104325 (590850), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Следует отметить, что предприятие привлекает и долгосрочные заемные средства, т. е. осуществляет инвестиции в основную деятельность – в 2005 году их сумма составила 1 174 тыс. руб. Все это говорит о том, что предприятие имеет высокую сте­пень автономии, удельный вес собственных средств 40,45% и высока степень использования заемных средств.

В целом, на основе анализа структуры баланса фирмы можно сделать следующие выводы: в активах фирмы велика доля относительно неликвид­ных активов — накапливаемых запасов, а также основных средств, которые в сумме составляют около 99— 98% валовых активов фирмы; растет объем заемных средств относительно валовых объемов пассивов, однако и их объемы превышают рекомендуемые соотношения.

Наиболее обобщающим показателем финансовой устойчивости предприятия является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат. Этот излишек или недостаток образуется в результате разницы величины источников средств и величины запасов и затрат, при этом имеется в виду обеспеченность запасами и затратами определенными видами источников. Трем показателям Н1, Н2, Н3 соответствуют показатели обеспеченности запасами и затратами этими источниками Е1, Е2, Е3⁸.

Проведем расчет уровня финансовой устойчивости.

Таблица 6

Анализ показателей финансовой устойчивости предприятия

Показатели	2005	9 мес. 2006	Изме-нение	Темп роста, %
1. Источники собственных средств	2 822	3 707	885	131,36
2. Внеоборотные активы	3 071	3 698	627	120,42
3. Н1. Наличие собственных оборотных средств	-249	9	258	-3,61
4. Долгосрочные кредиты и займы	1 755	1 174	-581	66,89
5. Н2. Наличие собственных оборотных средств, а также долгосрочных и среднесрочных кредитов и займов	1 506	1 183	-323	78,55
6. Краткосрочные кредиты и заемные средства	3 544	4 283	739	120,85
7. Н3. Общая величина источников формирования запасов и затрат	5 050	5 466	416	108,24
8. Общая величина запасов и затрат	1 377	1 578	201	114,60
9. Е1. Излишек или недостаток собственных оборотных средств	-1 626	-1 569	57	96,49
10. Е2. Излишек или недостаток собственных оборотных средств, а также долгосрочных и среднесрочных кредитов и займов	129	-395	-524	-306,20
11. Е3. Излишек или недостаток общей величины источников формирования запасов и затрат	3 673	3 888	215	105,85

По степени финансовой устойчивости предприятия можно выделить 4 типа ситуации:

1.Е1>0, E2>0, E3>0 - абсолютная финансовая устойчивость (трехкомпонентный показатель ситуации = 1.1.1)

2.Е10, E3>0 - нормальная финансовая устойчивость, гарантирующая платежеспособность (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.1.1).

3.Е1<0, E20 - неустойчивое финансовое состояние, связанное с нарушением платежеспособности (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.1).

4.Е1<0, E2<0, E3<0 - кризисное финансовое состояние (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.0).

Оценив степень финансовой устойчивости рассматриваемого предприятия, сделали заключение, что положение ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г. неустойчиво и связано с нарушением платежеспособности.

Анализируя и оценивая финансовую устойчивость предприятия, можно сказать, что оно находится в неустойчивом финансовом состоянии, причем это состояние фиксируется как на начало, так и на конец периода. Такое заключение сделано на основании следующих выводов:

• запасы и затраты в основном покрываются за счет краткосрочных кредитов (Kt). В то же время, если на начало года запасы и затраты не были покрыты собственными оборотными средствами (-15,44%) ((249 : 1 613) х 100%), то к концу года это значение стало положительным (0,48%), в то время как доля заемных средств в общей величине источников формирования имущества возросла на 5,39% (Приложение);

• главная причина неустойчивого финансового положения предприятия — это превышение темпов роста источников формирования над ростом запасов и затрат: собствен­ные оборотные средства возросли на 103,61%, общая величина источников формирования (Es) возросла на 31,36%, в то время как стоимость запасов и затрат увеличилась на 14,6%;

• негативным моментом является рискованное использо­вание предприятием внешних заемных средств. Администрация предприятия стре­мится использовать в основном краткосрочные заемные средства для производственной деятельности.

Кроме абсолютных показателей, финансовую устойчивость характеризуют и относительные коэффициенты (приложение 10).

На основании данных приложения можно сделать вывод, что предприятие финансово зависимо. Это подтверждается низкими значениями коэффициентов автономии (Ка) (0,4 на конец года, оптимальное значение > 0,5) и высоким показателем соотношения заем­ных и собственных средств (коэффициент капитализации на конец периода упал на 0,41 пункт и составил 1,47, причем желательно - <0,7).

Несмотря на увеличение иму­щественного потенциала на 20,42%, фирма не сумела добиться при этом устойчивого финансового положения. Также наблюдается снижение коэффициента маневренности (Км). За отчетный период он уменьшился на 0,21 пункт и на конец года его значение составило 0,32, т.е. за счет собственного капитала предприятие способно пополнить оборотные активы (оптимально значение лежит в интервале от 0,2 до 0,5).

Таким образом, ООО «Анубис»» имеет по состоянию на 01.10.2006 г. неустойчивое финансовое положение. Анализ ликвидности баланса производится с помощью приложения , по данным которого можно сделать вывод, что баланс не соответствует критериям аб­солютной ликвидности (А1 < П1).

Предприятие ни на начало, ни на конец года не покрывает свои обязательства по наиболее срочным пассивам. В то же время на 1 октября 2006 года положение улучшилось, так как предприятие покрывает свои медленнореализуемые активы долгосрочными пассивами (избыток 718 тыс.руб. на конец периода), и образовался излишек постоянных пассивов в 9 тыс.руб.

Для более точного определения платежеспособности необходимо рассчитать относительные коэффициенты ликвидности и платежеспособности (приложение).

Анализ коэффициентов ликвидности показывает, что предприятие на конец периода относительно платежеспособно, т.е. хотя оборотных средств достаточно, чтобы покрыть свои краткосрочные обязательства, но видно уменьшение коэффициента покрытия (платежеспособности).

Изменение коэффициентов свидетельствует об ухудшении текущей платежной готовности предприятия.

Информация о финансовых результатах деятельности организации необходима для оценки потенциальных изменений в ресурсах при прогнозировании способности вызывать денежные потоки на основе имеющихся ресурсов⁹. Данная информация формируется в основном в отчете о прибылях и убытках¹⁰.

Проведем вертикальный анализ финансовых результатов (табл.7).

Таблица 7

Вертикальный анализ финансовых результатов

Показатель	Сумма, тыс.руб.			Уд.вес, %
	2005	9 мес. 2006	+/-	2005	9 мес. 2006	+/-
Выручка от реализации	15 213	24 511	9 298	100,0	100,0	*
Себестоимость покупных товаров	8 715	16 697	7 982	57,3	68,1	10,8
Валовый доход	6 498	7 814	1 316	42,7	31,9	-10,8
Коммерческие расходы	3 526	3 413	-113	23,2	13,9	-9,3
Управленческие расходы	213	391	178	1,4	1,6	0,2
Прибыль (убыток) от реализации	2 759	4 010	1 251	18,1	16,4	-1,8
Операционные доходы	112	52	-60	0,7	0,2	-0,5
Операционные расходы	148	232	84	1,0	0,9	0,0
Внереализационные доходы	16	82	66	0,1	0,3	0,2
Внереализационные расходы	33	115	82	0,2	0,5	0,3
Балансовая прибыль	2 706	3 797	1 091	17,8	15,5	-2,3
Налог на прибыль	649	911	262	4,3	3,7	-0,6
Чистая прибыль	2 056	2 886	829	13,5	11,8	-1,7

Анализируя таблицу, мы видим, что при росте выручки от реализации на 9 288 тыс.руб. или 61,12%, значительно возросли общие расходы финансово-хозяйственной деятельности, а также затраты на приобретение товаров, у них самый высокий показатель роста – 10,83% или 7 982 тыс.руб. Чистая прибыль предприятия увеличилась с 2 056 до 2 886 тыс.руб., но упал ее удельный вес в реализации – он составил 11,8% в рассматриваемом периоде.

Проведем расчет показателей, характеризующих рентабельность предприятия (табл. 8).

