177929 (596232), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Из таблицы видно, что рыночная стоимость комплекса зданий равна
11 130 488 рублей
или округленно – 11 130 000 рублей.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (комплекса зданий) рыночная стоимость составляет: 11 130 000 (Одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч) руб.
Далее для определения рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта (с правом собственности на земельный участок, на котором располагаются оцениваемые улучшения) необходимо согласно формулы (3.4.1.) к полученной рыночной стоимости прибавить рыночную стоимость земельного участка, а затем к результату прибавить стоимость ограждений (1 133 867 руб. ).
Определение рыночной стоимости земельного участка
Исследования ситуации с оценкой рыночной стоимости земельного участка в нашем случае, показали правомочность ее определения на основе сравнительного подхода с применением метода прямого сравнения продаж.
Подход прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах с учетом НДС 6 для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объектах.
После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.
Для расчета и внесения корректировок применяются следующие методы:
- метод парных продаж;
- экспертный метод;
- статистический метод;
- количественный метод;
- метод валовой ренты.
В данном случае был использован количественный метод выполнения корректировок.
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.
Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже земельных участков в г. Иркутске с января 2007 г. по октябрь 2007 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).
Приведем данные о ценах предложения по продаже земельных участков в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:
1. (НИТЭЦ) –2,79 га, собственность = 3100 тыс. руб. (millenium.irkutsk.ru/commer.htm, 12 окт 2009 г., АН «Тысячелетие» т. 533-333).
2. (С.Гора, р-н Пивзавола) – 5,0 га = 22500 тыс. руб. (Изрвр №77(524), 16 – 18 окт 2009 г., т. 29-07-90,29-16-53).
3. (ул. Блюхера, Н-Ленино) – 4,12 га, собственность = 3100 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 34-36-84).
4. (Н-Ленино, Узловая) коммерч. назначение – 3,0 га, в собственности = 3000 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 333-926).
5. (ул. Сергеева) – 0,75 га, собственность = 3800 тыс. руб. (Дело №20 (280), 27 окт 2009 г., т.200-421).
В качестве основного показателя сравнения объектов предложения в данном случае принята средняя стоимость предложения 1 га по сравнимым земельным участкам.
Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:
1) переданные права собственности на недвижимость; 2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) условия продажи (чистота сделки); 4) динамика сделок на рынке (дата продажи); 5) дополнительно корректировка на предложение; 6) местоположение; 7) физические характеристики (рельеф, заболоченность, удаленность от источников загрязнения и др.).
Следует отметить, что для данного подхода очень важна качественная информация.
В настоящее время оценщик не может гарантировать достоверность представленной информации, поскольку информационное обеспечение на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Тем не менее, считаем возможным использовать данный подход (рыночный), который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости на дату оценки. Использование количественного метода позволяет уменьшить фактор субъективности оценщика при расчетах.
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка земельных участков в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице № 3.4.4.
Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).
Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади, транспортной доступности ( или в удаленности от главных магистралей), в плотности застройки территории и др.
Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.
Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6
где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на различие в размерах объекта оценки и объектов-аналогов;
К2 – поправка на обводненность участков;
К3 – поправка на доступность территории;
К4 – поправка на дату сделки.
К5 – поправка на цену предложения.
Величины поправок и корректировки цен представлены в таблице № 3.4.4.
Таблица №3.4.4
| Характеристика | Аналог №1 (НИТЭЦ) | Аналог № 2 (С. Гора) | Аналог № 3 (Н-Л, ул. Блюхера) | Аналог № 4 (Н-Л, р-н Узловая) | Аналог № 5 (ул Сергеева) |
| Земельный участок (ул. Ракитная,14), площадь 3,75 га | |||||
| Площадь, га | 2,79 | 5,00 | 4,12 | 3,00 | 0,75 |
| Цена предложения, тыс. руб. | 3100 | 22500 | 3100 | 3000 | 3800 |
| Дата предложения (контактный телефон) | окт 2009 (т. 200-247) | окт 2009 (т 29-07-90) | окт 2009 (т 34-36-84) | окт 2009 (т 333-926) | окт 2009 (т 200-421) |
| Предложение, руб.за 1 кв.м. | 111 | 450 | 75 | 100 | 507 |
| Перевод цены предложения в цену сделки (доля) | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на дату сделки | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на доступность | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 433 |
| Поправка на размер, руб/сотка. | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,86 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 373 |
| Поправка на обводненность грунта | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 1 | 0,8 |
| Скорректированная цена, руб | 80 | 324 | 54 | 90 | 298 |
| Число поправок | 2 | 2 | 2 | 1 | 4 |
| Ранг | 3 | 2 | 4 | 5 | 1 |
| ВСЕГО участков – 5 | |||||
| СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. | 123,52 | ||||
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. | 4 637 410 | ||||
Средневзвешенная стоимость земельного участка будет равна отношению суммы произведений значения ранга полученного для каждого объекта – аналога на его скорректированную цену к общей сумме рангов.
Отсюда следует, что рыночная стоимость всего земельного участка равна округленно 4 637 000 руб. с учетом НДС.
Следовательно, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка площадью 3,75 га, расположенного по ул. Ракитная, 14 и принадлежащего муниципальному образованию г. Иркутск составляет на 11 ноября 2009 г. с учетом НДС: 4 637 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.
Объяснение корректировок
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
