177965 (627606), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

22 170 00 руб.

1. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

1. Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:

• метод прямой капитализации;

• анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:

где: NOI₁ – годовой доход;

R – коэффициент (норма) капитализации.

Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:

где: k – прогнозный период;

Y – норма дисконтирования;

NOI_q – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;

V_p – стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:

• определение шага и длительности прогнозного периода;

• прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;

• определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;

• расчет операционных расходов на содержание объектов;

• определение чистого денежного потока;

• определение ставки дисконтирования;

• определение коэффициента капитализации;

• расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;

• приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).

1. Определение шага и длительности прогнозного периода

На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течении 5 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.

1. Прогнозирование будущих доходов

Оцениваемая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 может применяться для изготовления различных видов продукции из стали и алюминия. Производительность линии также зависит от степени сложности обработки металла. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Кракатушка», производящего металлические шкафы пяти видов:

Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 используется для производства стальных конструкций шкафа, то производственный цикл не может считаться законченным и возникает проблема в выделении доли стоимости продажи и себестоимости изготовления по отдельным блокам работ:

1. Производство конструкций

2. Сборка шкафов.

Потенциальный валовой доход общий доход, который можно получить от объекта при 100% загрузке без учета всех потерь и расходов. Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 применяется для изготовления различного вида металлопрофиля. Примерно станок может обрабатывать 200 кв.м стали в час с учетом раскройки, пробивки отверстий и загиба металла, т.е. примерно 16 шкафов в час.

Действительный валовой доход предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь от незаполняемости. Оборудование никогда не может быть загружено на 100%, что обусловлено самой технологией работы: большим разнообразием производимых компонентов и вовлеченностью в общий технологический процесс.

Тридцать работающих на предприятии сборщиков в среднем в месяц собирают 1390 шкафов:

При этом загрузка мощностей составит

Для выделения доли стоимости приходящейся на конструкции шкафов, производимые на оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4, необходимо сначала проанализировать себестоимость производства продукции

2. Определение операционных расходов

Операционные расходы это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы были рассчитаны на основе данных, полученных от Заказчика, на основе консультаций с представителями страховых и управляющих компаний, а также с использованием анализа затрат по сходным объектам.

Условно-переменные расходы. К условно-переменным расходам относятся затраты на покупку стальных листов, комплектующих, а также почасовая оплата двух рабочих, обслуживающих линию и 30-ти сборщиков шкафов.

I. Затраты на производство конструкций

Расчет стоимости стальных листов оцинкованных:

	площадь поверхностей	толщина	тонн стали	руб. /т.*	ИТОГО, сталь, руб./шкаф
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	5,5	0,2	0,01	35 000	329,62
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	12,02	0,2	0,02	35 000	720,38
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	11,92	0,2	0,02	35 000	714,38
Архивные шкафы АМ 1845	11,52	0,25	0,02	35 000	863,01
Архивные шкафы АМ 1891	20,48	0,25	0,04	35 000	1534,25

*Стоимость 1 тонны стали – по данным ООО «С.Т.и М.-Индустрия», ООО «Be Group», ООО «Алиот».

Зарплата операторов производственной линии. Производственную линию Salvagnini C1/S4/P4 постоянно обслуживают 3 рабочих. Средняя зарплата рабочего составляет 20 000 рублей. Затраты на оплату труда операторов производственной линии с учетом ЕСН составят:

	ч/ч	Ставка, руб./час	Оплата труда, руб./шкаф	Сталь, руб./шкаф	Итого, переменные затраты на конструкции, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	0,825	157,5	129,93	329,62	459,56
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	1,803	157,5	283,97	720,38	1 004,35
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	1,788	157,5	281,61	714,38	995,99
Архивные шкафы АМ 1845	1,728	157,5	272,16	863,01	1 135,17
Архивные шкафы АМ 1891	3,072	157,5	483,84	1534,25	2 018,09

II. Затраты на сборку

Характеристики

Список файлов курсовой работы