2862 (599858), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Годовые проценты часто служат визитной карточкой банка, ведь именно на них в первую очередь обращает внимание клиент. Но кроме годовых выплат существуют и другие платежи, такие как комиссия за рассмотрение заявки клиента, комиссия за факт выдачи самого кредита, сумма за ведение счета и оформление договора купли-продажи. Заемщику так же могут предложить оплатить нотариальное оформление договора ипотеки, которое составляет 1% от суммы кредита.
На первый взгляд это не много, но, учитывая стоимость квартиры, то это выйдет в копеечку. Покупатель должен будет заплатить оценку будущей квартиры, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи, страховую премию. Но банк может потребовать, чтобы оценка проводилась компанией, которая сотрудничает с ними. Также нужно знать, что пока кредит не выплачен до конца, покупатель не имеет право ни продавать, ни дарить. Сдавать квартиру можно только при согласии банка. Покупатель должен ежемесячно выплачивать деньги, придерживаясь срока, указанного в договоре, иначе банк вас оштрафует.
И еще один момент!
Штрафы и пени оплачиваются в первую очередь. То есть, если вы внесли ежемесячную сумму, то банк вычитает из этой суммы штраф и получается, что вы снова не доплатили, соответственно снова штраф. Если покупатель постоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то квартиру по иску банка могут продать. В этом случае банк вернет покупателю разницу между продажной стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, и добавят проценты и другие обязательные платежи в пользу банка. Чтобы этого избежать, прежде чем ставить свою подпись, надо внимательно изучить договор.
4.2 ПОМОЖЕТ ЛИ «МАТЕРИНСКИЙ» КАПИТАЛ
Итак, 1 января 2007 года свершилось то, о чем давно говорили. Уже год в России родившим второго ребенка начисляется материнский капитал, который, впрочем, можно будет использовать лишь через три года. А теперь эти капиталы можно будет вложить в жилье. Разберемся в двух аспектах: что смогут приобрести семьи с двумя детьми и окажет ли этот приток капитала влияние на рынок недвижимости.
Премьер Виктор Зубков подписал постановление правительства РФ, утверждающее правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Согласно документу, средства материнского капитала, а точнее 250 тысяч рублей, получаемого семьей после рождения второго или последующего ребенка, можно будет направить на первый взнос по ипотеке или погашение кредита, а также на жилое строительство.
Надо заметить, что буквально все регионы России отмечают резкий всплеск рождаемости в 2007 году. Социологи размышляют о том, что же оказало такое влияние. Но действительно ли эти деньги могут быть направлены на рынок недвижимости, и что на нем можно будет приобрести, исходя из сегодняшних реалий?
Учитывая стоимость дачных домиков и не только в Подмосковье, но и в регионах, это как минимум 200 тысяч рублей. Но жить зимой в таком доме нельзя, поэтому все внутреннее оснащение может потянуть еще на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. При этом, для строительства даже небольшого домика, нужно иметь участок земли, как минимум две сотки. Найти такой участок нужно еще постараться.
В общем, если оценивать влияние этих цифр на рынок загородной недвижимости, то ими можно спокойно пренебречь – как величиной, просто несоизмеримой со средней ценой дома в Подмосковье в 500 тысяч долларов. Особенно с учетом того, заявления на материнский капитал пока исчисляются всего лишь десятками тысяч рублей.
Оценивая влияние, которое может повлечь за собой использование материнского капитала именно для этой цели, можно отметить, что на московский рынок жилья оно не окажет никакого влияния, а вот подогреть региональный рынок может. Чтобы дать более точную оценку, надо понимать какое количество денег окажется в руках населения на начало 2010 года и соотнести его с объемом рынка, в том числе ипотечного кредитования.
4.3 ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА
Все больше людей, желающих изменить свои жилищные условия в качественно лучшую сторону, обращаются к ипотечному кредитованию. Действительно – удобный способ получить хорошую квартиру. Не выкладывая сразу внушительную сумму. Вот только пожелания покупателя не всегда совпадают с интересами банка.