Таблица 8

Расчет показателей рентабельности предприятия

Показатель	2005	9 мес. 2006	+/-
Общая рентабельность	17,79	15,49	-2,30
Рентабельность продаж	18,14	16,36	-1,78
Рентабельность собственного капитала	72,87	77,85	4,97
Экономическая рентабельность	33,32	41,43	8,11
Фондорентабельность	88,11	102,68	14,57
Рентабельность основной деятельности	31,05	22,74	-8,31
Рентабельность перманентного капитала	253,60	149,90	-103,70
Коэффициент устойчивости экономического роста	95,89	102,43	6,54
Период окупаемости собственного капитала	0,010	0,010	-0,001
Рентабельность производственных фондов	69,06	87,37	18,30
Рентабельность товарной продукции	74,56	46,80	-27,76
Рентабельность всех активов	25,32	31,49	6,17

Расчет коэффициентов рентабельности продаж показал, что доходность реализации по сравнению с предыдущим годом возросла до 16,36%. С каждого рубля средств, вложенных в активы, предприятие получило прибыли больше, чем в 2004 году (рост составил 14,57 коп.).

Уменьшение коэффициента рентабельности товарной продукции на 27,76% свидетельствует о необходимости усиления контроля за себестоимостью реализуемой продукции.

Показатель рентабельности основной деятельности в 2006 году довольно высок – 22,74%, но его снижение говорит о необходимости увеличивать оборачиваемость активов, либо стараться уменьшить себестоимость и регулировать ценовую политику.

Рост оборачиваемости средств в расчетах (дебиторской задолженности) на 0,4 оборота говорит о расширении коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. У предприятия увеличилась продолжительность операционного цикла до 55 дней, т.е. общего времени, в течение которого финансовые ресурсы находятся в материальных средствах и дебиторской задолженности.

Обоснованное сокращение этого срока может привести к высвобождению средств, их вовлечению в финансово-хозяйственный оборот и, следовательно, к повышению эффективности текущей работы. Увеличение продолжительности оборота свидетельствует об ухудшении финансового состояния предприятия.

Сравнение динамики коэффициентов ликвидности указывает на ухудшение структуры оборотных активов — понижение удельного веса наиболее мобильной их части, при увеличении доли средств, вложенных в запасы и затраты.

Оценив степень финансовой устойчивости рассматриваемого предприятия, сделали заключение, что положение ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г. неустойчиво и связано с нарушением платежеспособности. Снижение показателя рентабельности основной деятельности говорит о необходимости увеличивать оборачиваемость активов.

Анализ эффективности проекта

Для реализации намеченной стратегии ООО «Анубис» необходимо 3 319 966,99 рублей, из которых 339 тысяч предприятие выделит из чистой прибыли, а оставшиеся средства предприятие планирует взять в виде кредита в банке под 20 % годовых в размере 2 980 тыс. руб. Таким образом, средневзвешенная цена капитала составит 19,23 (по данным таблицы):

Таблица 9

Средневзвешенная цена капитала

Вид ресурсов	Сумма	Удельный вес в общей сумме привлекаемых ресурсов	Цена на ресурс	Расчетная величина
Кредит	2 980 966,99	0,90	20	18,0
Чистая прибыль	339 000,00	0,10	12	1,23
Итого	3 319 966,99	1,00	*	19,23

Рассчитаем степень эффективности реализации стратегии в 2007-2009 годах. В качестве данных по прибыли, генерируемой предприятием в результате реализации данного проекта, примем данные, представленные в приложении «Финансовые результаты деятельности» за 2007-2009 годы.

Расчет срока окупаемости по общей формуле для ООО «Анубис» дает значение в (3 319 966,99 / 6 183 012,99) 0,54. То есть уже за первые семь месяцев (0,54 12) работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.

Показатель срока окупаемости инвестиций не учитывает влияние доходов последних периодов. Он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам¹¹. Осуществим исследование денежного потока от будущего к текущему моменту времени. Для этого используется формула:

FV

PV =

(1+r)ⁿ

где FV – будущая стоимость инвестиций через n лет.

Чтобы через 3 года получить 24 184 438,54 руб. (прибыль за три года), ООО «Анубис» должно вложить в банк под действующую в настоящее время ставку 8% годовых (24 184 438 / 1,08³) 19 198,38 тыс.руб. Рассматриваемый же проект дает доход в 24 184 тыс.руб. при меньшей сумме инвестиций в 3 320 тыс.руб. Это значит, что ставка дохода превышает 8% и проект является выгодным. Однако эти показатели не учитывают распределения притока и оттока денежных средств по годам.

Показатель чистой приведенной стоимости (Net Present Value - NPV) относится к группе методов дисконтирования денежных потоков. Он основан на сопоставлении величины инвестиционных затрат (IC) и общей суммы скорректированных во времени будущих денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Результатом такого сопоставления будет положительная или отрицательная величина (чистый приток или чистый отток денежных средств), которая показывает, удовлетворяет или нет проект принятой норме дисконта.

Пусть I₀ - сумма первоначальных затрат, т.е. сумма инвестиций на начало проекта; а PV - современная стоимость денежного потока на протяжении экономической жизни проекта.

Тогда чистая современная стоимость равна:

NPV = PV - Iо

Тогда:

где: r - норма дисконта;

n — число периодов реализации проекта;

CF_t — чистый поток платежей в периоде t.

Оценим инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта (NPV) по формуле. Сначала определим текущую стоимость доходов (табл.10):

Таблица 10

Коэффициент дисконтирования

Год	Ставка по вкладам	Текущая стоимость 1 руб.
1	8	0,93
2	8	0,86
3	8	0,79

Заметим, что в связи с регулярным в последнее время снижением учетной ставки Центральным банком России, ставки процентов по вкладам также неуклонно уменьшаются. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10 % годовых.

Рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.11):

Таблица 11

Расчет NPV

Год	Денежные поступления	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость
0	-3 319 966,99	1	-3 319 966,99
1	6 183 012,99	0,93	5 725 012,02
2	7 902 843,28	0,86	6 775 414,34
3	10 098 582,27	0,79	8 016 580,19
ИТОГО	20 864 471,55	*	20 517 006,56

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит через три года 17 197,0 тыс.руб. (20 517 006,56 – 3 319 966,99) NPV>0, следовательно, доходность проекта выше ставки процента по вкладам, тогда денежный поток генерирует прибыль, и после расчетов с кредиторами по фиксированной ставке оставшаяся прибыль накапливается исключительно для учредителей фирмы.

Внутренняя норма доходности – наиболее широко используемый критерий эффективности инвестиций. Под внутренней нормой доходности понимают значение ставки дисконтирования r, при котором чистая современная стоимость инвестиционного проекта равна нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0

Таким образом, IRR находится из уравнения:

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным. Для расчета IRR применяют формулу

где r₁ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₁)>0 (f(r₁)<0);

r₂ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₂)<О (f(r₂)>0).

Рассчитаем внутреннюю доходность по формуле. Ставки 199 и 200% создают значения чистого потока, наиболее близкие в сумме к нулю:

Год	1	2	3
Текущая стоимость 1 руб. при ставке 199%	0,334	0,112	0,037
Текущая стоимость 1 руб. при ставке 200%	0,333	0,111	0,037

Затем рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.12):

Таблица 12

Расчет текущей стоимости доходов ООО «Анубис»

Год	Поток	Расчет 1			Расчет 2
		r=199%	PV	r=200%		PV
0	-3 319 966,99	1,00	-3 319 966,99	1,00		-3 319 966,99
1	6 183 012,99	0,33	2 067 897,32	0,33		2 061 004,33
2	7 902 843,28	0,11	883 977,06	0,11		878 093,70
3	10 098 582,27	0,04	377 786,86	0,04		374 021,57
NPV	*	*	9 694,24	*		-6 847,40

IRR составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,23.

Отметим, что в условиях применения программных средств значения чистого приведенного дохода, индекса рентабельности, и особенно внутренней нормы доходности (представляющей определенные трудности при расчете) определяются гораздо проще, путем автоматизированных расчетов.

Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по открытию магазинов и продвижению товаров и фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год). Отметим, что изменение направленности рекламной кампании не только позволит получит высокий доход по новым открытым магазинам, но и приведет к значительному увеличению продаж в уже действующих.

Методы оценки стоимости компании

При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии со стандартами оценки используются следующие: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный, внутри которых могут быть использованы различные методы расчётов.

При проведении оценки исходно рассматривается каждый из этих подходов, однако то, какой подход или подходы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой объекта оценки, целью и назначением оценки.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Доходный подход основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи, т.е. подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Существует несколько методов определения стоимости действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты.

В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:

методом капитализации прибыли;

методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости.

Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ и рассчитывается ставка дисконта.

Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.

Метод капитализации прибыли – метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени потока дохода.

Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста.

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока).

Таким образом, при отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования. При определении стоимости бизнеса с использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).

Сравнительный подход – основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:

метод рынка капитала;

метод сделок;

метод отраслевых коэффициентов.

Методика рынка капитала основана на анализе рыночных цен по сделкам с акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием.

Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового показателя деятельности предприятия.

2.4. Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Целью проведения оценки воздействия на окружающую среду является предотвращение или смягчение воздействия этой деятельности на окружающую среду и связанных с ней социальных, экономических и иных последствий.

Степень детализации и полноты проведения оценки воздействия на окружающую среду определяется исходя из особенностей намечаемой хозяйственной и иной деятельности и должна быть достаточной для определения и оценки возможных экологических и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации намечаемой деятельности.

В случае выявления при проведении оценки воздействия на окружающую среду недостатка информации, необходимой для достижения цели оценки воздействия на окружающую среду, или факторов неопределенности - в отношении возможных воздействий, заказчик (исполнитель) планирует проведение дополнительных исследований, необходимых для принятия решений, а также определяет (разрабатывает) в материалах оценки воздействия на окружающую среду программу экологического мониторинга и контроля, направленного на устранения данных неопределенностей.

Результатами оценки воздействия на окружающую среду являются:

- информация о характере и масштабах воздействия на окружающую среду намечаемой деятельности, альтернативах ее реализации, оценке экологических и связанных с ними социально- экономических и иных последствий этого воздействия и их значимости, возможности минимизации воздействий;

- выявление и учет общественных предпочтений при принятии заказчиком решений, касающихся намечаемой деятельности;

- решения заказчика по определению альтернативных вариантов реализации намечаемой деятельности (в том числе о месте размещения объекта, о выборе технологий и иные) или отказа от нее, с учетом результатов проведенной оценки воздействия на окружающую среду;

На начальных этапах заказчик:

- подготавливает и представляет в органы власти обосновывающую документацию, содержащую общее описание намечаемой деятельности; цели ее реализации; возможные альтернативы; описание условий ее реализации; другую информацию, предусмотренную действующими нормативными документами;

- проводит предварительную оценку и документирует ее результаты;

- проводит предварительные консультации с целью определения участников процесса оценки воздействия на окружающую среду.

Исследования по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности включает следующее:

- определение характеристик намечаемой хозяйственной и иной деятельности и возможных альтернатив (в том числе отказа от деятельности);

- анализ состояния территории, на которую может оказать влияние намечаемая хозяйственная и иная деятельность (состояние природной среды, наличие и характер антропогенной нагрузки и т.п.);

- выявление возможных воздействий намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду с учетом альтернатив;

- оценка воздействий на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности (вероятности возникновения риска, степени, характера, масштаба, зоны распространения, а также прогнозирование экологических и связанных с ними социальных и экономических последствий);

- определение мероприятий, уменьшающих, смягчающих или предотвращающих негативные воздействия, оценка их эффективности и возможности реализации;

- оценка значимости остаточных воздействий на окружающую среду и их последствий;

- сравнение по ожидаемым экологическим и связанным с ними социально-экономическим последствиям рассматриваемых альтернатив, в том числе варианта отказа от деятельности и обоснование варианта предлагаемого для реализации;

- разработка предложений по программе экологического мониторинга и контроля на всех этапах реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- разработка рекомендаций по проведению послепроектного анализа реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- подготовка предварительного варианта материалов по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности (включая краткое изложение для неспециалистов);

Для намечаемой инвестиционной деятельности заказчик проводит вышеперечисленные этапы оценки воздействия на окружающую среду на всех стадиях подготовки документации по намечаемой хозяйственной и иной деятельности, представляемой на государственную экологическую экспертизу.

Требования к содержанию материалов по оценке воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду в инвестиционном проектировании:

1. Общие сведения.

1.1 Заказчик деятельности с указанием официального названия организации (юридического, физического лица), адрес, телефон, факс.

1.2 Название объекта инвестиционного проектирования и планируемое место его реализации.

1.3 Фамилия, имя, отчество, телефон сотрудника - контактного лица.

1.4 Характеристика типа обосновывающей документации: ходатайство (Декларация) о намерениях, обоснование инвестиций, технико- экономическое обоснование (проект), рабочий проект (утверждаемая часть).

2. Пояснительная записка по обосновывающей документации.

3. Цель и потребность реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности.

4. Описание альтернативных вариантов достижения цели намечаемой хозяйственной и иной деятельности (различные расположения объекта, технологии и иные альтернативы в пределах полномочий заказчика), включая предлагаемый и "нулевой вариант" (отказ от деятельности).

5. Описание возможных видов воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности по альтернативным вариантам.

6. Описание окружающей среды, которая может быть затронута намечаемой хозяйственной и иной деятельностью в результате ее реализации (по альтернативным вариантам).

7. Оценка воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности по альтернативным вариантам, в том числе оценка достоверности прогнозируемых последствий намечаемой инвестиционной деятельности.

8. Меры по предотвращению и/или снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности.

9. Выявленные при проведении оценки неопределенности в определении воздействий намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду

10. Краткое содержание программ мониторинга и послепроектного анализа.

11. Обоснование выбора варианта намечаемой хозяйственной и иной деятельности из всех рассмотренных альтернативных вариантов.

12. Материалы общественных обсуждений, проводимых при проведении исследований и подготовке материалов по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности

13. Резюме нетехнического характера.

Экологический мониторинг территории строительства

Москва - один из крупнейших промышленных центров России, предприятия Москвы дают 5,6% объема промышленной продукции всей страны, ее вклад в валовой национальный продукт составляет 13,8%. Такой объем производства не может не накладывать отпечаток на экологическое состояние территории города. Прежде всего, это сказывается на состоянии воздушного бассейна, ведь по объему выбросов загрязняющих веществ в атмосферу Москва занимает 11 место среди городов России, "опережая" по этому показателю многие промышленные центры.

За последние годы в Москве произошло резкое увеличение автомобильного парка (особенно персональных автомобилей), строительство и реконструкция жилья, транспортных магистралей, объектов культурно-развлекательного, коммунально-бытового и других видов обслуживания. Так, ежегодный прирост количества автомобилей в последние годы составил 100-130 тыс.единиц, а общее их число достигло 3 млн. Отметим, что значительная часть прироста, особенно легкового автотранспорта, приходилась на подержанные автомобили, не отвечающие современным экологическим стандартам.

Бурный рост количества автомобилей и систематические заторы в автомобильном движении привели к резкому обострению экологической ситуации во многих районах города, особенно в центральной его части, и сделали необходимой реконструкцию существующих и строительство новых транспортных магистралей. Так, на принципиально новом уровне реконструирована Московская кольцевая дорога, третье транспортное кольцо. Эти меры существенно снижают напряженность транспортной проблемы и улучшают экологическую обстановку в городе.

С выбросами промышленных предприятий связаны наиболее опасные с медико-гигиенической точки зрения токсические вещества - фенолы, формальдегид, тяжелые металлы (прежде всего ванадий, хром, цинк, свинец и др.), а также пыль. На долю автотранспорта следует отнести загрязнение окисью углерода, двуокиси азота.

В суммарном выбросе вредных веществ в атмосферу города в настоящее время более 90% занимают выбросы автомобильного транспорта и менее 10% -выбросы промышленных предприятий, хотя еще 7-10 лет тому назад на автотранспорт приходилось 60-70%, а на промышленность - 40-30%. Эти структурные изменения связаны как с резким ростом численности автотранспорта, так и с сокращением объема производства вследствие экономического кризиса, перепрофилированием многих предприятий, выносом ряда производств за пределы Москвы.

По результатам ежегодно проводимых в последние годы социологических опросов москвичей среди наиболее острых проблем города все чаще называются экологические проблемы.

Экологическое благополучие территории Москвы

Окружающая среда современных индустриальных городов в значительной степени является искусственной: в химическом составе атмосферного воздуха, воды, почв, растительности имеется большое количество примесей, резко их отличающих от природного фона; уровень шума электромагнитного излучения и другие факторы также далеки от природных условий.

Москва является примером сложной городской экосистемы, где качество среды зависит от взаимодействия различных природных и антропогенных факторов. При осуществлении экологической оценки для каждого района был проведен сопряженный анализ основных характеристик, определяющих состояние окружающей среды.

