180652 (596468), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

99 817 000 рублей (девяносто девять миллионов миллиона восемьсот семнадцать тысяч рублей).

2.5 Доходный подход

Доходный подход позволяет определить стоимость Объекта оценки приведением стоимости ожидаемых будущих доходов и расходов (в том числе и долгосрочных обязательств) предприятия к оценке их стоимости в настоящее время. Описание методов, применяемых при использовании доходного подхода, приводится в разделе 5 настоящего отчета.

В данном случае применяется метод дисконтирования денежных потоков (DCF). Выбор данной методики расчета обусловлен следующими факторами:

• предполагаемые денежные потоки ООО "ХХХ" в прогнозном периоде не являются постоянными, что связано с умеренным ростом выручки и сокращением затрат социального характера;

• структура заказчиков ООО "ХХХ" будет меняться в сторону сторонних заказчиков, что может отразиться на финансовом результате оцениваемого предприятия.

Методика расчета стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков осуществляется в следующей последовательности:

• выбор типа денежного потока;

• анализ ретроспективных потоков доходов и их прогнозирование на будущие периоды;

• анализ потока расходов и их прогноз;

• прогнозирование инвестиций (капитальных вложений) и собственного оборотного капитала;

• расчет ставки дисконтирования;

• расчет терминальной стоимости (реверсии) предприятия в постпрогнозный период (методом расчета ликвидационной стоимости чистых активов или по модели Гордона);

• расчет текущей стоимости предприятия путем суммирования приведенных денежных потоков по выбранной ставке прогнозного периода и стоимости предприятия (реверсии) в постпрогнозном периоде;

• внесение итоговых поправок.

Далее будет описан порядок проведения этапов оценки предприятия и ход расчетов.

2.5.1 Выбор типа денежного потока

В качестве дохода в расчетах могут быть использованы чистая или балансовая прибыль, потенциальные или фактические дивиденды, денежный поток. Под денежным потоком понимается разница между притоком и оттоком денежных средств на предприятии за определенный период.

При использовании рассматриваемого метода следует определить, какой денежный поток использовать. Выделяют следующие типы денежного потока:

• денежный поток для собственного капитала;

• бездолговой денежный поток (поток для инвестированного капитала).

На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств компании. Расчет, в основе которого лежит денежный поток для инвестированного капитала, позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании.

При расчете рыночной стоимости Объекта оценки был сформирован денежный поток для инвестированного капитала, так как предприятие не имеет долгосрочных заемных источников финансирования, но планирует их привлекать, который определяется в следующей последовательности:

Чистая прибыль (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения)+

Балансовые начисления (износ, амортизация)-

Прирост собственного оборотного капитала+

Снижение собственного оборотного капитала-

Капитальные вложения+

Изъятия вложений=

Бездолговой денежный поток

2.5.2 Горизонт прогнозирования

Согласно теории метода DCF, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов).

С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем больше прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. В странах с развивающейся экономикой большая нестабильность, долгосрочное прогнозирование затруднительно и не может давать точных результатов.

В рамках настоящего отчета прогнозный период принят равным 5 годам, с полного 2007 по 2011 г. включительно. Такой выбор основан на том, что предполагается стабилизация основных макроэкономических индексов, что приведет к стабилизации денежных потоков при сохранении физического объема производимых работ.

2.5.3 Анализ и прогноз доходов

На основе анализа финансовой деятельности ООО "ХХХ" можно выявить два источника доходов предприятия:

• выполнение проектно-изыскательских работ и услуг;

• деятельность по сдаче в аренду свободных площадей;

Работы по основной деятельности ООО "ХХХ" носят в основном плановый характер и ведутся на основании заключенных договоров. Прогнозировать объемы выручки без заключенных договоров - проблематично, поэтому прогноз выручки в рамках настоящего отчета основан на следующих допущениях:

• к концу 2006 года по прогнозам финансовых служб предприятия произойдет существенное увеличение объема оказанных услуг по проектированию, поскольку имеют место авансированные платежи сторонних заказчиков – юридических лиц;

• в дальнейшем ООО "ХХХ" продолжит поиск и развитие отношений со сторонними заказчиками на территории Область Х и граничащих с ней областей, однако существенного увеличения доли сторонних заказчиков не произойдет, что связано с уже сформированным рынком проектно-изыскательских услуг в регионе и распределение объемов между главными игроками;

□ изложенные выше допущения позволят ООО "ХХХ" с 2006 года позволят сохранить объемы выполняемых работ на прежнем уровне с постепенным увеличением данных объемов.

Таким образом, прогноз доходов и расходов будет строиться исходя из предположения, о сохранении текущих объемов производимых работ с последующим постепенным увеличением.