Выбирая квартиру в строящемся доме, потребитель в первую очередь обращает внимание на цену квартиры, получается очень выгодная покупка. Только вот банк не хочет давать кредит под «будущее» жилье. Для него такой кредит является рискованным, поскольку его обеспечением служит квартира в еще не возведенном доме. При этом сама процедура кредитования усложняется – заемщик должен предоставить пакет дополнительных документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы застройщика и т. д. в общем, процесс растягивается на долгие месяцы, а цена тем временем растет вместе с самим домом.
Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли сами застройщики с банками. Их совместные программы – оптимальный вариант для всех участников рынка новостроек. В первую очередь, такое сотрудничество позволяет снизить сроки рассмотрения заявки на кредит. С клиента снимается необходимость собирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которой сотрудничает банк, уже прошли аккредитацию, и все документы по ним проверены. Более того, клиенту не потребуется предоставлять поручителей по кредиту или закладывать имеющуюся недвижимость – в случае неплатежеспособности клиента банк сможет возместить свои затраты продажей квартиры.
Причем ставки по кредиту в рамках таких совместных проектов выгодно отличаются от среднерыночных.
Специалисты отмечают, что покупка квартиры с использованием ипотеки на стадии строительства – не только возможность приблизить желанные квадратные метры и сэкономить. Это еще и очень выгодное финансовое вложение – ведь рост стоимости жилья значительно превосходит расходы по кредиту.
Рассмотрим, можно ли сделать ипотеку дешевле роста цен.
Официальные данные статистики утверждают, что в Российской Федерации рост стоимости недвижимости не превышает 24-26%. Если же ориентироваться на наблюдения из собственной жизни и опыта, знающих риэлторов и экономистов, он составляет не менее 40-50% в год.
Итак, согласно официальным данным, рост стоимости однокомнатной квартиры, оцененной в 1 млн. рублей, в год составит 260 тысяч рублей, а по оценкам наших специалистов – 400-500 тысяч рублей, согласно реальному росту стоимости недвижимости.
Максимальная сумма, которую семья с ежемесячным доходом в 25 тысяч рублей может откладывать на приобретение жилья или же, например, на погашение кредита, составляет 15 тысяч рублей. Путем простых математических вычислений мы получаем интересный результат. Откладывая в течении года по 15 тысяч рублей в месяц, семья накопит 180 тысяч рублей, тогда как цена на квартиру с первоначальной – в 1 млн.рублей возрастет на 260-500 тысяч рублей за тот же год. То есть рост стоимости жилья с лихвой покрывают всю накопленную сумму. И, замечу, что при этом нет речи о ежегодном росте официальной инфляции, которая в этом году составляет 11%.
Многие заемщики задаются одним вопросом, – в какой валюте лучше брать кредит?
Падение доллара оказывает на ипотечных заемщиков особый психологический эффект. Несмотря на то, что кредиты в валюте обходятся дешевле, желание дистанцироваться от неустойчивого доллара все сильнее. Это привело к тому, что доля валютных кредитов сократилась на треть со второго по третий квартал 2007 года.
На сегодняшний день выгоднее кредит брать в долларах. Но ипотечные кредиты берутся на 15-20 и более лет, поэтому для ипотечных заемщиков по-прежнему остается актуальным правило: валюта, в которой получают зарплату, равна валюте, в которой берут кредит.
4.4 ИПОТЕЧНЫЕ ЛЬГОТЫ
Правительство Москвы одобрило среднесрочную жилищную программу «Москвичам – доступное жилье» на период 2007-2009 годов. Программа предусматривает мероприятия по повышению доступности жилья для граждан, проживающих в Москве не менее 10 лет.
В частности, мероприятия по сокращению очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; семей – очередников, ожидающих или воспитывающих малолетних детей, в том числе многодетных и молодых семей.
Семья с тремя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от уплаты выкупной стоимости 30 кв. метров площади квартиры, покупаемой у города с рассрочкой платежа или с использованием социальной ипотеки. Или списывается выкупная стоимость от 10 до 18 кв. метров площади квартиры, предоставленной городом по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, при рождении детей в течение срока действия договора. Также программа предусматривает уменьшение первоначального взноса при покупке жилья у города с рассрочкой платежа или ипотечным кредитованием в зависимости от наличия и количества детей.
