182408 (596601), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

(11)

K_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

, (12)

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

, (13)

ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И_91/84 – 1,59;

И_{текущий/91} – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

Н_ПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Стоимость земельного участка

Характеристики

Список файлов ВКР