Оценщик спрогнозировал выручку от реализации по основной деятельности на основе результатов финансового анализа предприятия. За базовый темп роста был принят показатель рентабельности основной деятельности, как наиболее вероятный и отражающий структуру деятельности предприятия в будущем. При этом планируется, что рентабельность в концу прогнозного периода достигнет уровня средневзвешенной рентабельности по инвестиционным проектам Область Х:

Наименование и сфера проекта	Значение нормы внутренней доходности,%
Специализированное строительство	32,3
Строительство городского центра коммуникаций	24
Проект производства электротехнического оборудования	40
Среднее значение	32,1

Таким образом, темпы роста будут начисляться равномерно к концу прогнозного периода:

Значение		2006	2007	2008	2009	2010
Темпы роста выручки		1,19	1,22	1,26	1,29	1,32

По неосновной деятельности предприятия прогноз осуществлялся на основе годовых темпов роста арендной платы, согласно материалам аналитического журнала рынка недвижимости R-way. Данный показатель варьируется от 5 до 7% в год. Оценщик принял 7% за расчетное значение.

По прочей деятельности прогноз производился в соответствии с инфляционными темпами роста.

В таблице приводится прогноз доходов на 2007-2011 гг.:

Доходы от деятельности ООО "ХХХ", тыс. руб

Показатель		Единица измерения	2004	2005	2006	1-й кв. 2007	2007	2008	2009	2010	2011
ВЫРУЧКА ОТ ОСНОВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, в том числе:		тыс. руб.	8 498	10 020	12 917	6 965	24 900	29 921	36 875	46 632	60 520
	реализация ПИР	-	-	9265,9	15 367	21 460	26 229	32 918	42 393	55 984	42 956
	темпы роста					1,19	1,22	1,26	1,29	1,32	1,19
	реализация аренды и коммунальных услуг	-	-	2432,7	2 174	2 911	3 115	3 333	3 567	3 816	3 816
	темпы роста					1,07	1,07	1,07	1,07	1,07	1,07
	прочие доходы	-	-	1 218	394,67	529,19	576,82	622,96	672,80	719,90	719,90
	темпы роста					1,09	1,09	1,08	1,08	1,07	1,07
ИТОГО ДОХОДЫ		тыс. руб.	8 498	10 020	12 917	6 965	24 900	29 921	36 875	46 632	60 520

2.5.4 Анализ и прогноз расходов

Себестоимость работ ООО "ХХХ" включает следующие составляющие:

□ материальные затраты

• затраты на оплату труда;

• отчисления на соц. нужды — ЕСН (единый социальный налог);

• амортизационные отчисления;

• прочие затраты.

Прогнозирование себестоимости компании осуществлялось на основе макроэкономических показателей при допущениях стабилизации деятельности предприятия на перспективу и оптимизации себестоимости деятельности, а именно:

• сохранение прежнего уровня материальных затрат в производстве, что, в связи со спецификой деятельности является осуществимым фактором;

• сохранение численности работников на предприятии, с постепенным увеличением фонда оплаты труда;

• сохранение амортизационных отчислений, направленных на поддержание фонда основных средств на предприятии;

• оптимизация прочих затрат.

Так как основная доля себестоимости представляет собой фонд заработной платы, Оценщик осуществил прогноз в соответствии с темпами роста доходов населения, предполагая, что заработная плата на предприятии будет равномерно индексироваться. Данные темпы роста по информации администрации Область Х составили 13%. В дальнейшем прогнозе темпы роста также были приняты на уровне 13%, основываясь на факте постепенного снижения уровня инфляции с 9 до 7% и покрытия ее темпами роста доходов населения.

Себестоимость ООО "ХХХ" за 2004-2006 гг. (фактическое значение), а также прогноз на 2007-2011 гг. представлена в таблице ниже:

Себестоимость деятельности ООО "ХХХ", тыс. руб

Показатель		Единица измерения	2004	2005	2006	1-й кв. 2007	2007	2008	2009	2010	2011
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
1	Материальные затраты	тыс. руб.	140	5	43	7	29	36	45	58	77
	Темпы роста							1,22	1,26	1,29	1,32
2	Расходы на персонал	тыс. руб.	4 551	5 189	6 445	3 256	13 024	14 717	16 630	18 792	21 235
	Расходы на персонал	тыс. руб.	3 419	3 853	5 152	2 595	10 379	11 728	13 253	14 975	16 922
								1,130	1,130	1,130	1,130
	Отчисления на социальные нужды	тыс. руб.	1132	1336	1 293	661	2 645	2 989	3 378	3 817	4 313
	% от фонда заработной платы		33,11%	34,67%	25,10%	25,49%	25,49%	25,49%	25,49%	25,49%	25,49%
3	Амортизация	тыс. руб.	128	134	132	55	151	226	236	246	256
ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ		тыс. руб.	4 819	5 329	6 620	3 319	13 205	14 979	16 911	19 096	21 568
	Прочие расходы	тыс. руб.	3 303	4030	5216	1 579	7 361	7 189	7 674	8 213	8 727
	Коммерческие расходы	тыс. руб.	3	6	0	0	0	0	0	0	0
	Управленческие расходы	тыс. руб.	3 300	4 024	5 216	1 579	7 361	7 189	7 674	8 213	8 727

Прогноз управленческих и коммерческих расходов

Характеристики

Список файлов ВКР