Более того, столица приступила к выполнению второго этапа жилищной программы «Молодой семье – доступное жилье». Семьи с детьми, участвующие в молодежной жилищной программе, освобождаются от оплаты части невыплаченной стоимости жилья. К ним относятся очередники, стоящие на учете семей, нуждающихся в жилье.
Общая сумма долга уменьшается на размер стоимости списываемых 30 квадратных метров. Следовательно, и ипотечный кредит рассчитывается уже совсем по-другому. Он становится в полтора раза меньше.
Также используются средства материнского капитала, но не ранее 2010 года.
4.5 ИПОТЕКА БЕЗ РИСКА
В ближайшем будущем на рынке ипотечного кредитования появится новый посредник в лице депозитария. Правительство внесло в Госдуму поправки в закон об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, которые уточняют порядок перехода прав по закладным и вводят институт депозитарного учета.
Основной идеей и целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных «пулов» закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностей законных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по таким закладным и соответствующего депозитария.
Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо.
5. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В МИРЕ
5.1 НАЦИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Единой мировой модели ипотечного кредитования не существует. Но известно, что в разных странах существуют общие принципы выгодного вложения денег в недвижимость. Три кита, являющихся основой инвестирования в жилищную сферу – это ипотека, система господдержки, а также сбережения. Эти общие принципы в различных частях света реализуются по-разному.
Ипотека.
Ряд европейских стран до сих пор пользуется одноуровневой системой ипотечного кредитования, сложившейся еще до окончания второй мировой войны. Согласно ей ипотечные банки самостоятельно выпускали ценные бумаги, которые позволяли привлекать средства в течение долгого времени. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в конце 18 века. Они помогали крупным имениям, используя так называемые закладные. Сеть ипотечных банков развилась в начале 20 века и существует до сих пор.
Канадские банки ипотечного кредитования первоначально занимали сельскохозяйственную нишу. Залогом в этом случае являлась земля. Затем кредитные организации решили направить свою деятельность в жилищное строительство. Важное место в канадской системе занимают госкорпорации. Они подбирают заемщиков, занимаются организацией строительства жилья и страхуют риски.
Практически все кредитные обязательства по ипотеке в Дании переводятся в ценные бумаги. Они продаются и покупаются на рынке ценных бумаг, что позволяет желающим получить кредит на долгий срок.
Строительные общества, долгое время занимающие главенствующую позицию в Великобритании, со временем вытеснили современные ипотечные банки. Ряд таких обществ сами превратились в кредитные ипотечные организации.
Организовать успешную систему ипотеки в Аргентине решили с помощью опытных стран – для реализации этой идеи были привлечены программы поддержки развивающихся рынков Всемирного Банка. Руководство предоставило правительству страны кредит на 500 миллионов долларов сроком на 15 лет. Банки Аргентины, ставшие участниками этого проекта, выпускают облигации. Развитие и накопленный опыт позволили южноамериканской стране организовать двухуровневую систему ипотечного кредитования. Ее особенность в том, что банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги, не являются одной организацией.
Эта система впервые была опробована и получила распространение в США. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования в США работает большое количество организаций. Крупнейшие из них имеют государственную гарантию на выпуск ценных бумаг, обеспечение которых – ипотечные кредиты. По мнению специалистов, их стоимость в начале 21 века достигла 3,5 триллиона долларов. По объему эти средства примерно равны объему облигаций крупных корпораций или даже правительственных ценных бумаг.
Сбережения.
Немецкая рачительность позволила жителям Германии еще в конце XVIII века ввести так называемые строительные сберегательные кассы. Желающие приобрести жилье объединялись. На средства, собранные на покупку, поочередно могли приобрести недвижимость все участники этого объединения. Сегодня в Германии эта система продолжает функционировать, но в более современной форме. Вкладчик строительной сберегательной кассы в течение определенного времени кладет на свой счет некоторую сумму. По истечении условленного срока человек может получить жилищный кредит.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
