181761 (596545), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Монопольное положение организаций, функционирующих на рынке жилищных услуг связано с укрупнением жилищно-эксплуатационных организаций с конца 60-х годов, что привело к созданию многозвенных иерархических структур-трестов жилищного хозяйства, управлений жилищно-коммунального хозяйства. Создание трестов обосновывалось необходимостью управления увеличивающихся объемов местного жилья. И как правило эти предприятия были обременены содержанием дополнительных надстроек в виде ремонтно-механических служб, строительных участков, большого количества автопарка и др.

Преобразования в сфере управления ЖКХ на территории Черемховского городского муниципального образования производились следующим образом:

До 1996 года работали МУП Жилищного управления № 1, МУП Жилищного управления № 2, МУП Жилищное управление № 3, МУП Жилищное управление № 4, УЖКХ ОАО «Востсибуголь», аварийно-диспетчерская служба.

9 февраля 1996 года был создан МУП трест ЖКХ, зарегистрирован Постановлением Мэра № 68.

Трест жилищно-коммунального хозяйства занимал монопольное положение в системе управления и обслуживания жилищного фонда г. Черемхово, т.к. за ним был закреплен весь жилищный фонд города, и он не мог самостоятельно изменить объект обслуживания, равно как и жильцы воспользоваться услугами другой обслуживаемой организации.

В 2000 году трест был преобразован в «Службу заказчика» постановлением Мэра № 247 от 28.04.2000 г. На основании распоряжения мэра № 93 от 20.12.2001 г. «Служба заказчика» преобразована в МУП УЖКХ, которое, в свою очередь, распоряжением мэра № 93 от 17.03.04 г. подвергнуто процедуре банкротства.

На период реорганизации МУП УЖКХ насчитывал работающих на своем предприятии 650 человек. Кредиторская задолженность по заработной плате колебалась в пределах 4,6млн. рублей и с учетом компенсации при реорганизации (сокращении) достигла 5,9 млн. рублей.

Схема управления имущественными отношениями в г. Черемхово выглядит следующим образом: Комитет по управлению муниципальным имуществом находится в административном подчинении у мэра Черемховского городского муниципального образования. Комитет по управлению муниципальным имуществом на договорной основе передает в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование жилищный фонд, инженерные сети, объекты и сооружения инженерной инфраструктуры коммунальным организациям (компаниям) различной формы собственности (Приложение Е).

Несмотря на то, что в ходе реформы МУП Управление жилищно-коммунального хозяйства был разукрупнен, появившиеся на его месте муниципальные и частные организации сохранили свое монопольное положение в связи совмещением функций управления и обслуживания административно закрепленного за ними жилищного фонда. Никакими серьезными экономическими рычагами жилищно-эксплуатационные организации не связаны с обслуживаемым жилищным фондом. Однако при этом они до сих пор собирают квартплату с населения, планируют свою работу, выполняют её, сами оценивают и сами себе ее оплачивают.

На вновь образованных предприятиях разных форм собственности удалось организовать работу с меньшим числом работников, частично остановить рост задолженности по заработной плате.

Существующая система эксплуатации жилищного фонда свидетельствует о наличии проблем в организации управления жилищным фондом Черемховского муниципального образования и не позволяет эффективно его использовать и сохранять. Жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственности.

Состояние о закреплении площадей жилищного фонда города на 01.07.2004 года выглядит следующим образом (табл. 3.1). При этом большая часть жилищного фонда (1427 жилых домов) находится в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, оставшаяся (269 жилых домов) – в доверительном управлении у индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

Таблица 3.1.

Распределение жилищного фонда г. Черемхово

Наименование жилищного участка	Кол-во жилых домов	Общая площадь	По степени благоустройства жилья
			благоустр.	п/благоустр.	не благоустр.
	ед.	тыс. кв. м	ед. /кв. м	ед. /кв. м	ед. /кв. м
МУП ЧГМО «Жилсервис»	346	158,139	100/118167	57/16600	189/23372
МУП ЧГМО «ЖЭУ № 2»	128	142,851	66/130914	6/865,1	56/11072,5
МУП ЧГМО «ССЖФ № 3»	469	162,031	120/108692	37/143,62	312/38977
МУП ЧГМО «ССЖФ № 4»	484	167,251	124/130761	58/6384,5	275/30105,23
ип «Столярский»	168	55,236	13/9241,5	73/30073,5	82/15921
ИП «Невидимов»	52	46,742	28/36579,2	6/3953	18/6210,3
ИП «Винников»	28	87,013	28/87013	-	-
ИП «Кочубей»	21	71,131	21/71131	-	-
ИТОГО:	1696	890,4	500/692498,7	264/72238,1	932/125658

В связи с этим можно выделить ключевые проблемы, которыми на сегодняшний день являются: неудовлетворенность основной массы населения низким качеством услуг ЖКХ, отсутствие эффективного механизма управления ЖКХ в новых рыночных условиях, отсутствие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, и определить основные направления деятельности по выходу из создавшегося положения и эффективному управлению муниципальным имуществом:

- непосредственное управление жилищным фондом посредством

управляющих компаний - организаций любой формы собственности, владеющих и управляющих собственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основе договоров доверительного управления собственниками в целях эффективного управления;

- индивидуальная трудовая деятельность граждан, работающих по принципу «хозяин дома».

Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями (Приложение Ж).

Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.

Учитывая сложившуюся ситуацию по обслуживанию жилищного фонда и социально-экономическую ситуацию территории в целом, а так же в соответствии с положениями Концепции о реформировании жилищно-коммунального хозяйства, на территории п. Храмцовка г. Черемхово на базе трех структурных подразделений (Доверительный управляющий ИП Невидимов, МУП ЧГМО «ССЖФ № 3» и МУП ЧГМО «ССЖФ № 4) в настоящее время создается Управляющая компания ООО «Жилищная инициатива».

На основании договора доверительного управления и договора на техническое обслуживание жилых домов администрацией городского образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Управляющей компании ООО «Жилищная инициатива» должно быть передано на правах хозяйственного ведения 376,024 тыс. кв. м жилищного фонда (1005 единиц), которая, в свою очередь, заключит подобные договора подряда на техническое обслуживание с 11 вновь образованными «хозяевами дома» (примерно по 34,2 тыс. кв. м).

При этом, по моему мнению, орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда должен обеспечить:

• соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

• обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;

• заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;

• заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;

• обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

В свою очередь, Управляющая компания должна обеспечить:

• поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

• выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;

• в случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой Управляющей компании (в малых населенных пунктах);

• заключение договоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;

• обеспечение системы контроля за выполнением договоров;

• организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:

• Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики;

• Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;

• Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.

Важно, конечно, определить порядок контроля за деятельностью Управляющей жилищной организацией и определить систему показателей для оценки эффективности этой деятельности. Разработанные критерии ответственности управляющей организации должны быть отражены в договоре на управление.

Предполагается, что проверку объема и качества выполненных управляющей компании работ будут органы жилищного самоуправления. Результаты проверок фиксируются в акте и оцениваются по шкале – «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно». Низкая оценка работы управляющей компании является основанием для уменьшением оплаты за некачественно выполненные работы или досрочного расторжения с ней договора на доверительное управление жилфондом.

При оценке деятельности управляющей компании следует учитывать следующие факторы:

• техническое состояние переданного в доверительное управление имущества (жилищного фонда);

• состояние прилегающих к жилым домам территорий

• финансово-экономические показатели деятельности управляющей компании

• оценку жильцами качества жильно-коммунального обслуживания.

При этом Управляющая компания, которой в хозяйственное ведение будут передаваться соответствующие технические средства, имеющиеся в районе, предполагает иметь акционерную форму собственности либо хозяйствующих обществ. В предлагаемых «пилотном» проектах разработаны конкретные механизмы перехода на конкурсной основе к профессиональному управлению жилым и не жилым фондами, что позволит не только контролировать качество обслуживания населения, но и обеспечить полную демонополизацию жилищно-эксплуатационной деятельности на уровне города и развить конкурентные отношения в сфере обслуживания жилищного хозяйства. При этом конкурентная среда возникнет в двух уровнях:

• конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

• конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Управляющие компания привлекает предприятия малого бизнеса к выполнению подрядных работ по техническому обслуживанию и эксплуатации жилфонда, а так же по благоустройству дворов и придомовых территорий. Таким образом, все производственные и экономические отношения между субъектами жилищно-коммунального комплекса города будут строиться только на договорной основе.

При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Для организации конкурсов по выбору поставщиков коммунальных услуг необходимо выполнить следующую работу:

1. Определить направление деятельности системы управления муниципальным заказом.

2. Разработать Положение о конкурсном отборе, которое должно включить следующие сведения:

   • тип конкурса и его заказчик;

   • условия участия в конкурсе;

   • порядок проведения конкурсного отбора;

   • критерии конкурсного отбора;

   • предполагаемые критерии определения качества управления и т.п.

3. Разработать конкурсную документацию, учитывающую все особенности производственной деятельности;

4. Подготовить типовые регламенты конкурсов;

5. Провести конкурсы, определить победителя и заключить с ними контракты.

В целях рациональной организации работ по обслуживанию подрядчиками жилищного фонда, в первую очередь, предполагается несколько иная по сравнению с общепринятой классификация видов работ по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда. Для удобства планирования все работы разделяются на три блока, которые могут составлять предмет отдельных договоров подряда:

1. Санитарное обслуживание зданий и домовладения.

2. Плановые работы текущего ремонта и технического обслуживания.

3. Непредвиденные работы текущего ремонта и технического обслуживания.

Санитарное содержание включает в себя работы по уборке мест общего пользования, служебных помещений, благоустройству придомой территории. Эти работы выполняются регулярно, перечень их известен и практически не изменяется из года в год.

Плановый ремонт выполняется по заранее составленному плану. К этой категории относятся работы по подготовке жилых зданий и ремонтные работы по устранению неисправностей, предупреждению преждевременного износа и восстановлению работоспособности отдельных частей здания и инженерного оборудования. Это работы профилактического текущего ремонта, выполняемые с определенной периодичностью – один раз в несколько лет согласно правилам и нормам технического обслуживания и текущего ремонта по заявкам, выполнение которых может быть отложено.

Характеристики

Список файлов ВКР