В качестве основных критериев экологической оценки районов используются следующие показатели:

• Важное значение имеет преобладающий тип планировки муниципальных районов (тип 1 - регулярная планировочная структура с вынесенными за пределы жилых кварталов промышленными предприятиями, организованными в промзоны; тип 2 - хаотичное сочетание жилой и промышленной застройки), класс опасности промышленных предприятий, степень озелененности районов и пр.

• Переходным (от архитектурно-планировочных к геохимическим) показателем является оценка транспортной нагрузки на территорию. При проведении оценки экологического воздействия транспорта учитываются как физические (шум), так и химические (суммарный показатель загрязнения) факторы воздействия транспорта на городскую экосистему.

• Третью группу составляют собственно эколого-геохимические показатели: качество атмосферного воздуха, загрязнение почв, состояние растительного покрова.

Состояние атмосферного воздуха

Для оценки степени загрязнения атмосферы используют гигиенические критерии качества воздуха - предельно-допустимые концентрации: максимальные разовые (ПДК_м ) и среднесуточные (ПДКс). Контроль наблюдения за состоянием атмосферного воздуха осуществляется на 16 постах Московского городского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды Росгидрометеоцентра. Оценка состояния атмосферного воздуха проводится по данным о поступлении загрязняющих веществ в атмосферу от различных источников, т. е. по химическому воздействию (суммарный показатель загрязнения от автотранспорта, индекс загрязнения атмосферы, загрязнение снежного покрова) от стационарных (промышленные предприятия, ТЭЦ), передвижных источников загрязнения (транспорт) и строительных объектов с учетом повторяемости неблагоприятных метеоусловий (НМУ) в различных районах города. Самым крупным источником негативного воздействия на окружающую природную среду в Москве продолжает оставаться автомобильный транспорт. По данным постов наблюдения уровень загрязнения атмосферного воздуха в городе Москве оценивается как высокий, индекс загрязнения атмосферы ИЗА=11.55. Наибольшее его загрязнение зафиксировано в ЮАО, ЮВАО, ВАО и ЦАО. Загрязнение атмосферного воздуха углеводородами обусловлено их выбросами с отработанными газами автотранспорта, производства моторного топлива на территории города и с крупными автотранспортными предприятиями, а также стоянками автотранспортных средств. В последнее время в отдельных зонах города наблюдается улучшение атмосферного воздуха за счет падения объемов производства, выполнением общегородских природоохранных мероприятий, относительно благоприятными погодными условиями - обильные осадки, сильные ветры способствуют очищению атмосферы.

Атмосферный воздух города наиболее загрязнен диоксидом и оксидом азота, аммиаком, формальдегидом.

Годовой ход примесей в воздухе характеризуется летним максимумом аммиака и формальдегида и весенне-осенним максимумом диоксида и оксида азота. По условно выделенным жилым, промышленным и магистральным постам рассчитанные концентрации основных примесей показывают, что концентрации азота составляют 2.8-3.5 ПДК, в жилой зоне 2-2.8 ПДК, оксид углерода не превышает ПДК во всех зонах. Анализ данных по среднему уровню загрязнения атмосферного воздуха города и ПЗА показывает тенденцию к заметному росту концентраций углеводородов, диоксида и оксида азота, аммиака и хлористого водорода. Рост концентраций по первым трем показателям связан с выбросами от автотранспорта.

Загрязнение почв

Почвенный покров города испытал длительную эволюцию, прежде чем сформировался в современном виде. Исходные почвы Москвы - подзолистые и дерново-подзолистые почвы.

Городские почвы представляют собой сложные и быстро развивающиеся природно-антропогенные образования. Их основные отличия от природных обусловлены интенсивным накоплением в течение длительного времени «культурного слоя» особого состава и строения.

Рост транспортной нагрузки, промышленного производства, строительства приводят к изменениям в почвенном покрове, наличие которых выражается в проявлении таких процессов как подкисление, подщелачивание, засоление, обогащение тяжелыми металлами, и в результате почвенный покров деградирует или полностью уничтожаются.

Попадание в почву элементов-загрязнителей происходит различными путями: за счет атмосферных осадков, поверхностных сбросов твердых бытовых отходов, жидкого стока с растворенными и взвешенными токсичными соединениями. Все это приводит к изменению качественного состава почв, проявляющегося в приобретении токсических свойств.

Опасность загрязнения почв для человека проявляется в том, что элементы загрязнители, обладая миграционной способностью, проникают в природные воды, поглощаются растениями, поступают в пищевые цепи и организм человека, представляя угрозу для его здоровья, особенно детей.

Карта загрязнения почв дает представление о характере и интенсивности загрязнения почвенного покрова тяжелыми металлами. Очаги техногенного загрязнения (тяжелыми металлами) почв представляют собой избыточную концентрацию в почвах не одного, а целого комплекса химических элементов, и интенсивность загрязнения оценивается по суммарному показателю загрязнения (СПЗ), т.е. концентрации химических элементов в почве. По структуре аномалий можно выделить основные источники их формирования.

Локальные, небольшие по площади точечные аномалии, особенно при ограниченной ассоциации элементов, обычно формируются за счет бытового мусора и мелких (часто несанкционированных) свалок.

Аномалии промышленных зон формируются на ограниченных участках вокруг этих зон. Наиболее широкий спектр элементов при их запредельных концентрациях фиксируют промышленные отстойники гальванических производств, а также поля фильтрации бытовых и промышленных стоков канализационной сети.

Площадь распространения фоновых, наименее загрязненных областей очень незначительна, основная их часть сосредоточена на западе города и локально в виде пятен на востоке и юго-востоке города.

Наиболее сильная техногенная нагрузка на почвы ложится на Центральный, Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный и Южный округа.

Состояние зеленых насаждений

Одним из критериев оценки экологической обстановки является состояние городских зеленых насаждений, выполняющих средозащитные, природоохранные и рекреационные, т.е. важнейшие экологические функции.

В границах города до настоящего времени сохранились фрагментарно естественные растительные сообщества - лесные массивы, суходольные луга, пойменные луга, переходные и низинные болота, реки и водоемы в естественных берегах, что вместе с озелененными территориями составляет единый Природный комплекс города.

Ослабленные растения оказываются менее устойчивыми к болезням и вредителям, поэтому распространенность болезней растений в городе также имеет тенденцию к увеличению. В насаждениях города практически отсутствуют насаждения без признаков ослабления. Количество здоровых растений (не поврежденных вредителями и болезнями) колеблется от 25 до 60% в различных типах насаждений.

Наиболее обширные зоны техногенного поражения растений приурочены к крупнейшим магистралям города: МКАД, Садовое кольцо, Ленинградское шоссе, Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Комсомольский проспект, Варшавское и Каширское шоссе, Третье транспортное кольцо.

Распределение площадей зеленых насаждений по административным районам города крайне неравномерно. Представление о самом зеленом округе или районе дают три показателя - площадь зеленых насаждений общего пользования, удельный показатель зеленых насаждений общего пользования (отношение площади зеленых насаждений к общей площади округа) и обеспеченность зелеными насаждениями каждого жителя. Следует отметить, что обеспеченность населения зелеными насаждениями общего пользования (площадь на одного жителя) сокращается и составляет в среднем менее 18 м² при нормативе 24 м². Анализ всех трех показателей дает возможность получить объективную оценку о степени озеленения территории округов. Самый зеленый - Восточный АО. Площадь зеленых насаждений в округе составляет 6,27 тыс. га, т.е. более 30% от общей территории, при достаточно высокой обеспеченности каждого жителя (21 м²/чел. Наименее озелененными являются Центральный и Южный административные округа, где площадь зеленых насаждений составляет менее 15% территории.

Экологическая ситуация в районе

Экологическая обстановка здесь, разумеется, далека от идеальной. ЦАО как-никак находится в центре большого города, поэтому практически со всех сторон ветер приносит какие-нибудь вредные газы. Особенно это сказывается на восточной части округа. Якиманка и Китай-город страдают от этой беды меньше. Немного улучшить экологическую обстановку помогло третье транспортное кольцо, разгрузившее центр от потоков транспорта. А поскольку на нем применены специальные шумопоглощающие покрытия и экраны, то и звуковое загрязнение от этой дороги невелико. И все-таки автомобили остаются главными загрязнителями воздуха, потому что мощных ТЭЦ в округе нет. Зато есть около 300 промышленных предприятий, в основном расположенных на Звенигородском шоссе, у Курского вокзала и Грузинского вала. И хотя их доля в промышленном загрязнении московского воздуха не превышает 5%, правительство города не оставляет надежды их ликвидировать. Аргумент весомый: промышленные выбросы вредят архитектурным памятникам.

