kursovik (660211), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, поль­зования и в определенной степени распоряжения предоставлен­ным ему помещением.

Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семей. Однако в отличие от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщи­ку жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помеще­нии ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помеще­нием при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Следует, однако, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основа­ниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при нали­чии для каждого их них изолированного помещения. Наследни­кам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний сущес­твует лишь постольку, поскольку квартира остается в собствен­ности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвра­щать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотно­шения между ЖСК и его членом, возникающего из имуществен­ного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.¹⁰

1.4.Право собственности на квартиры юридических лиц

Право собственности на квартиру может возникнуть не толь-! ко у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут приобретать квартиры и другую не­движимость в жилищной сфере по всем возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сдел­ки (договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.

Право собственности у вновь образуемого юридического лица
на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда
один или несколько учредителей передают принадлежащие им
на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный,
капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими
учредителями.
Наконец, право собственности на квартиру или даже на целый
жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате
инвестирования в строительство (включающем долевое участие
в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридически­
ми лицами посредством участия в долевом строительстве, то
обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот
договор заключается для достижения общей хозяйственной
цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники
договора могут производить взносы деньгами или имуществом
либо путем трудового участия. Жилой дом, построенный в
результате совместной деятельности, является общей собствен­ностью сторон договора. Квартиры и другая недвижимость этого
дома распределяются между участниками договора пропорци­онально вложенным средствам.

Юридическое лицо может осуществлять строительство жило­го дома самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрыв­но связан с земельным участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность, заключить договор долгос­рочной аренды на этот земельный участок либо получить землю в пользование.

Естественно, для любого застройщика наиболее предпочти­тельным вариантом является оформление права собственности на земельный участок, предназначенный для постройки.

Основанием для оформления права собственности является не договор, а заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является Регистрационное удостове­рение на право собственности. Субъектами права на получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью пос­троившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.

Право собственности инвестора возникает только после госу­дарственной регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.

Правомерность указанного распоряжения вызывает опреде­ленные сомнения. В данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за счет средств инвесто­ра, должно возникать у этого инвестора непосредственно, тран­сформируясь из права собственности на объект незавершенного строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить правопорождающего характера, а должны офор­млять уже существующее право. Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств, предусмотрен­ный распоряжением от 8 февраля 1993 г., не может быть признан законным.

Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистри­рующие органы такого права не имеют. В случае предъявления

инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ. Вопрос о целесообразности

признания прав за инвестором на объект строительства должен

решаться на стадии выделения земельного участка и подписа­ния инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права соб­ственности по мотивам нецелесообразности после завершения

необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в

объект.

В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью оформления прав; собственности или распределением между инвесторами квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по соглашению между самими инвесторами.

1.5. кондоминиумы

Слово кондоминиум имеет глубокие исторические корни. Сенат города Рима две с половиной тысячи лет тому назад использовал это слово, оно в переводе означает "совместное владение". Существовали товарищества и у нас во времена нэпа, затем были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный фонд был переведен в собственность государства.

Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года Советской власти все, в том числе и жители, к этому привыкли. Сложилась также определенная психология: государство обязано содержать дом, пусть и содержит.

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой собственников жилья возник снова. И именно сами жители, обеспокоенные ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать различные формы домового самоуправления.¹¹

Кондоминиум (совместное владение) - это неделимое домовладение, в котором в результате сделки отчуждения - приватизации, купли-продажи, мены, дарения и т.д. - части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума - это появление общей долевой собственности сособственников кондоминиума.

Каждый собственник в кондоминиуме является собственником только своей части (доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является налогоплательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве собственности, то есть на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность налогоплательщиков.

В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно присутствуют интересы нескольких лиц, которые подлежат постоянной защите со стороны государства и ответственности государства за соблюдением их гражданских прав либо прав юридических лиц. Поэтому такой объект недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, дабы не подвергать угрозе жизнь и здоровье граждан. Собственники в кондоминиуме вправе самостоятельно избрать способ управления своим кондоминиумом. Они вправе создать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую компанию либо для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они вправе избрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще должна согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме способа управления в течение месяца означает, что право избрания внешней управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти, которая сама, без мнения собственников, определит эту компанию.

Управляющая компания принимает всю документацию на кондоминиум на ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном гарантийном взносе управляющей компании.

Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму должна производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в кондоминиуме.

С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной сфере. Поскольку все или почти все многоквартирные жилые дома в городах и поселках городского типа представляют собой кондоминиумы. то без ясного понимания того, что представляет собой долевая собственность, невозможно никакое построение правоотношений ни государства с собственниками долевой собственности, ни собственников долевой собственности в кондоминиуме между собой.

Управление реформирования жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России в настоящее время ведет трудную, кропотливую работу по подготовке предложений по внесению дополнений и изменений в действующее российское законодательство для закрепления на законодательном уровне стройной системы правоотношений, основывающихся на принципе долевой собственности на объект недвижимого имущества в жилищной сфере. Квартиры, жилые дома наконец опускаются на землю. Говоря кратко - недвижимость становится недвижимостью.

Часть (доля) кондоминиума - часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в собственности одного собственника, которую невозможно отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое.

Часть (доля) кондоминиума состоит из трех составляющих:

1) В первую, определяющую составляющую треть, как правило, входит жилое помещение. В многоквартирных жилых домах могут быть расположены и нежилые помещения. В этом случае в первую составляющую треть может входить нежилое помещение. Эта треть выражена в квадратных метрах площади и в процентах к общей сумме площади всех помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме.

2) Вторая составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности в здании (строении). Эта треть выражена в процентах, которые составляет данная доля в общей площади общей долевой собственности в здании (строении), а также в квадратных метрах, приходящихся на эту долю.

3) Третья составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности на земельный участок в нормативных размерах, выраженную в процентах данной доли к площади всего земельного участка, а также в квадратных метрах земли. Размер процентов каждой из составляющей трети одинаков и равен размеру процента самой части (доли) кондоминиума от всего кондоминиума как единицы. А вот число квадратных метров в каждой составляющей трети может быть разным, но в сумме все также составляет один и тот же процент от общего числа квадратных метров всего кондоминиума.

Собственник части (доли) кондоминиума хранит всю документацию на свою часть кондоминиума и несет бремя расходов по оформлению всех вносимых перепланировок и изменений в свое жилое или нежилое помещение.

Собственник части (доли) кондоминиума несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества и оплаты своей части от получаемых кондоминиумом жилищно-коммунальных услуг.

Характеристики

Список файлов реферата