182408 (596601), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Безрисковая ставка
| Наименование | Величина | Примечание | |
| Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ | 8,7% | Источник информации: Гарант – справочная правовая система | |
| Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн | |||
| Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
| Rf - Безрисковая ставка | 8,70% | ||
| β -коэффициент бета | 0,849 | 1,011 | 1,471 |
| Rm - рыночная норма дохода | 13,00% | ||
| Rн - компенсация за несистематический риск | 1,34% | 3,85% | 5,76% |
| Ставка дисконта, Rе | 13,69% | 16,90% | 20,79% |
| Среднее зачение ставки дисконта, Rе | 17% | ||
| Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) | |||
| Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
| Срок возврата капитала, лет | 5 | 10 | 15 |
| Ставка возмещения капитала %, Ск | 20,00% | 10,00% | 6,67% |
| Ставка капитализации, Rк реал | 37% | 27% | 23,67% |
| Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср | 29,00% | ||
Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока
| наименование | ед. изм. | результат |
| доходы. |
|
|
| сдаваемое помещение наземной части здания | м2 | 49,1 |
| арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс | руб./м2 год | 2 286 |
| арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%. |
| 2 697 |
| стоимость аренды наземной части здания помещения, за год | руб./год | 132 423 |
| прочие доходы | руб. | 0 |
| потенциальный валовой доход. | руб. | |
| потери при сборе арендной платы. | % | 1% |
| итого потери при сборе арендной платы. | руб. | 1 324 |
| действительный валовой доход | руб. | 131 099 |
| операционные расходы |
|
|
| постоянные расходы |
|
|
| налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ) | % | 7492 |
| итого постоянные расходы | руб. | 7492 |
| переменные расходы | руб./год | 13 242 |
| прочие переменные расходы | руб./год | 2 648 |
| итого операционные расходы. | руб. | 23 382 |
| чистый операционный доход. | руб. | 107 717 |
| ставка капитализации, % | % | 29% |
| текущая стоимость имущества с округлением | руб. | 371 500 |
| следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей. | ||
Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Таблица 33- Определения веса для согласования результатов
| Наименование | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Полнота информации | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
| Достоверность информации | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
| Допущения, принятые в расчётах | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0,1 | 0,6 | 0,3 |
| Способность учитывать доходность объекта | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| Способность прогнозирования во времени | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| Способность учитывать конструктивные особенности | 0,7 | 0,2 | 0,1 |
| Усредненное значение: | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости
| Подходы | Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами | Веса | Итоговая цена оценки объекта (руб.) |
| Затратный | 340 500 | 0,3 | 102 150 |
| Сравнительный | 484 700 | 0,4 | 193 880 |
| Доходный | 371 500 | 0,3 | 111 450 |
| Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) | 408 000 (четыреста восемь тысяч) | ||
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ФОКУС» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.
3.1.2 Определение рыночной стоимости оборудования
В оценке оборудования, приборов применяются три подхода - затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 35 –Объекты оценки
| Оборудование | Год выпуска | |
| Компьютер | Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 | 2002 |
| Принтер | NP Deskiet 990 Cxi | 2002 |
| Сканер | ACFA/arcus 1200 scsi | 2004 |
Затратный подход оценки
Восстановительная стоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования из таких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и моральный износ, как оцениваемое оборудование.
Восстановительная стоимость определена путем изучения рынка. Информацию о предложениях о продаже объектов - аналогов Оценщик получал через открытые печатные издания, прайсы торгующих фирм. К величине цены технологического оборудования, требующего монтажа и наладки указанные затраты добавлялись в размере 10-15% от стоимости оборудования.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производства равна:
Свосст. оцениваемого объекта = Свосст. аналога*0,8
Определение накопленного износа и расчет рыночной стоимости производился по следующей формуле:
Со = Св*(Тэф/Тэж)
Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;
Тэж – экономический срок жизни объекта, рассчитанный исходя из практики эксплуатации оцениваемого имущества.
Тэф -эффективный возраст, определяемый экспертным методом.
Поправка на ликвидность определялась исходя из следующих факторов:
-
В связи с тем, что технологическое оборудование узкоспециализированное для его реализации необходимо соответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициент ликвидности» равный 0,8
-
В расчетах (Таблица 36) использовалась информация торгующих фирм.
Результаты расчетов представлены в таблице 36 и 37.
Таблица 36 - Расчет рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"
| Наименование | Текущее использование | Аналог | Цена аналога, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Компьютер | Установлен и эксплуатируется | Компьютер | 22000 |
| Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. | |||
| Восстановительная стоимость, руб. | 22 000 | 22000 | |
| Эффективный возраст | 3 | ||
| Общий срок жизни | 6 | ||
| Оценка износа | 11000 | ||
| Остаточная стоимость, руб. | 11 000 | ||
| Рыночная стоимость, руб. | 11 000 | ||
| Количество | 1 | ||
| Общая рыночная стоимость | 11000 | ||
| Принтер | Установлен и эксплуатируется | Принтер | 9000 |
| Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. | |||
| Восстановительная стоимость, руб. | 9 000 | ||
| Эффективный возраст | 4 | ||
| Общий срок жизни | 6 | ||
| Оценка износа | 6000 | ||
| Остаточная стоимость, руб. | 3 000 | ||
| Рыночная стоимость, руб. | 3 000 | ||
| Количество | 1 | ||
| Общая рыночная стоимость | 3000 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Сканер | Установлен и эксплуатируется | Сканер | 1600 |
| Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. | |||
| Восстановительная стоимость, руб. | 1 600 | ||
| Эффективный возраст | 2 | ||
| Общий срок жизни | 10 | ||
| Оценка износа | 320 | ||
| Остаточная стоимость, руб. | 1 280 | ||
| Рыночная стоимость, руб. | 1 280 | ||
| Количество | 1 | ||
| Общая рыночная стоимость | 1280 |
Таблица 37 - Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"
| Наименование оборудования | Техническая характеристика | Рыночная стоим. при продол. использовании |
| Компьютер | Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 | 11000 |
| Принтер | NP Deskiet 990 Cxi | 3000 |
| Сканер | ACFA/arcus 1200 scsi | 1280 |
| Итого | 15280 |
Метод сравнения продаж
Изучение вторичного рынка моделей оргтехники различных годов производства и различных производителей позволило произвести сбор рыночной информации, произведено сравнение аналогов с оцениваемыми объектами и осуществить соответствующие корректировки. Результаты расчетов представлены в таблице 38 и 39.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
