182017 (629292), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка по времени продаж:

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

2. Корректировка по местоположению:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3. Корректировка по состоянию объекта:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

Результаты расчетов приводятся в таблице 3.

Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания V_B определяется по формуле

V_B = Р_с * S_B, (7)

где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: V_B = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

V_sc = V_B + V_L (8)

Получим: V_sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B*S_B + r_b*S_b)*m, (9)

где:

г_в - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI₁ = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI₂ = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI₃ = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI₄ = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI₅ = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*k, (10)

где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI₁ = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI₂ = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI₃ = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI₄ = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI₅ = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

• фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

• отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

• платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ₁ = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ₂ = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ₃ = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

СОЕ₄ = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ₅= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в ка­ждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

(11)

где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

(12)

NI₁ = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI₂ = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI₃ = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI₄ = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI₅ = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(13)

NU₁ = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU₂ = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU₃ = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU₄ = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU₅ = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI₃ определяется по формуле

NOI₃ = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)

NOI₃= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI₃ =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI₃=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI₃=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI₃=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

5.5.Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI₃ + NOI_K, (15)

где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF₁ = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF₂ = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF₃ = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF₄ = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF₅ =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:

(16)

где i_k - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
k_dnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

k_dn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

k_dn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

k_dn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

k_dn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

5.7. Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF*k_dn (17)

DCF₁ = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF₂ = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF₃ = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF₄ = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF₅ = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Характеристики

Список файлов курсовой работы