104325 (590850), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Формальная определенность права - нормы права всегда формально четко определены в законодательных актах;

Волевой характер права.

Необходимо отметить, что правовые нормы в системе права обычно имеют иерархическую структуру. Во главе этой структуры находятся законы, которые свою очередь делятся на конституционные и обыкновенные. Конституция - основной закон, акт прямого действия и высшей юридической силы. Ниже приведена таблица иерархии законодательных актов по мере убывания юридической силы:

Таблица 2

Иерархия законодательных актов (по мере убывания юридической силы)

Следует ввести понятие правоотношения. Правоотношение - это урегулированное нормами право, общественное отношение, участники которого имеют субъективные права и юридические обязанности гарантированные государством. Действительными или имеющими юридическую силу являются отношения соответствующие нормам права. Господствующей частью отношений являются отношения, связанные с функционированием экономической системы, то есть с производством, распределением и потреблением материальных благ. Правовое регулирование экономической сферы определяет правовое положение участников гражданского оборота основание возникновения и порядок осуществления права собственности.

Субъектами права являются физические или юридические лица, которые на основании юридических норм могут быть носителями субъектных прав и обязанностей. Субъекты права обладают особым свойством - правосубъектность, то есть признаваемая государством способность быть субъектом правоотношения.

Объектами права являются те общественные отношения, которые регулируются правом. Среди всех правоотношений, регулирующих отношения в сфере недвижимости наибольшее место занимает гражданское и административное законодательство.

Таблица 3

Объекты и субъекты гражданских прав

Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, то есть могут свободно отчуждаться (кроме случаев предусмотренных в ст. 129 ГК РФ) или переходить от одного лица к другому на основании правопреемства.

Итак, исходя из вышеизложенного можно сказать, что только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.

2.3 Экономическая экспертиза

В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

В России рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии становления, на нем присутствует высокий спрос.

Благодаря стремительному росту цен последних лет рынок представлял для своих участников самое настоящее «золотое дно». Индекс стоимости жилья (отражающий усредненную стоимость квадратного метра Московских квартир) составил в феврале 2007 года 1800 доллара. В то же время индекс доходности жилья, хоть и заметно снизился в феврале, остается на уровне, более чем в пять раз превышающем доходность банковских депозитов. Данная цифра вполне адекватна: ведь в отличие от банковского депозита, приносящего лишь фиксированный процент (в настоящее время валютные депозиты вряд ли принесут более 6-7% годовых), владение недвижимостью порождает два источника доходов: доход от использования (реализуется в виде получения немаленькой арендной платы), а также от изменения рыночной стоимости. Недвижимость как инвестиционный актив эквивалентна акциям — притом, что дивиденды, выплачиваемые по большинству российских акций, остаются очень низкими (не более нескольких процентов в год), в то время как высокие арендные ставки обеспечивают ежегодный доход от недвижимости, составляющий порядка 10—15% ее стоимости.

Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2006 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.

Недвижимость - это ресурс длительного пользования, для создания которого необходимо время. Например, строительство нового здания может занять несколько лет. Во время создания нового капитала фирме требуются средства для финансирования проекта. Она должна расходовать эти средства сегодня в расчете на будущие доходы. Те, кто доставляют средства для создания нового капитала, откладывают во времени возможность потратить эти средства на текущие покупки.

Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.

Недвижимость инвестиционного назначения — это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.

Что до рынка коммерческой недвижимости Москвы, большую часть его объема составляют старые перепрофилированные здания. Отсюда закономерно следует ряд недостатков: отсутствие паркингов и подъездных путей, перебои в электроснабжении.

Иная картина складывается на окраине города, где ведется бурная застройка качественными современными зданиями. Сегодня именно на ближней периферии города строится и вводится в эксплуатацию большая часть объектов высокого класса – здесь уже можно встретить и качественную отделку, и неординарное архитектурное решение, и высокий уровень инженерной инфраструктуры, и центральную систему безопасности, и вместительную автостоянку или подземный паркинг.

На фоне интенсивного развития российской экономики в 2006 году наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать, что в 2007 году эта тенденция сохранится. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.

В 2006 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса "А" и "В". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.

Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

Рисунок 2 – Общее предложение и новое строительство офисных помещений

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2008 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. В общем предложении 31% приходится на офисы класса "А" и 69% - на офисы класса "В". Доля класса "А" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2006 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса "А", спрос на которые стабильно высок.

Рисунок 3 – Предложение площадей по классам

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Рисунок 4 – Распределение по типам сделок

Уровень вакантных помещений к концу 2006 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2006 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2007 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Рисунок 5 – Уровень вакантных помещений по классам

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2006 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2006 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

Таблица 4

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Период	2006 год	2006 год	2007 год (прогноз)	2007 год (прогноз)
Класс	А	В	А	В
Аренда ($/кв.м в год)	620-670	400-460	660-720	430-500
Продажа ($/кв.м)	3100-5000	1700-3400	3400-5400	1840-3600

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса "А" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Рисунок 6 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс А

Рисунок 7 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс В

Характеристики

Список файлов ВКР