182017 (629292), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Источник LCMC: London Consulting & Management Company,

1.4. Основные понятия, используемые в работе

1. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.

3. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества

Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

1.6. Дата оценки стоимости объекта

Апрель 2008 года.

2. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95*T_L*S_L (1)

где: V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

S_L - площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка 1 066 кв.м.

Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: V_L= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.

3. Оценка объекта затратным подходом

3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле

V_R=C_D+Ci+P (2)

где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;

С_i - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

(3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты С_i составляют 40% от прямых затрат.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Таким образом, получим:

Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Прямые затраты:

C_D =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.

Косвенные затраты:

С_i = 40%* C_D =40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика:

Р = 35,0% * (С_i + C_D) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

V_R= 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.

3.2.Определение накопленного износа здания.

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + DE (4)

где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

D_F = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.

Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

D_E = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.

3.3. Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem = V_R - D (5)

V_rem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.

Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания

3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_сa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

V_ca = V_rem + V_L (6)

V_CA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.

4. Оценка объекта рыночным подходом

4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Характеристики

Список файлов курсовой работы