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность – короче, на все то, что может улучшить экологическую обстановку. По этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки – места очень красивые и столь же многолюдные.

Оценка влияния проектируемого объекта на окружающую среду

Действующая градостроительная документация:

- Генеральный план развития г. Москвы на период до 2010 года, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 29.04.1997г. № 1 14);

Схемы градостроительного зонирования Центрального административного округа (ГУП НИиПИ Генплана Москвы 1997-1998 гг., утвержден Постановлением Правительства Москвы от 5.06.1997 г. № 241)

Существующее положение:

Участок застройки расположен в черте заповедной зоны «Замоскворечье», на территории бывшей Кадашевской слободы, в окружении хорошо сохранившейся исторической застройки усадебного типа, а также многочисленных памятников архитекруры. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости. Ориентация 5-ти этажного здания определены с учетом расположения прилегающей территории застройки и сложившихся пешеходных связей. На территории исторического домовладения, отведенного под реконструкцию, предполагается создание целостной композиции с учетом сложившейся исторической структуры. При этом габариты, предложенного к реконструкции дома №5, строение 1 (для размещения административного корпуса) увеличиваются в плане.

Территория стройгенплана не превышает участок отвода. После окончания строительства будет проведена рекультивация дворовой территории, проведено благоустройство и озеленение.

При строительстве предусмотрены мероприятия, направленные на максимальную сохранность зеленых насаждений, в том числе ограждение стволов деревьев деревянными коробами. Вблизи сохраняемых деревьев работы планируется вести вручную. Технико-экономические показатели по Генеральному плану

Площадь участка – 0.254 га (254 м²)

Площадь застройки – 0.131 га (131 м²)

Площадь озеленения – 0.045 га (45 м²)

Площадь покрытий – 0.078 га (78 м²)

Отношение площади застройки к площади всей территории – 131/254 = 0,516

Отношение площади озеленения к площади всей территории – 45/254 = 0,177

Отношение площади покрытий к площади всей территории – 78/254 = 0,307

Экологическая ситуация

Экологическая обстановка, неблагоприятна, ЦАО находится в центре большого города, со всех сторон ветер приносит вредные газы. Особенно это сказывается на восточной части округа. Якиманка и Китай-город страдают от этой беды меньше. Немного улучшить экологическую обстановку помогло третье транспортное кольцо, разгрузившее центр от потоков транспорта, на нем применены специальные шумопоглощающие покрытия и экраны. Автомобили остаются главными загрязнителями воздуха, а также около 300 промышленных предприятий, в основном расположенных на Звенигородском шоссе, у Курского вокзала и Грузинского вала, доля которых в промышленном загрязнении московского воздуха не превышает 5%.

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность, по этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки – места очень красивые и столь же многолюдные.

Инженерно-геологические условия территории

В геоморфологическом отношении участок предполагаемого строительства расположен в пределах флювиогляциональной равнины. Абсолютные отметки 148,1-150,7 м.

В геологическом строении участка до глубины 8,0 м принимают участие: средне-верхнечетвертичные аллювиально-флювиогляциальные отложения, среднечетвертичные озерно-ледниковые флювиогляциальные и моренные отложения. С поверхности развиты насыпные грунты.

Подземные воды вскрыты скважинами на глубинах 2,8-6,0 м.

При существующем геологическом строении в соответствии со «Схематической картой-инженерно-геологического районирования города Москвы по возможности проявления карстово-суффузионного процесса» участок является безопасным в карстово-суффузионном отношении.

Инженерное обеспечение предусмотрено от городских сетей в соответствии с представленными техническими условиями:

-технические условия ГУП «Мосводосток»;

-технические условия на разработку проекта наружного освещения;

-технические условия ОАО «Мосэнерго» для электроснабжения;

-предварительные технические условия ОАО «Мосэнерго» филиал Московская кабельная сеть для присоединения мощности к сети ОАО «Мосэнерго»;

-технические условия МГУП «Мосводоканал» на водоснабжение и канализование.

Меры по охране окружающей среды. Зеленые насаждения

Согласно заключению по дендрологической части проекта на участке строительства предусматривается посадка деревьев и кустарников.

Прилегающая территория озеленяется за счет посадки деревьев, кустарников и устройства газона. Озеленение представляет собой газоны с групповыми посадками низкорослых и красивоцветущих кустарников (сирень венгерская, шиповник морщинистый, калина обыкновенная) в придомовых участках и вдоль проектируемых тротуаров, вокруг проектируемого подъезда предусмотрено озеленение в виде газонов с групповыми и куртинными посадками деревьев. При проведении благоустройства были соблюдены требования МГСН 1.01.-98 (минимальные расстояния до зеленых насаждений).

Транспорт

Подъездные пути для легкового транспорта ( используются также для подъезда мусоровоза и машин пожарной охраны в экстренных случаях). Обеспечены подъезды к подземному гаражу и главному вестибюлю. Для движения пешеходов имеются тротуары и пешеходные дорожки в направлениях интенсивного движения. Покрытия проездов, тротуаров выполнены в асфальтобетоне. Предусмотрена площадка для хозяйственных целей.

Загрязнение атмосферного воздуха

Для оценки воздействия проектируемого объекта на состояние атмосферы был выполнен расчет массы выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от пяти источников:

- паркинг на 60 машиномест;

- работающие двигатели автомобилей малой и средней грузоподъемности, производящих завоз товаров, продуктов, полуфабрикатов, сырья и материалов;

- работающие двигатели мусоровоза;

- пункты мытья оборудования;

- предприятия общественного питания.

Работа двигателей легковых и грузовых автомобилей при въезде – выезде будут сопровождаться выбросами в атмосферу диоксида азота, оксида азота, оксида углерода, сернистого ангидрида, углеводородов (по бензину), керосина.

Анализ расчетов показал, что функционирование объекта не приведет к образованию зон концентраций, превышающих санитарно-гигиенические нормативы для всех выбрасываемых загрязняющих веществ. Концентрация, обусловленные функционированием торгово-промышленного комплекса на близлежащем жилье по всем выбрасываемым ингредиентам, составляет менее 0,33 ПДК.

Проведена оценка загрязнения атмосферы выбросами на территории проектируемого объекта показывает, что влияние объекта на состояние атмосферного воздуха допустимо.

Санитарно-экологическое состояние почв.

Оценка радиационной обстановки в районе расположения проектируемого многофункционального торгово-промышленного комплекса проводилась ЗАО «РТТ». По данным измерений (Акт № 16 от 15 февраля 1998 г.) в исследованных образцах грунта радиоактивного загрязнения не выявлено. По значениям радиационных факторов грунт может вывозиться и использоваться для строительных работ без ограничений (Заключение ЦГСЭН в г.Москве по результатам радиационного контроля участка строительства ).

По результатам оценки радоноопасности участка среднее предельное значение плотности радона с поверхности грунта составляло 62 мБк/кв.мс, что соответствует требованиям ОСПОРБ-99. Разработка инженерных мер противорадоновой защиты не требуется.

По степени загрязнения тяжелыми металлами исследуемые грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

По степени загрязнения нефтепродуктами почвы и грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

Содержание бенз(а)пирена в почвах и грунтах на пробных площадках изменяется от 45 мкг/кг до 88 мкг/кг, что соответствует 2,3-4,4 ПДК. Таким образом, грунты на пробных площадках оцениваются как «опасные».

По манитарно-бактериологическим показателям почва оценивается как «чистая».

В соответствии с заключением ЦГСЭН в г.Москве почвы и грунты с исследованных участков могут быть использованы для строительных работ под отсыпки котлованов и выемок, на участках озеленения с подсыпкой слоя чистого грунта не менее 0,2 м.

Гидрогеологические условия участка

В геоморфологическим отношении объект расположен на поверхности древней аллювиальной террасы р.Москвы с современными абсолютными отметками 125,2-125,6 м.

Рассматриваемая площадка строительства до глубины 20 м сложена современными техногенными, четвертичными и верхнекаменноугольными отложениями.

Современные техногенные образования – насыпные грунты представлены песками с примесью строительного мусора. Мощность слоя до 5 метров.

Верхнечетвертичные аллювиальные отложения представлены мелкими песками, ниже песками средней крупности, крупными и гравелистыми. Глубина заложения подошвы аллювиальных отложений 7,6-12,5 метров.

