182017 (629292), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PV_R определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

где:

- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги.

R=0,28

PV_R = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

5.9. Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PV_B определяется по формуле

, (19)

где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помеще­ний здания, тыс. руб.

PV_B = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 5.

5.10.Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле

V_DI=PV_B+V_L, (20)

Стоимость земельного участка (V_L) определена ранее по формуле (1).

V_DI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.

Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом

6. Согласование результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.

2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.

3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

(21)

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Получим:

V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.

Характеристики

Список файлов курсовой работы