177929 (596232), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Расчет коэффициента капитализации для добавленного улучшения

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости (здания и сооружения), включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

2. Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

3. Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

4. Компенсация за инвестиционный менеджмент;

5. Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам или ценным бумагам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

Исходя из условия альтернативности инвестиций безрисковая ставка принята равной 7% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в различных банках г. Иркутска.

1. Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Компенсация за риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принята в размере 2 %.

1. Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

• Компенсация за низкую ликвидность составит 3%.

4) Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности предприятия, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 3%.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни зданий построенных по новой технологии может составлять 100 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных (группа капитальности – I) зданий (см УПВС №24 табл. 20) составляет 1%.

Суммируя все значения компонентов коэффициента капитализации получим его величину равную 16%.

Операционные расходы на поддержание нового складского комплекса и объекта оценки могут составить по информации Заказчика – 10% и 5% соответственно.

Отсюда рыночная стоимость дополнительного дохода и дополнительных затрат составит соответственно:

(176 руб./кв.м.*12*0,9)/0,16 = 11880 руб./кв.м.

(176 руб./кв.м.*12*0,1 – 80 руб./кв.м.*12*0,05)/0,16 = 1020 руб./кв.м.

Тем самым функциональный износ в стоимостном выражении будет равен:

19224 руб./кв.м. – 0 – 11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м.

В %-м отношении рассматриваемый износ составит:

100%*(8364 руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно – 40%.

Окончательно функциональный износ для оцениваемого объекта был принят равным 40%.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым.

В настоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимости рассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (в процентном отношении).

Как известно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ и определяется по следующей формуле [3,4]:

РС затр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).

Отсюда легко выделить экономический износ. Он равен:

Иэкон = 1 – РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).

Оценку данного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.) объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.

Полная восстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется по соответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см. Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.

Поскольку объекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся к производственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем у объекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональную направленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схеме показали, что Ифунк достигает 25%.

Расчеты экономического износа показали, что для рассматриваемой совокупности объектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Эта величина и была принята в качестве значения экономического износа объекта оценки.

В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)

Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки

Таблица 3.4.1.

Из таблицы видно, что средняя величина физического износа равна 48%. Учитывая состояние отдельных объектов можно заключить, что этот износ по крупному можно округлить до 50%.

Характеристики

Список файлов ВКР