Среднечетвертичные флювиогляциальные отложения представлены супесями с прослойками песков средней крупности. Мощность слоя до 2,8 метра. Среднечетвертичные ледниковые отложения представлены суглинками с прослоями песков и гальки. Толщина слоя 0,4-2,0 метра. На отдельных участках морена полностью размыта.

Верхнекаменоугольные отложения представлены известняками, разрушенными в кровле до состояния муки и щебня. Вскрытая мощность слоя – 1,3 метра.

Уровень грунтовых вод в пройденных скважинах зафиксирован на глубинах 5,2-7,2 метра. Абсолютные отметки водоносного горизонта составляют 118,0-120,0 м.

Глубина сезонных колебаний уровня грунтовых вод может составлять до 2,0-2,5 метра. Горизонт безнапорный. Воды неагрессивны по отношения к бетону нормальной плотности.

Охрана и рациональное использование водных ресурсов:

Водоснабжение запроектировано от существующей городской водопроводной сети в соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал».

Суммарное потребление воды составляет 60,9 куб.м/сут. Отведение бытовых и условно производственных сточных вод запроектировано в существующий канализационный коллектор с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

При разработке данного раздела использованы следующие нормативные материалы и инструкции:

-СНиП 2.04.02-84. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения;

- СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения;

- Правила охраны поверхностных вод, Госкомприрода, 1991;

Правила приема производственных сточных вод в Московскую городскую канализацию, М., 1984, а также требований технических условий на водоснабжение, канализование и отведение поверхностного стока и требований санитарного, водного и рыбного надзоров.

Предусматриваемый общесанитарный комплекс мероприятий обеспечивает экологическую безопасность функционирования рассматриваемого объекта.

К первой категории относятся предприятия, сток с которых по составу примесей близок к поверхностному стоку с селитебных зон и не содержит специфических веществ. К этой группе принадлежат предприятия черной металлургии, машино- и приборостроительной, электротехнической, угольной, нефтяной, легкой, хлебопекарной И молочной промышленности, речные порты, ремонтные заводы. Допускается ограничиться очисткой наиболее загрязненной части потока, не менее 70% годового объема. Степень очистки определяется нормами водоемов рыбохозяйственного использования.

Ко второй категории относятся предприятия, поверхностный сток которых содержит специфические примеси загрязняющих веществ. Это предприятия цветной металлургии, коксохимии, химической, лесохимической, целлюлозно-бумажной, нефтеперерабатывающей, микробиологической промышленности, кожсырьевые и кожевенные заводы, мясокомбинаты, шлакоплиточные заводы.

Для поверхностного стока с промплощадок этих предприятий необходимо предъявлять требования как к выпуску производственных сточных вод.

Загрязнение поверхностного стока не превышает средние показатели загрязненности для жителей районов городов поэтому сток не требует предварительной очистки.

Источники водоснабжения и приемники сточных вод.

В соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал»источником водоснабжения на хозяйственно-питьевые, производственные и противопожарные нужды является городская водопроводная сеть.

Выпуск хозяйственно-бытовых сточных вод принят согласно техническим условиям МГУП «Мосводоканал» в городскую сеть канализации с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

Отвод дождевых сточных вод предусмотрен в городскую водосточную сеть согласно техническим условиям ГУЛ «Мосводосток». Технические условия приведены в исходно-разрешительной документации.

Контроль за отходами

Проектом предусматривается строительство жилого дома со встроенными помещениями свободного назначения для: интернет-кафе, офисные помещения и службы эксплуатации жилого здания.

Краткая характеристика технологии.

Освещение торговых, административных помещений и объектов пищеблока осуществляется люминесцентными лампами производства. При замене вышедших из строя светильников образуются отходы в виде отработанных люминесцентных ламп.

Поддержание чистоты в помещения сопровождается образованием бытовых отходов.

Перечень, характеристика и объем (масса) отходов.

Перечень, характеристика и масса отходов образующихся при работе офисов, магазинов, объектов пищеблока и т.д. составлены в соответствии с "Временными правилами охраны окружающей среды от отходов производства и потребления в Российской Федерации" на основании расчетов, изложенных ниже.

Классификация отходов.

В процессе функционирования объекта будут образовываться следующие виды отходов: отработанные люминесцентные лампы, твердые бытовые отходы, смет с территории.

Основную часть отходов, образующихся на объекте, составляют 4 класса опасности, которые будут передаваться на один из городских полигонов, отвечающий требованиям экологической безопасности.

Из всех наименований отходов только один может быть отнесен к предусмотренным "Временным классификатором токсичных промышленных отходов" - отработанные люминесцентные лампы (п. 1.12 "Стекло от переработки ламп") - к первому классу опасности.

Остальные промышленные отходы могут быть отнесены к нетоксичным отходам или мало токсичным.

Порядок обращения с отходами.

Образование, сбор, накопление, хранение и первичная обработка является неотъемлемой частью технологических процессов, в ходе которых они образуются. Транспортировка отходов должна осуществляться способами, исключающими возможность их потери в процессе перевозки, создания аварийной ситуации, причинение вреда окружающей среде и здоровью людей.

Накопление и хранение отходов на территории офисов допускается временно, до вывоза на переработку или утилизацию на спецполигоны.

Способ временного хранения определяется классом опасности.

При этом обеспечены требования ГОСТ 12.1.005-85 к воздуху рабочей зоны в части ПДК вредных веществ и микроклимата помещений.

Выполнены требования временного хранения отходов на специальных площадках и соблюдены следующие условия:

Люминесцентные лампы (отход 1 класса опасности) хранятся в закрытом помещении, недоступном для посторонних, с ровным кафельным полом, в специальном металлическом контейнере;

Предусмотрена эффективная защита отходов ТБО от воздействия атмосферных осадков (оснащение накопителей крышками);

Открытая контейнерная площадка расположена в подветренной зоне территории и покрыта не разрушаемым и непроницаемым для токсичных веществ материалом (керамзитобетоном).

Подъездные пути к площадке хранения отходов ТБО освещено в вечернее и ночное время.

Правила безопасного обращения с отходами при хранении и транспортировке.

Мероприятия по ликвидации аварийной ситуации.

Опасные отходы (отработанные ртутьсодержащие светильники) будут передаваться для обезвреживания в специализированные организации.

Действия в аварийных ситуациях

Аварийными ситуациями при временном хранении отходов могут быть загорания, разрушение люминисцентных ламп.

При загорании: тушение всех перечисленных отходов предусмотрено внутренним пожарным водопроводом, а также с помощью пенных огнетушителей, для чего места временного хранения оборудуются огнетушителями ОХП-10. Количество их определяется в соответствии с "Правилами пожарной безопасности РФ" ППБ-01-93.

При разрушении люминисцентных ламп их осколки должны быть собраны в контейнер для транспортировки (ни в коем случае не выбрасывать), а в случае отделения ртути ее нейтрализация осуществляется в две стадии.

Механическая - шарики ртути собирают влажной бумагой (фильтрованной или газетой), после чего бумагу сразу не выбрасывают, а помещают в банку с пробкой и заливают раствором (в 1 литре виды KmnO4 и 5 мл концентрированной NC1 и выдерживают в течение нескольких дней;

Химическая - демеркуризация раствором хлорида железа (Fe CI3) обильно смачивают поверхности, затем несколько раз протирают щеткой и оставляют до полного высыхания. Через 1-2 суток поверхность тщательно промывают мыльной, а затем чистой водой. Раствор готовят из расчета 10 л на 25-30 м2 площади помещения.

В соответствии с требованиями раздела 5 "Временных правил..." на предприятии должен быть "План мероприятий по ликвидации аварийных ситуаций при размещении отходов".

Рекомендации на период строительства и эксплуатации:

1. Сохраняемые древесные насаждения выгородить коробами или заборами на высоту 2-х метров.

2. К приемке объекта в эксплуатацию выполнить все работы по благоустройству и озеленению территории.

3. В ходе строительства применять малошумную строительную технику с исправными экранирующими кожухами. Исключить производство строительно-монтажных работ в ночное время суток.

Выводы

Планируется построить 5-ти этажное здание с подвалом, выполняющее роль торгового центра. Участок застройки расположен в черте заповедной зоны "Замоскворечье", на территории бывшей Кадашевской слободы. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости.

