177929 (596232), страница 3
Текст из файла (страница 3)
- приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной части одного из главных доходных источников;
- приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета (государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территории населенных пунктов.
К преимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечить приток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различных уровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции. Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чем муниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества в хозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированного имущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под их контролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить в объект улучшения.
Исходя из обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, где эти формы могут быть наиболее эффективно применены.
Область применения муниципализации (национализации) – объекты социальной сферы, объекты инфраструктуры, естественные монополии.
Ипотека может быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметом залога при срочной нужде в свободных денежных средствах.
Область применения аренды и доверительного управления – объекты созданные для получения прибыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со стороны муниципалитета (государства), муниципальная (государственная) земля, жилищный фонд (при льготных условиях аренды).
Область применения приватизации – сферы деятельности и районы, нуждающиеся в привлечении дополнительных инвестиций, создании новых рабочих мест.
Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка
2.1 Описание объекта оценки
В состав объекта оценки – производственно-складской базы (комплекс зданий и земельный участок, на котором они размещены используемый на праве постоянного (бессрочного) пользования), входят следующие объекты недвижимости, см. Табл. № 2.1.1.
Подлежащие оценке объекты недвижимости находятся в собственности муниципального образования Иркутский район и управляются Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУМИ) Иркутского района, ИНН 3827016845, что подтверждается следующими правоустанавливающими документами, см. Приложение 2:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.
4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.
5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.
6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.
7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.
8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.
Перечисленные здания переданы муниципальному образованию Иркутский район в собственность Комитетом по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) Администрации Иркутской области на основании Распоряжения №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».
Земельный участок площадью 3.75 га, на котором размещены оцениваемые объекты используется муниципальным образованием Иркутский район (которому передано в собственность это предприятие – ГП СМУ «Иркутскавтотранс») на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствием с Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей № 75-36-000119. Данный Государственный акт выдан рассматриваемому предприятию Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г. Этот Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 112 от 10 марта 1993 г.
Существующих ограничений (обременений) права на здания - объекта оценки не выявлено.
Земельный участок, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, является собственностью муниципального образования г. Иркутск.. Собственник зданий является его пользователем.
В результате переговоров с работниками КУМИ Иркутского района - представителем собственника объектов недвижимости подлежащие оценке были получены следующие документы, см. Приложение 2:
-
Свидетельство о регистрации права собственности на каждый оцениваемый объект недвижимости.
-
Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, на котором располагаются подлежащий оценке объекты недвижимости.
-
Технические паспорта на объекты недвижимости .
-
Акты о техническом состоянии оцениваемых объектов недвижимости.
Несмотря на то, что КУМИ не предоставил документы с указанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости объектов на 01.10.2009 г., указанная информация позволяет с достаточной степенью точности произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки.
Собственник объекта оценки – муниципальное образование Иркутский район за период своей деятельности заслужило репутацию солидной, надежной организации, успешно осуществляющей свою деятельность по социально-экономическому развитию подведомственной территории.
Однако, в условиях несогласованности собственников зданий и земельного участка при использовании улучшений, рассматриваемые объекты находятся в стадии существенного ухудшения своего технического состояния на фоне усиливающегося переувлажнения слабых грунтов. Так, например, имеет место отключение электроснабжения, отсутствие должной охраны объектов и соответственно отсутствие возможностей текущего и капитального ремонта зданий.
Производственная база, в которую входят объекты недвижимости, подлежащие оценке, расположена в промышленной зоне г. Иркутска. Недалеко, находится железнодорожная станция «Кая» Восточно-Сибирской железной дороги, а в западной части ул. Ракитная - небольшой жилой поселок. В ближайшем окружении расположены Автоцентр «Форд», различные базы и авторемонтные предприятия. Ряд существовавших здесь ранее производств перепрофилируются в другие более доходные на сегодняшний день виды бизнеса. В частности, производственные базы с железнодорожными тупиками используются для приема и отгрузки крупных объемов различной промышленной продукции, а также в качестве складов, либо для мелкого производства или предоставления авторемонтных и других услуг.
