2862 (599858)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

Филиал НОУ ВПО «СФГА» в г. Омске

Факультет Государственной службы и финансов

Специальность «Менеджмент организации»

Курсовая работа

Дисциплина: Инвестиции и инвестиционная стратегия.

Тема: Особенности ипотечного кредитования в России. Ипотечный

кредит – кабала или выгодное капиталовложение?

Выполнила студентка 5 курса

Гумерова З.Ш.

Проверил: к.э.н., доцент

Мельничук В.А

Омск 2008г.

Содержание

Введение

1. Оценка доступности жилья в России

2. История ипотеки

3. Понятие ипотеки и ее сущность

3.1 Ипотека как инструмент дополнительного заработка

3.2 Ипотека – стимул улучшения демографической ситуации

3.3 Страхование ипотечного кредита

3.4 Ипотека «в законе»

3.5 Коммерческая ипотека

1. Плюсы и минусы ипотеки

4.1 Подводные камни кредитования

4.2 Поможет ли «материнский» капитал

4.3 Выгодная ипотека

4.4 Ипотечные льготы

4.5 Ипотека без риска

1. Ипотечное кредитование в мире

5.1 Национальные системы ипотечного кредитования

5.2 Влияние американского ипотечного кризиса на развитие ипотечного кредитования в России

1. Прогнозы на будущее – мнение специалистов

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

«Утром деньги – вечером стулья» - знаменитое предложение Ильфа и Петрова теперь никого не заманит. Мы привыкли к удобству и выгоде. Отвыкать, естественно, не хочется. Именно поэтому сейчас мало кто готов копить на жилье или ждать наследства… Жилье в кредит – именно то, что нужно.

Сначала мы получаем квартиру, а уже потом выплачиваем ипотечный кредит. Так и рождается актуальная для современников формула: «Покупка жилья = жилье в кредит = ипотека».

Между тем и, не смотря ни на что, ипотека по-прежнему в числе приоритетных направлений банковской розницы.

Глобальный кризис ликвидности не замедлил темпы развития российского рынка ипотечного кредитования: в первом квартале 2007 года темпы роста составляли 19%, во втором – 25%, а в третьем – 29%, притом, что общая динамика рынка розничного кредитования заметно снизилась.

Ощутимого увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам в крупнейших банках не произошло, ссуды выдаются в прежнем объеме. Более того, в третьем квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов больше, чем за предыдущий период.

Однако стоит заметить, что осенью в связи с неблагоприятной ситуацией на мировых финансовых рынках небольшие региональные банки испытывали острую нехватку ресурсов для развития ипотечного бизнеса или же стали относиться более осторожно к выдаче кредитов, ужесточили требования к заемщикам.

Но ипотечное кредитование все является перспективным направлением банков. И все больше инвесторов уделяют внимание ипотечному виду кредитования. Ипотека активно набирает свои обороты.

Сейчас аналитики задаются вопросом, будет ли ипотека дорожать в наступившем 2008 году.

Банки заявляют о преимуществах покупки жилья в кредит: экономия времени, уверенность в будущем, право на льготы, различные выгоды и независимость от уровня инфляции.

Целью данной работы является: а) выяснить, действительно ли ипотека настолько выгодна как об этом говорят; б) обосновать, что ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности; в) доказать, что ипотечный кредит есть капиталовложение, а соответственно, является выгодной инвестицией.

1. ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 годы, включая входящие в ее состав подпрограммы с изменениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года. Для достижения намеченных целей и количественного и качественного обоснования принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынка жилья для населения.

В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т.д.

В силу многообразия указанных факторов оценка доступности жилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо проводить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.

Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Данные по отдельным субъектам Российской Федерации подтверждают существование такой зависимости (рис. 1). В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье.

Рис. 1. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном и вторичном рынках в среднем за 2006 г. и денежные доходы на душу населения в 2006 г.

Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами.

На рис. 2 прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

Рис. 2. Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 01.01.2007 г. и денежные доходы на душу населения в 2006 г.

Распространено мнение, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования способствует росту цен на жилье, снижая тем самым доступность его приобретения. Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены. Непосредственное же влияние ипотечного кредитования пока менее существенно вследствие того, что удельный вес сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов, невелик. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России составила около 6% в первом полугодии 2006 года (примерно 4% - в 2005 году). По отдельным округам в первом полугодии 2006 года она колебалась от 2 до 11 % (рис. 3).

Рис. 3. Доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России (в процентах).

Проведенный анализ в целом свидетельствует о постепенном повышении доступности приобретения жилья в России. В 2004-2006 годах доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 9 до 19%, то есть более чем вдвое, несмотря на то, что в 2006 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения.

2. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ

Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что это очередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже не ставятся под сомнения. Однако, это далеко не так.

История слова «ипотека» уходит своими корнями в древнюю эпоху – она зародилась в Греции в шестом веке до нашей эры. Термин ввел архонт Солон - «ипотека» значит «подставка, подпорка». И действительно, это значение было буквальным. Так назывался столб, он устанавливался на границе земли, принадлежащей заемщику земли. На столбе отмечалась сумма, которая являлась денежным обеспечением занятой территории. Несколькими веками позже столбы сменили книги, которые также назывались ипотечными.