Материалы и оборудование, которые будут применяться при реконструкции, имеют высокий класс. Все оборудование, обеспечивающее безопасную работу в помещениях, присутствует. В здании предусматриваются современные коммуникации: для Интернета, телефонизации, кондиционирования систем пожаротушения, дымоудаления и т. д.

В условиях дефицита территории, проектом предусмотрено максимальное использование мансардных этажей и разработана подземная автостоянка на 24 машино-мест. Все работы выполнены в соответствии с нормативными документами.

В рамках реализации инвестиционно-строительного проекта, на уровне правовой экспертизы проработаны основополагающие нормы и требования законодательства, согласно которым оформляются договорные отношения между всеми участниками проекта, выполняются все работы и оказываются услуги реализованным фитнес-бизнес центром в процессе эксплуатации.

Материалы проекта строительства торгового центра не противоречат действующим нормативам, экологическим требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и г.Москвы в области охраны окружающей среды.

Влияние проектируемого объекта на окружающую природную среду допустимо. Реализация проекта возможна.

III. Управление и эксплуатация торгового центра

3.1 Ход реализации проекта

Заказчик (Инвестор) выполнил следующие инвестиционные исследования:

• Формирование инвестиционного замысла;

• Его предварительное согласование;

• Разработка обоснования инвестиций;

• Оценка жизнеспособности проекта;

• Выбор и согласование места размещения объекта;

• Предварительное инвестиционное решение;

• Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик (входят в организационную структуру ООО «Анубис») были привлечены к проекту на следующих стадиях:

• Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

• Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;

• Строительно-монтажные работы;

• Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполнял дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Особенности данного проекта заключались в том, что:

• Процессы рабочего проектирования и строительства были совмещены;

• Разрешение на строительство было получено на стадии ТЭО;

• Процессами управления проекта занимается проект-менеджер ООО «Анубис»;

• Цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования. Также проектные работы и функции заказчика осуществляли структурные подразделения ООО «Анубис»;

• Поэтому Заказчик (Инвестор) лично участвовать в процессах:

• Проектирования;

• Планирования проекта;

• Принятия решений;

• Бюджетирования;

• Управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

• Большой удельный вес (в связи с выше перечисленными факторами) в проекте следующих категорий:

• Управление содержанием;

• Управление изменениями;

• Управление рисками.

• Изначально отсутствовал ряд необходимых исходных данных (не был определен весь комплекс работ, технология, сметная стоимость и т.д.).

• Заказчик шел сознательно таким путем, так как для него был очень важен фактор времени и некоторые другие причины.

Исходя из вышеперечисленных особенностей, невозможно было управлять проектом, используя академические подходы из теории "Управление проектами". Ставилась задача в режиме реального выполнения проекта в условиях нашей действительности радикально повысить эффективность организации и управления проектом; интенсивно использовать объем накопленных участниками проекта профессиональных знаний и умений; использовать интеграцию и координацию выполняемых ими работ.

3.2 Схема реализации проекта

Заказчиком из 3-х возможных схем управления была выбрана «основная» система – это, когда руководитель проекта (проект-менеджер) является представителем Заказчика (Инвестора), но финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. В этом случае менеджер проекта отвечал за координацию и управление ходом разработки и реализации проекта. В контрактных отношениях с другими участниками проекта, кроме Заказчика (Инвестора) не состоял. Преимущество такого подхода – объективность менеджера, недостаток – риск за судьбу проекта лежит на Заказчике (Инвесторе).

Аспекты реализации проекта

Остановимся еще на некоторых аспектах реализации данного проекта. Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

• По фазам жизненного цикла;

• По функциям управления;

• По подсистемам управления;

• По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:

• Управление содержанием и объемами работ;

• Управление временем;

• Управление стоимостью;

• Управление качеством;

• Управление материально-техническими ресурсами;

• Управление персоналом;

• Управление рисками;

• Интеграционное управление;

• Управление информацией и коммуникациями

3.3 Управление качеством

Все перечисленные функции в той или иной степени присутствовали в данном проекте и управлялись Проект-менеджером. Например: управление качеством Проект-менеджер осуществлял не только в традиционном понимании (принятие качественного проектного решения, контроль качества выполнения строительно-монтажных работ, обеспечение качества). Особое внимание уделялось планированию качества на стадии принятия проектного решения с вовлечением участников проекта (Заказчик, Проектировщик, Подрядчик, Менеджер проекта, консультанты).

Уровень качества ряда работ был заложен высокий с использованием дорогих и престижных материалов и оборудования.

Эта концепция была выработана Проект-менеджером совместно со структурными подразделениями ООО «Анубис»: проектным отделом и отделом строительства. Уровень качества сознательно закладывался очень высоким (полы, отделка наружных стен, ворота, двери, оборудование).

На выходе объект получится концептуально выдержанным, иметь престижный и эстетичный вид. И в тоже время по ряду видов работ была снижена стоимость и время выполнения этих работ.

3.4 Управление рисками

Реализация любого проекта происходит, как правило, в условиях наличия той или иной меры неопределенности и рисков.

Управление рисками - новое для нашей экономики явление.

Поэтому, в стадии реализации данного проекта, менеджер использовал самые элементарные методы снижения рисков. Например, для защиты от риска роста капитальных затрат Проект-менеджер использовал гибкие подходы при заключении контрактов и дополнений к ним с исполнителями. В отдельных случаях с исполнителями заключались контракты по фиксированным ценам, в других случаях – с возмещением издержек или с ценой за единицу объема. Это давало возможность Заказчику(Инвестору) не понести дополнительных затрат.

Из подсистем управления данным проектом можно выделить следующие:

• Планирование;

• Контроль проекта;

• Принятие решений;

• Составление и сопровождение бюджета проекта;

• Организация осуществления;

• Мониторинг;

• Отчетность;

• Проверка и приемка;

• Управление изменениями;

• Управление контрактами и торгами.

В достаточно общем виде этот процесс проходил через пять основных стадий:

• Обсуждение;

• Оценка;

• Одобрение (принятое решение документируется);

• Реализация;

• Подтверждение исполнения.

3.5 Контроль и мониторинг проекта

Остановимся на некоторых аспектах контроля и мониторинга проекта.

При выполнении данного проекта, Проект-менеджер контролировал три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость.

Менеджером велся постоянный мониторинг проекта:

• Контроль;

• Слежение за выполненными работами;

• Учет;

• Анализ;

• Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители с периодичностью в две недели составляли и утверждали у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производил анализ полученных данных, оценивал состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производил оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта были подразделены Менеджером на следующие этапы:

• Общий контроль изменений по проекту;

• Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

• Контроль за изменением содержания проекта;

• Контроль за изменением рассписания проекта;

• Контроль затрат по работам;

• Контроль качества;

• Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

Например, фактическое выполнение работ Подрядчиками Менеджер контролировал с помощью метода детального контроля. Этот метод предусматривает промежуточные оценки состояния выполнения работы (например, завершенность определенного вида работы на 30% означало, что, по оценкам Менеджера и Исполнителя, работа выполнена на 30%). Данный метод требовал от Менеджера оценивать процент завершенности для работ, находящихся в процессе выполнения в каждом отчете Подрядчиков. Для этого, Менеджером, с каждым из Подрядчиков утверждался график выполнения работ с разбивкой в процентном отношении каждой из укрупненных работ в соответствии с их плановой стоимостью. Такой же порядок отражения выполненных работ был предусмотрен в отчетах Подрядчиков. Этот подход был принят потому, что, как правило, плановая стоимость укрупненной работы является достаточно надежным показателем значимости работы.

Используя метод детального контроля, Проект-менеджер разработал интегрированную систему контроля, которая позволяла сосредоточить внимание на степени завершенности работ, а не только на временных и объемных параметрах проекта, а так же являлась критерием обоснования финансирования. Такой подход позволял производить финансирование Подрядчиков и участников проекта плавно, корректно, без рывков и скачков. Это очень важно и для Заказчика (Инвестора) и для Подрядчика. Подрядчик получал обоснованное и необходимое количество финансовых средств в ходе реализации проекта. А Заказчик эффективно использовал финансовые средства. Хотя, следует сказать, что к детальности анализа параметров проекта (время, объемы, стоимость) и Проект-менеджер и Заказчик (Инвестор) подходили исходя из приоритетов контроля проекта. Например, если основным приоритетом выполнение определенного объема работ являлись сроки их выполнения, то ресурсы и стоимость были задействованы в ограниченном виде.

Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции

В основе принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций в 0 год и будущих денежных потоков.

Поскольку сравниваются показатели, относящиеся к различным моментам времени (инвестиции сегодня, а доходы в будущем), то различают два вида критериев.

