177929 (596232), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Общий анализ рынка земельных участков

Одним из важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынок земли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своего становления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются от своей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и права собственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а) передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б) продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупа этих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов прав аренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья, торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельных участков в собственность их пользователям.

На фоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложение земельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков, особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность в земельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебного хозяйства наиболее высока.

Цены на земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе к центру города или центру административно-деловой активности. На цену также влияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности для продукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.

Все изложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и его ближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска права долгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость нового строительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такие участки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенные земельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000 руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретного местоположения и площади участка.

Подобные тенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будет вносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.

В целом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынка земельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен и соотношения спроса-предложения.

2.3 Нормативное регулирование оценочной деятельности

Настоящая оценка проведена с применением положений:

1. Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].

2. Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

В соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

1. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Так как отчет выполняется для определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определено Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящей оценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки не предусматривается.

Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)

3.1 Основные подходы и методы оценки

Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:

затратный подход, основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества; затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участка свободного от улучшений не используется;

сравнительный подход, основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений на аналогичные объекты недвижимости;

доходный подход, основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущей стоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценку стоимости объекта собственности.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающей в свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью на дату оценки.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе (метод прямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

В связи с тем, что объект оценки не является имуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

При определении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится на праве собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• метод валовой ренты;

• метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Характеристики

Список файлов ВКР