иногда даже и право собственности на жилье.

Заключение

В качестве заключения сделаем несколько выводов по проделанной работе по главам. Приватизация в нашей стране является важнейшим основанием приобретения права собственности на квартиру, что дает право владения, пользования и распоряжения ею на свое усмотрение. Опираясь в основном на нормативные акты, я смогла показать, что довольно много сделано было в вопросе регулирования права собственности как физических, так и юридических лиц. Хотя, конечно, возникает много прецедентов, но все они решаемы опираясь на закон.

Вторая глава данной работы показала, наоборот, неурегулированность и бесконтрольность деятельности агенств по недвижимости.

Список нормативных актов и литературы:

1. Конституция РФ.1993.,М.2000.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994г.,№5-ФЗ,/ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 1 января 1984./ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

4. Закон РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» от 8 декабря 2001г. №128-фз.

5. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г.//Российская газета.1993г.,23 января.

6. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г.№1541-1//Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

7. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996г. //Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

8. Абрамов Д.М. Справочник юриста. М.,1999.

9. Волочков Н.Г.Справочник по недвижимости. М.,1996.

10. Гражданское законодательство России: Сб.норм.актов и док./отв.ред. З.И. Цыбуленко.М.,1999.Ч.1.

11. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М,1995.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. М., 1995.

13. Универсальный юридический словарь. М.,1996.

1 В редакции от 03.11.1998г

2 В редакции от 15.05.2001г.

3 в качестве источника использована компьютерная правовая база данных «Консультантплюс»

Характеристики

Список файлов реферата