182408 (596601), страница 8
Текст из файла (страница 8)
В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
-
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
-
расчет ставки капитализации;
-
определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Определение потенциального валового дохода
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.
Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения
| Характеристика | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Источник информации |
| Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы |
| Район | Лазо | Ленина | Кулакова | Набережная | Набережная |
| Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС. |
| 2 392 | 2 591 | 1 638 | 2 524 |
| Условия рынка аренды (дата) | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | |
| Корректировка % |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Общая площадь, м2 | 49,1 | 30,1 | 30,1 | 58,6 | 33,28 |
| Корректировка |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Местоположение | центр | центр | центр | центр | центр |
| Корректировка |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Физические характеристики | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич |
| Корректировка, % |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Характер помещения | Встр. | Встроенное | Встроенное | Встроенное | Встроенное |
| Корректировка, % |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Общая Корректировка, % |
| 0% | 0% | 0% | 0% |
| Общая корректировка в рублях |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Откорректированная цена, руб./м2 |
| 2 392 | 2 591 | 1 638 | 2 524 |
| Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год | 2 286 | ||||
Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м2 в год.
Определение действительного валового дохода
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.
Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.
На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.
Прочие расходы
В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |||||||||
| политические факторы | |||||||||||||||||
| риск национализации |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| риск экспроприации |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| коррупция |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| изменение государственной политики |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| социальные факторы | |||||||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| структура населения |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| плотность заселения |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| демография |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| общеэкономические факторы | |||||||||||||||||
| уровень инфляции |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| налоги в области недвижимости |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| финансирование строительства и реконструкции |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| предложение |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| спрос |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| уровень жизни населения |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| состояние и перспективы строительства |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| сроки кредитования |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| процентные ставки |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| условия выделения средств |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| перспективы рынка недвижимости |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| физические факторы | |||||||||||||||||
| экология |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| географическое положение |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| ||||||||
| геология |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| геодезия |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| топография |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
| природа |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| сейсмичность |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| технологические решения в области землепользования |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| ||||||||
|
| |||||||||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 1 | 15 | 5 | 5 | 2 | 0 | 0 | 0 | ||||||||
| вес | 0 | 0,63 | 11,25 | 4,4 | 5 | 2,5 | 0 | 0 | 0 | ||||||||
| взвешенная сумма | 23,78 | ||||||||||||||||
| количество факторов | 28 | ||||||||||||||||
| оценка коэффициента бета | 0,849 | ||||||||||||||||
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |||||||||
| политические факторы | |||||||||||||||||
| риск национализации |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| риск экспроприации |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| коррупция |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| изменение государственной политики |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| социальные факторы | |||||||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| структура населения |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| плотность заселения |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| демография |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| общеэкономические факторы | |||||||||||||||||
| уровень инфляции |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| налоги в области недвижимости |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| финансирование строительства и реконструкции |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| предложение |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| спрос |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| уровень жизни населения |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| состояние и перспективы строительства |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| сроки кредитования |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| процентные ставки |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| условия выделения средств |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| ||||||||
| перспективы рынка недвижимости |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| ||||||||
| физические факторы | |||||||||||||||||
| экология |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| географическое положение |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| геология |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| геодезия |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| топография |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| природа |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| сейсмичность |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| ||||||||
| технолоические решения в области землепользования |
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||||||||
|
| |||||||||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 8 | 14 | 5 | 0 | 0 | 0 | ||||||||
| вес | 0 | 0 | 0 | 7,04 | 14 | 6,25 | 0 | 0 | 0 | ||||||||
| взвешенная сумма | 27,29 | ||||||||||||||||
| количество факторов | 27 | ||||||||||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,011 | ||||||||||||||||
Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||
| политические факторы | ||||||||||
| риск национализации |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| риск экспроприации |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| риск военных действий и гражданских беспорядков |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| коррупция |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| изменение государственной политики |
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
| социальные факторы | ||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
| структура населения |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
| плотность заселения |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
| демография |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
| общеэкономические факторы | ||||||||||
| уровень инфляции |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| налоги в области недвижимости |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| финансирование строительства и реконструкции |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| предложение |
|
|
|
|
|
|
| 1 |
| |
| спрос |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| уровень жизни населения |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| состояние и перспективы строительства |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| сроки кредитования |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| процентные ставки |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| условия выделения средств |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| перспективы рынка недвижимости |
|
|
|
|
|
|
| 1 |
| |
| физические факторы | ||||||||||
| экология |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| географическое положение |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| геология |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| геодезия |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| топография |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| природа |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| сейсмичность |
|
|
|
|
|
| 1 |
|
| |
| технологические решения в области землепользования |
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
| ||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3 | 20 | 2 | 0 | |
| вес | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3,75 | 30 | 3,5 | 0 | |
| взвешенная сумма | 38,25 | |||||||||
| количество факторов | 26 | |||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,471 | |||||||||
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
