33272 (587530), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

2.2 Договор продажи недвижимого имущества

В последнее время широкое распространение в России получил договор купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается купли-продажи недвижимого имущества, особенности его правового регулирования основаны на том, что данный договор имеет весьма специфичный объект гражданских прав.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ под договором купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, возникает необходимость удостоверения такой сделки, особенно когда это касается сделок с недвижимостью. Действующим законодательством РФ обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. Однако стороны при желании могут удостоверить такую сделку нотариально. Это позволит снизить риски связанные с отчуждаемой недвижимостью, позволит избежать дальнейших судебных споров.

Необходимо подчеркнуть, что в российском гражданском праве к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Купля-продажа недвижимости – это наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях при заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве, как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования)⁰.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора купли-продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. То есть данный договор возлагает обязанности как на покупателя – оплатить цену объекта недвижимого имущества, так и на продавца – передать объект недвижимого имущества покупателю.

Предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору⁰. При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной⁰ – такой позиции придерживается сложившаяся судебная практика.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли-продажи недвижимости, как цена⁰. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости данный договор о ее продаже признается незаключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества⁰. Это подтверждается и материалами судебной практики. Так, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу № А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было отмечено, что «согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении цены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки».

Автор считает необходимым уточнить ещё одну особенность, касающуюся цены договора купли-продажи недвижимости. Продавцу и покупателю необходимо помнить, что в случае расторжения такого договора по каким-либо причинам, покупатель сможет получить лишь ту сумму, которая была указана в договоре. В условиях сегодняшнего финансово-экономического кризиса сторонам, чтобы обезопасить себя необходимо указывать реальную цену продаваемой недвижимости не только в рублях, но и в долларовом эквиваленте.

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется⁰.

В договоре обязательно должны указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация). На это требование закона, по мнению автора, необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж.

Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Все лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, должны письменным заявлением уведомить нотариуса, о том, что им известно о продаже жилого помещения, в котором они проживают, и они не возражают против продажи и имеют желание переехать на новое место жительства и встать на регистрационный учет по новому месту жительства. Если квартира была приобретена продавцом или приобретается покупателем в период брака необходимо согласие супругов как на продажу квартиру, так и на ее покупку⁰.

2.3 Нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости

Как известно, при отсутствии в договоре существенных условий, которые обязательны в силу закона, такой договор считается незаключенным или может быть признан судом недействительным по заявлению заинтересованной стороны. Чтобы избежать подобных ситуаций целесообразно удостоверять договоры купли-продажи недвижимости у нотариуса, который в силу возложенных на него законом полномочий обязан проверить правильность составления данного договора, наличие в нем всех существенных условий и т.д. по убеждению автора независимая проверка квалифицированным специалистом правильности составления договора купли-продажи недвижимости позволит свести к минимуму возможные незаконные действия недобросовестных контрагентов.

Действующее законодательство при купле-продаже недвижимого имущества не устанавливает обязанность сторон совершать нотариальное удостоверение такой сделки.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу с 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством.

Однако Гражданский кодекс РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Таким образом, право собственности на объекты недвижимости возникает только с момента государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁰.

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок – посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

В настоящее время Российское государство, оказывая предпочтение чиновничеству в оформлении наиболее значимых в экономическом отношении актов с недвижимостью, как и всегда, руководствуется фискальными и некоторыми другими соображениями публичного порядка, явно пренебрегая частными интересами, но, не проявляя при этом особой изобретательности. Видимо, следует согласиться с тем, что в России принципиальной чертой развития нотариальной деятельности является с самого начала разделение функций органов, занимающихся совершением сделки, и органов, регистрирующих сделку⁰. Более того, государственная регистрация прав и сделок возникла в России задолго до того, как появился первый независимый нотариус. Лишившись монополии на нотариальную деятельность, государство, таким образом, как бы компенсирует утраченное.

Вытеснение нотариата из оборота недвижимости сопровождается ростом маклерской деятельности, которая влечет за собой злоупотребления и высоко поднимает стоимость своих услуг, явно не соответствующую их качеству, при полной безответственности за результаты сделок.

В научных кругах высказывается мнение о том, что выходом из создавшегося положения явилась бы отмена государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оказавшаяся, по существу, дублирующей основную регистрационную функцию: публичное извещение о перемене в вещных правах. Одновременно необходимо восстановить обязательность нотариальной формы всех сделок, права из которых подлежат государственной регистрации⁰.

По мнению автора, такое решение проблемы является слишком радикальным и неоправданным. Отмена государственной регистрации сделок повлечет за собой еще большие аферы с недвижимостью. Например, при государственной регистрации сделки все сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных правах на него вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, туда же вносятся и обременения (например, аренда) этих прав. Покупатель имеет право обратиться в Федеральную регистрационную службу и потребовать предоставить ему сведения о зарегистрированных правах и обременениях на объект, который он собирается приобрести. При отсутствии такого реестра велика вероятность приобрести объект недвижимости находящийся, например, в залоге у третьего лица или обремененный договором аренды. Такое положение недопустимо.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны.

Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию сторон нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора⁰. Практическая польза в этом случае заключается в том, что покупатель получает возможность независимо от продавца зарегистрировать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, предъявив государственному регистратору необходимый пакет документов и нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Однако, федеральным законом от 09.062003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данная норма была исключена. Данный шаг законодателя является не совсем понятным для автора. Как уже было сказано, что нотариат призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Исключенная в 2003 г. норма о том, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации подает одна сторона сделки довольно неплохо защищала интересы покупателя при уклонении другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Сейчас же при уклонении одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности только суд может признать право собственности и на основании решения суда заинтересованная сторона сможет зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.

Это подтверждается и материалами судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью «Чуналес» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Администрации Чунского района о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – железнодорожные пути и административные помещения. В обоснование заявленных требований ООО «Чуналес» указало, что спорные объекты недвижимости были приобретены им у Государственного предприятия 478 Лесопромышленный комбинат Минобороны РФ по договору купли-продажи б/н от 14.09.04 г. при реализации имущества, находившегося в хозяйственном ведении предприятия, в ходе конкурсного производства. Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты от продавца к покупателю не была своевременно осуществлена. В настоящее время продавец ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу. Суд в своем решении указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, невозможность осуществления которой обусловлена ликвидацией предприятия-продавца, не должно быть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований ООО «Чуналес» о признании права собственности с учетом наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих право ликвидированного продавца на отчуждение объектов истцу, а также доказательств правомерности и законности заключенных между сторонами сделок купли-продажи, взаимного исполнения принятых на себя обязательств. Отказ в защите права собственности истца на приобретенное им по сделкам купли-продажи имущество при отсутствии лиц, претендующих на данное имущество и оспаривающих права истца, противоречит общим началам и смыслу гражданского законодательства⁰.

Однако в судебного разбирательства можно было бы избежать, если бы в 2003 г. была не исключена норма об односторонней регистрации перехода права собственности в случае нотариального удостоверения сделки. Тем более что в данной ситуации ООО «Чуналес» знало, что продавец находится в стадии банкротства и думается, что позаботилось бы о нотариальном удостоверении сделки.

Характеристики

Список файлов ВКР