Римская империя, как наследница греческого периода расцвета, также не обошлась без ипотеки. Римляне пошли дальше – стали создавать подобия нынешних ипотечных банков. Еще через век для таких организаций было создано специальное законодательство. Государственные деятели, понимая всю выгоду ипотеки для власти и народа, старались обеспечить ипотеке максимум развития. К примеру, льготные ипотечные кредиты предоставлялись вдовам и сиротам. Первоначально этот залог распространялся лишь на орудия труда. Затем ипотека стала доступна и для покупки недвижимости. Тогда же были заложены основы современного вида ипотеки: закладываемое имущество оставалось собственностью заемщика, а при несоблюдении договора кредитор мог заполучить ее и продать для погашения всех долгов.

Поддержка государства выражалась в том, что создавались различные вариации ипотеки. На основании закона появлялись виды ипотек: на имущество должников налога, на собственность опекунов и даже ипотеки жены на имущество мужа. Ипотечные кредиты различались по времени и важности. Практически все сделки требовали контроля со стороны властей.

Завершение античной эпохи на время прекратило развитие ипотеки. Она появилась вновь только через несколько веков – в Средневековый период Европы. В IVX веке ипотека возрождается в Германии. Два века спустя подобные сделки начинают заключать и во Франции. Чаще всего залогом выступали имения. Сделка считалась заключенной после того, как в особую книгу вносилась запись об ипотеке.

3. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ СУЩНОСТЬ

Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россию экономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, что банки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки.

Да и стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когда непогода на финансовых рынках «рассосется» и ставки пойдут вниз?

Уже в конце 2006 года у лидеров ипотечного рынка ставки поднялись на 0,5 – 2%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до 20% от стоимости жилья, теперь поднялся до 30, а то и до 70%.

Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 – 45 лет, он работает наемным сотрудником. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материальной и социальной положения.

Как считают эксперты, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Новосибирске, Екатеринбурге, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2-5 раз, а со временем будет уступать столичному всего на 20-30%.

3.1 ИПОТЕКА, КАК ИНСТРУМЕНТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗАРАБОТКА

Давайте для начала разберемся, что такое «ипотека». Ипотека – долгосрочный кредит, который выдается на приобретение или под залог жилья (недвижимости). Эксперты считают, что, правильно выстроив финансовую тактику, благодаря ипотеке можно еще и неплохо заработать. Но для этого нужны временные свободные деньги, около 500-750 тысяч рублей и плюс иметь возможность оплачивать кредит банку в размере 125-150 тысяч рублей в месяц. А также срок кредитования, на протяжении которого не оплачивается налог на доход от продажи квартиры, будет составлять три года.

Приведем такой пример: человек купил квартиру, при этом оформил кредит в банке на три года под 12% годовых. Есть первоначальный взнос, который составляет не менее 10% от стоимости квартиры. Получается, чем больше сумма первоначального взноса, тем выше прибыль от инвестиционного проекта. И уже по истечению трех лет и полного погашения кредитной задолженности необходимо продать квартиру и сделать подсчет на прибыль.

Для инвестиционного проекта, необходимо покупать квартиру на рынке вторичного жилья, потому что снижаются финансовые риски, по сравнению с первичным. Опять возьмем для примера такую ситуацию: столичная двухкомнатная квартира в новостройке с уже сделанным ремонтом будет стоить около 5 млн. рублей. Берем эту сумму за основу и рассчитаем проектный эффект при двух вариантах первоначального взноса за квартиру: 1 – взнос 10%, то есть 500 тысяч рублей и 2 – 50% - 2,5 млн. рублей. В первом случае ежемесячный платеж на погашения кредита будет равняться 150 тысяч рублей, во втором – 83 тысячи рублей.

Рассчитываем дальше, если средний рост цен на жилую недвижимость составит 15% в год, то, продавая квартиру через 3 года, ее сумма составит 7,6 млн. рублей. Из таких расчетов имеем доход в 2,6 млн. рублей. При увеличении в два раза, то есть на 30%, тогда продаем квартиру за 11 млн. рублей, доход будет равен 6 млн. рублей. Естественно, квартира продается не для проживания, чтобы еще увеличить прибыль и снизить расходы по проекту, будем сдавать ее в аренду. В течение трех лет доход от аренды составит 1,2 млн. рублей, то есть 32 тысячи рублей в месяц. Совокупный доход при увеличении цены в год на: 15% составит 3,7 млн. рублей, на 30% - 7,2 млн. рублей.

В начале 2006 года цены на московские квартиры увеличились на 12%, это приводит к тому, что годовой рост цен может достичь отметки в 42-45%.

Из описанного следует вывод, что ипотека является готовым инструментом для частного инвестора и новым способом дополнительной финансовой прибыли.

3.2 ИПОТЕКА – СТИМУЛ УЛУЧШЕНИЯ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов курсовой работы