Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Так, согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"⁵² при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 5 этого же письма, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Практика Федерального арбитражного суда Уральского округа показывает, что в связи с выходом Земельного кодекса РФ позиция суда по рассматриваемому вопросу не изменилась.

Так, кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу (Постановление от 7 октября 2002 г. по делу № Ф09-2116/02-АК⁵³), рассмотрен иск ЗАО "Лукойл-Пермь" к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о признании недействительным постановления о привлечении к административной ответственности в виде взыскания штрафа по пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 16.12.1993 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы".

Суд кассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Основанием для вынесения оспариваемого постановления послужили результаты проверки соблюдения ЗАО "Лукойл-Пермь" земельного законодательства, в ходе которой была установлена неправомерная, по мнению ответчика, передача земельного участка в субаренду без уведомления собственника.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии в действиях ЗАО "Лукойл-Пермь" состава правонарушения, поскольку на момент передачи спорного земельного участка в субаренду договора аренды между истцом и собственником земли заключено не было и соответствующего разрешения у собственника в нарушение ст. 22 ЗК РФ не получено.

Между тем судом было не учтено следующее.

Из материалов дела следовало, что согласно договору от 04.04.2001 автозаправочная станция была передана истцом в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт". Указанный объект недвижимости был приобретен ЗАО "Лукойл-Пермь" в собственность по договору купли-продажи у ООО "Инвер".

Согласно ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Спорный участок до продажи автозаправочной станции находился у ООО "Инвер" в пользовании на основании договора аренды с Администрацией г. Екатеринбурга и соответственно после перехода права собственности на объект недвижимости к ЗАО "Лукойл-Пермь" также перешло право пользования земельным участком под указанным объектом на тех же условиях, что и ООО "Инвер".

Таким образом, право пользования земельным участком перешло к ЗАО "Лукойл-Пермь" на основании закона, а передача им объекта недвижимости в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" произведена в соответствии со ст. 652 ГК РФ. В действиях истца отсутствовал признак противоправности, а пользование ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" автозаправочной станцией по договору аренды не свидетельствует о самовольном занятии им земельного участка, на котором находился указанный объект недвижимости.

В настоящий момент в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится проект федерального закона № 8017-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Земельного кодекса РФ", одобренный в первом чтении (Постановление Государственной Думы РФ от 31.03.2004 г. № 298-IV ГД). Согласно пояснительной записке к указанному законопроекту, ст. 553 ГК регулирующую особенности перехода прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость, предложено признать утратившей силу на том основании, что исчерпывающее регулирование данных вопросов содержится в статье 35 Земельного кодекса РФ.

Также, что касается прав на недвижимость, расположенную на отчуждаемом земельном участке, статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Данная норма еще раз подтверждает приоритет недвижимого имущества в отношении земельного участка, на котором оно расположено.

Заключение

Все вышеизложенное позволяет нам сделать следующие выводы:

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договору купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

ГК требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.

Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

Совершение сделки (купли-продажи) в отношении объекта недвижимости при нарушении соответствующих требований закона к форме договора, не порождает никаких юридических последствий.

В настоящее время, к сожалению, отсутствует консолидированный акт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сфере в общем и жилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаем Правительству РФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы и правила, которым должен соответствовать объект недвижимости с целью признания такового пригодным для проживания.

Жилым помещением, как предметом договора купли-продажи может быть следующее имущество:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.

Вместе с тем, в настоящее время существует целый комплекс вопросов, связанных с правами на земельный участок, расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости:

Характеристики

Список файлов ВКР