Применяемый метод оценки инвестицинно-строительного проекта реконструкции является наиболее эффективным, а также часто применяется оценщиками при составлении отчетов об оценке инвестиционных кнтрактов.

Таблица 13

Критерии оценки эффективности инвестиционного проекта

Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по строительству торгового центра фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год).

Выводы

Для реализации разработанного плана руководство ООО «Анубис» выделило оборотные средства в размере 339 000 руб., которые будут направлены на финансирование капитальных вложений. Потребность в оборотных средствах будет покрыта взятым в ОАО «Промэк-банке» кредитом в размере 2 980 967 руб. под 35% годовых на срок 1 год.

Уже за первые семь месяцев работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.

Оценив инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта, можно прийти к выводу, что доходность проекта выше ставки процента по вкладам. Внутренняя доходность составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,8 %. При реализации проекта цель разработки и реализации стратегии будет достигнута – рентабельность новых магазинов составит уже в первый год 34,07%, а к третьему году работы достигнет 36,72%.

Заключение

В дипломном проекте был рассмотрен процесс управления инвестиционно-строительным проектом строительства торгового центра Данные объекты недвижимости представляют собой комплекс, состоящей из офисного здания и подземного гаража на 24 маш.места. В ходе строительства была выбрана технология бетонного монолитного строительства. Все старые коммуникации были заменены на новые, из высококачественных материалов.

В ходе реализации проекта был проведен следующий перечень работ:

1. Анализ рынка офисной и жилой недвижимости, в том числе определение оптимальных арендных ставок на 1 м2.

Данный анализ показал, что офисная недвижимость в районе пользуется устойчивым спросом. Арендная ставка на 1 м2 позволяет полностью окупить проект уже через 2 года, что в свою очередь указывает на правильный выбор управленческого решения.

2. Инвестиционная привлекательность рынка

Было установлено, что данный субъект рынка является инвестиционно привлекательным и способен дать максимальный приток денежных вложений.

3. Финансовый анализ компании – инвестора.

Был проведен анализ баланса компании, из которого была определена финансовая устойчивость компании, её платеже способность, возможность выплаты по долгам. Финансовая активность предприятия дает ей возможность брать долгосрочные кредиты в банках, хотя её собственные средства дают ей полную возможность обойтись без займов.

4. Была определена правовая база процесса реконструкции.

Установлен весь перечень нормативно – правовых документов, регламентирующих процесс реконструкции в г. Москве

5. Определение и расчет коэфециентов по эффективности вложения денежных средств в проект.

6. Рассчитан денежный поток (CASH FLOW)

7. Составлен сводный сметный расчет по всем основным видам работам.

В ходе реализации проекта были предложены два вида дальнейшего использования объекта:

- продажа сразу после окончания проекта реконструкции

- назначение управляющей компании и сдача в аренду офисных помещений

Первый вариант дает лишь разовую небольшую прибыль в короткий промежуток времени. Поэтому был выбран второй вариант использования объекта недвижимости, который в свою очередь приносит многократную прибыль в течении определенно длительного периода времени.

1. Первоначальный капитал инвестора увеличится больше при варианте сдачи объекта в аренду, при расчете с учетом временного фактора и без. Это является закономерным, так как рассчитывались доходы, которые приносит объект на период – 4 года, а не как в случае продажи, когда инвестор получил единовременную прибыль. Для компании более выгодно сдавать в аренду объект и получать от него стабильный доход. Ко всему Компанией был создан отдел по управлению недвижимостью, который будет заниматься управлением и данного объекта.

2. Каждая вложенная в проект д. е. в действующих приносила: при аренде – 0,76 д.е., а при продаже – 0,24 д. е.

3. Что касается срока окупаемость, то разумеется он меньше при продаже.

4. Значение MIRR больше ставки дисконтирования при аренде объекта, а это означает некоторый запас финансовой прочности анализируемого проекта. Однако при продаже объекта мы видим, что этот коэффициент ниже ставки дисконтировании. Это означает отсутствие финансовой прочности анализируемого проекта.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. Части I и II

2. СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения. Стройкосультант.

3. СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника. Стройконсультант. На июнь 2005

4. СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

5. СП 23-101-2000. Проектирование тепловой защиты зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

6. Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами. – СПб, АСВ, 1997 г.

7. "Земельный кодекс РСФСР" (25.04.91 г.)

8. Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (26.06.91 г.)

9. Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (1.04.91 г.)

10. Закон Российской Федерации "Об охране окружающей природной среды" (1.12. 91 г.)

11. Закон Российской Федерации "О недрах" (21.02.92 г.)

12. Закон Российской Федерации "Об экологической экспертизе" (15.11.95 г.)

13. Постановление Правительства Российской Федерации №632 "Об утверждении Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия" (28.02.92 г.)

14. Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации №77 от 28.01.93 г. "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"

15. СНиП 11-01-95. "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

16. "Временные рекомендации по составу, порядку разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций в форме капитальных вложений на создание объектов топливно-энергетического комплекса", (утверждены Минтопэнерго России 05.07.93 г.)

17. "Основы прогнозирования качества поверхностных вод", М. Наука, 1982г

18. "Методические основы оценки и регламентирования антропогенного влияния на качество поверхностных вод" Л., Гидрометеоиздат, 1987г.

19. "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансированы" (Утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Госкомпромом России 31.03.94 №7-12/47.) М., НПКВЦ "Теринвест", 1994 г.

20. "Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации" (утверждено Минприродой России № 222 от 18.07.94 г.)

21. СП 11-101-95. "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений"

22. ОНД-86. "Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий"

23. «Финансы и кредит в недвижимости » под ред. Грабового П.Г. и Яськовой Н.Ю., «Алфей», 2004;

24. Горемыкин В.А., «Экономика недвижимости», -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг»,2002;

25. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2006;

26. «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2007;

27. «Экономика и управление недвижимостью» под ред. Грабового П.Г., -М: «АСВ», 1999;

28. «Экономика недвижимости» под ред. Ресина В.И., -М.: МГИУ, 1999;

29. Ефимова О.В., Мельник М.В. / Анализ финансовой отчетности / «Омега-Л» / 2004 г.;

30. Орловский Б.Я., Сербинович П.П. Общественные здания.-М., «Высшая школа», 1978 г.

31. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. / «Экономика» / 2004 г.;

32. Бринк И.Ю., Савельева Н.А. / Бизнес-план предприятия. Теория и практика / «Феникс» / 2003 г.;

33. Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. / Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия / «Питер» / 2003 г.

34. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи и упражнения. – М.: АСВ, Смолин Плюс, 2001.

35. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: учебник для ВУЗов. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

36. Крушевиц Л. Инвестиционные расчеты/ Пер. с нем. Под общ. ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова.- Спб. : Питер, 2001

37. Ковалев В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика,1998.

38. Шапиро В.Д., Лукманова И.Г. и др. Управление пректами. – СПб.: Два-три, 1996.

39. Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки. – М.: Фин.Стат.Информ, 1998.

40. Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

41. Распоряжение Мэра Москвы от 12.05.94 N 226-РМ "О Государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования".

1 _{Банкротство : стратегия и тактика выжиывания/под ред. Г.П.Иванова и В.А.Кашина. – М.: Межд.институт рыночных исследований, 1993 г. – 240с}

2 _{Мескон М., Хедоури Ф., Альберт М. Основы менеджмента/пер. с англ. – М.: Дело, 1992. – 701с.}

3 _{Маршев В.И., Айвазян З.С. О стратегии выживания российских предприятий в переходный период. – М.:Диалог –МГУ, 1996. – 51 с., Менеджмент организации/под ред. Румянцевой З.П. и др. – М.: ИНФРА-М, 2000 г. – 432 с.}

4 _{Клиланд Д., Кинг У. Системный анализ и целевое управление. – М..,1974. с.25}

5 _{Ансофф И. Стратегическое управление/пер.с англ.-М.:Экономика 2000. – с.56}

6 Финансовый менеджмент. Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2005. с. 294.

7 _{Бухгалтерский баланс ООО «ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г.}

8 _{Богдановская Л.А. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Финансы и статистика, 2000. с.415.}

9 _{Управление организацией. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. М.: ИНФРА-М, 2002. с. 187.}

10 Отчет о прибылях и убытках ООО «ООО «Анубис»» за 9 месяцев 2006 г.

11 Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2002. с. 512.

Характеристики

Список файлов ВКР