182237 (596586), страница 10
Текст из файла (страница 10)
В начале экономической реформы в 1979 года производство и потребление жилья рассматривалось как одно из важнейших направлений экономической реформы. До реформы государство было единственным оператором жилья, выполняя функции по инвестированию, распределению, управлению и содержанию жилого фонда. Жилища передавались предприятиям, которые и распределяли его своим работникам. В результате на государство ложились такие немыслимые расходы, что требовалось искать решение проблемы. Таким решением стал отказ от административной системы обеспечения жильём, что явилось главным положением жилищной реформы. Взамен этого предлагалось распределять жильё путём свободной купли и продажи на рынке.
Начиная с 1979 года коммерциализация жилья и переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлением реформы. В начале 80-х годов были проведены пилотажные жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхае и Пекине. Однако эти пилотажные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене ниже себестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее, полученный здесь опыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.
Всемирный Банк в 1992 году предложил инновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае на период с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. В этой модели предлагается заменить жилищные обязательства предприятий перед работниками на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ, которые будут прибыльными по своей природе организациями и в их деятельность государство не будет вмешиваться. ЖАО будут формироваться прибыльными предприятиями, которые передадут им свой жилищный фонд. Преимуществом такой системы будет выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые в этом случае не будет влиять на прибыль от основной деятельности. По данной схеме жильё будет сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результате чего будет по крайней мере возвращаться стоимость строительства. Повышение зарплаты работникам компенсирует им рост затрат на жильё. Ресурс для повышения зарплаты образуется за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение и содержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определится балансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даст возможность населению и ЖАО брать займы в коммерческих банках. Концепция Всемирного Банка активно поддерживалась многими учёными, считающими, что ЖАО будут также играть роль центров жилищной реформы, поскольку обеспечиваемый ими рост квартплаты и зарплаты будет служить активизации финансового сектора. Короче, модель Всемирного Банка будет способствовать активизации отечественного капитала в целях создания рынка недвижимости в Китае.
Однако эта модель не свободна от недостатков. Отмечается, что она ориентирована только на прибыльные предприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилого фонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, который они могли бы передать в ЖАО, столкнутся с проблемой недостатка средств для повышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростом квартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее, создание ЖАО освободит госпредприятия от социальной нагрузки и создаст более ориентированную на рынок систему, которая привлечёт инвестиции из частного сектора и из страховых фондов. Модель Всемирного Банка неприменима для общественного жилья, однако здесь могут быть созданы бесприбыльные организации, подобные Жилищному обществу в Гонконге и Жилищным ассоциациям в Великобритании, которые смогут играть такую же роль, как и ЖАО.
Другим важным аспектом проблемы является доступность жилья. Важным стимулом здесь было предложение ввести ипотечное кредитование для желающих приобрести жилье. При приобретении жилья стоимость должна полностью отражать местонахождение жилища, его размер и качество.
В 1995 году Государственным советом КНР была объявлена новая жилищная программа – «Национальный проект удобного жилья» (далее – Проект) для крупных городов Китая, включая Пекин и Шанхай. Одной из главных задач Проекта стала продажа государственного жилья с целью обеспечения слоев населения со средними и низкими доходами, а также для вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции. Поставлена задача обеспечить за следующие пять лет удобным жильём семьи, где на 1 человека приходится менее 4 кв. м жилой площади.
В Пекине была начата пилотажная программа, включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в размере 20 процентов плюс 0,5 процента за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через 5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит предприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы. Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному строительству посредством предоставления земельных участков и снижения процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м (1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 году вследствие «перегрева» экономики и ускорения инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к жёсткой монетаристской политике. В 1987–1989 гг. в Пекине было продано 7665 квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс. кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее, впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его распределения.
В Шанхае была начата реализация комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5 процентов фонда зарплаты, как предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные мероприятия. Госсовет принял «Решение об углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к рыночным отношениям в жилищном секторе.
Руководящая группа Госсовета по жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 года. Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. Государство поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6–1,2 юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5 процентов годового дохода семьи. Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.
59 городов были отобраны для эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.
В результате прошедших почти 20 лет реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими доходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированной цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.
В плане 1996 года при целевой норме 9,5 кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята 55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные) должны составлять 60 процентов от общего их числа. Обращает на себя внимание, что минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го пятилетнего плана.
При том, что в целом Проект ориентирован на работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также преподавателям.
Государство поставило ограничения перед Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него, изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания инфраструктуры в жилом районе; 1-3 процента прибыли; процентов на заём; налогов. Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70 процентов сданного жилья передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30 процентов остаются у подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15 процентов прибыли на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на работу в существующей застройке и т. п.
Семья может приобрести жильё через своё предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим очередникам. В 1995 году и в предшествующие годы новое жильё в Пекине предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На 1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м [49].
В то же время за рубежом используется и такое понятие, как «социальная доступность», показывающее возможность для малообеспеченных групп населения получить жилье, соответствующее минимально приемлемым современным представлениям о комфортности. При этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их доходов.
Это не только жилье из фондов социального использования, но любое арендное жилье, распределяемое государством и муниципалитетами на условиях, учитывающих возможности тех граждан, которые не в состоянии по своим доходам ни стать собственниками жилья, ни нанимателями на рыночных условиях.
Во многих странах именно такое жилье принято называть социальным.
В процессе создания и управления фондами социального жилья участвуют и муниципальные жилищные корпорации, и жилищные кооперативы, и некоммерческие жилищные ассоциации, и частные владельцы. Подобное расширение списка участников позволяет находить согласованные размеры платы за социальное жилье и принципы его распределения. А в последнее время на Западе государства предпочитают перекладывать функции застройщика социального жилья на более эффективные в вопросах строительства жилищные ассоциации и жилищные кооперативы, финансово стимулируя их через налоговые льготы и дешевые займы.
Активное формирование фондов социального жилья в сочетании с частным арендным сектором жилья могло бы стать существенным стабилизирующим фактором при решении жилищных проблем всех граждан России. Без развития института социального и частного арендного жилья, включая формирование в регионах Российской Федерации так называемых маневренных фондов, не может быть решена проблема рационального размещения трудовых ресурсов (к примеру, среднестатистическая американская семья за период своей жизни 6-7 раз меняет место проживания).
Но создание сектора частного арендного жилья потребует нормативного правового, в том числе разумного стимулирующего налогового регулирования, выводящего этот рынок из теневого оборота.
Сегодня речь должна идти о формировании государственной жилищной политики, обеспечивающей функционирование механизмов комплексной системы жилищного финансирования, направленной на обеспечение жильем всех категорий граждан независимо от их доходов на муниципальном уровне.
В этом случае обеспечивается право граждан на свободу выбора формы улучшения своих жилищных условии – либо в собственность, либо в наем [24, с. 26].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