Объекты оценки находятся недалеко от прибрежной зоны оз. Чертово. Они расположены на неохраняемой территории, которая примыкает к тупиковой части транспортного ответвления от ул. Ракитной.
Для части зданий визуально обнаруживаются значительные разрушения и повреждения основных конструктивных элементов или их частей. Здания построены в основном в период 1979-1991 гг. по действующим на то время технологиям и конструктивным решениям. Описание объекта оценки приведено в таблице № 2.1.1.
Характеристика комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14 (по материалам Технических паспортов зданий на 2003 г.)
Таблица № 2.1.1
| № п/п | Наименование объекта оценки, год постройки и характеристика текущего состояния объекта | Характеристика объекта недвижимости |
| 1 | 2 | 5 |
| 1. | Лесопилка (Литер Е) – 1974 г.; незначительные трещины в фундаменте; частичный раскол, глубокие трещины в стенах; сколы шифера крыши; трещины и выбоины на полу; трещины в рамах и перекос полотна в дверных проемах; выбоины и износ окрашенного слоя; трещины в отмостках.
Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер.
| Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Перекрытия: железобетонные Кровля: шифер Полы: бетонные Окна: двойные глухие Ворота: металлические Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5658 м3. Общая площадь: 1063,5м2. Полезная площадь:949,90 кв.м. Группа капитальности: |
| 2. | Административный корпус (Литер А) - 1971 г.Трещины в цоколе фундамента; трещины в стенах; имеются трещины вдоль потолка; щели и трещины на полу, износ окраски; износ окраски рам; перекос дверных полотен; трещины в штукатурке, износ окраски; трещины и выбоины в отмостках | Здание 2-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: панельные Перекрытия: панельные, дощатые Кровля: шифер по деревянной обрешетке Полы: дощатые, цементные, линолеум Окна: деревянные 2 створные блоки Двери :деревянные филенчатые блоки Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: центральное тепло-водоснабжение, электроосвещение Строительный объем: 2979 м3 Общая полезная площадь : 889,4 м2 Группа капитальности: |
| 3. | Сторожевая будка (Литер Б) – 1971 г.; трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в оконных рамах и полотен дверей; выбоины и трещины в отмостках. | Здание 1-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: кирпичные Перекрытия: деревянные, отепленные Кровля: шифер по деревянным стропилам Полы: дощатые Окна: 2-е глухие Двери: филенчатые простые Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 44 м3 Общая площадь: 17,2 м2 Общая полезная площадь: 10,6 м2 Группа капитальности: |
| 4. | Склад (Литер Д)– 1991г.; Имеются трещины в цоколе; выпадение кирпича, глубокие трещины в стенах; коррозия металла перекрытий; сколы, повреждения крыши; износ окраски, трещины в проемах; выбоины и трещины в отмостках | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: Перекрытия: металлические Кровля: шифер Окна: по 1 глухому Двери: в переплете железные Внутренняя отделка: отсутствует Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5764 м3. Общая площадь: 787,5 м2 Группа капитальности: |
| 5. | Склад (Литер Ж) – 1969 г.; | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Двери: ворота металлические Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 1648 м3 Общая площадь: 468,3 м2 Группа капитальности: |
| 6. | Дом вагончик (Литер К ) – 1989 г.; Состояние фундамента, стен, крыши и пола – удовлетворительное. 6.1. Навес – площадь 29,9 кв.м. | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: дощатые Полы: бетонные Перекрытия: Кровля: шифер Окна: Двери: Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 1095 м3. Общая площадь: 243,9 м2 Группа капитальности: |
| 7. | Блок подсобных цехов (Литер Л) – 1970 г.; Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий – удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмостках | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Проемы: двойные глухие, ворота металлические Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 3557 м3. Общая площадь: 611,1 м2 Группа капитальности: |
| 8. | Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) –1997 г.; незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошее | Здание: 1-металлическое Фундаменты: бетонные блоки Стены: металлические Перекрытия: Кровля: металлическая Окна: Двери: металлические Инж. Сети: Строительный объем: Общая площадь: 5,8 м2 Группа капитальности: |
В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
