33272 (587530), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Продавец и покупатель недвижимого имущества пренебрегают нотариальным удостоверением договора купли-продажи, и ограничиваются услугами риэлторов, юридических фирм, либо составляют такие договоры самостоятельно. Все это нередко приводит к различным мошенническим действиям с недвижимостью.

Однако нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости тоже не всегда может привести к идеальному результату. Например, если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки.

Выход из такой ситуации может быть найден опять же с помощью нотариуса. Покупатель может внести деньги, причитающиеся продавцу недвижимости на депозит нотариуса и после подписания договора купли-продажи, продавец совершенно ничем не рискуя, может забрать свои деньги с нотариального депозита, предъявив подписанный обеими сторонами договор купли-продажи и передаточный акт на недвижимое имущество. Однако в данном случае покупателю необходимо будет заключать с нотариусом договор на открытие нотариального депозита, что приведет к некоторому удорожанию сделки. Согласно подпункту 8 пункта 1 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате – установлен нотариальный тариф за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг – 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 рублей. Небольшая плата за безопасность, ведь в противном случае можно потерять гораздо больше.

Чтобы юридическая неосведомленность клиента не могла быть использована ему во вред, нотариус обязан предупреждать его о возможных последствиях совершаемых нотариальных действий⁰.

Например, настоящее время при купле-продаже любой недвижимости в договорах указывается их остаточная стоимость, определяемая бюро технической инвентаризации, реально же квартиры покупаются по рыночной стоимости. Добросовестные контрагенты даже не подозревают о возможности в подобных случаях существенного нарушения их интересов. Продавец, передавая недвижимое имущество, в этом случае получает деньги по рыночным ценам. Разумеется, рыночная стоимость на порядок выше инвентаризационной, в то время как в договоре купли-продажи указывается всего несколько тысяч рублей. Продавец, получив сумму по рыночным ценам, может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку покупатель ввел его в заблуждение и ему – продавцу – негде жить. В этом случае в исковом заявлении будет фигурировать только остаточная стоимость квартиры или другого имущества.

Стороны занижают сумму сделки, так как от нее зависит размер суммы, взимаемой за удостоверение сделки. Каждая из сторон надеется выиграть процесс. Но покупатель рискует куда больше продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной он получит лишь сумму, указанную в договоре, а не ту, что оплатил продавцу. Вот эти-то стороны нотариус и обязан разъяснить продавцу и покупателю, убедить их, что надежнее в договоре указать настоящую сумму сделки, что взимание с этой суммы пошлины – куда меньшее зло по сравнению с тем, что может быть в результате судебного процесса⁰.

Действующее законодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества. Так за удостоверение договора продажи недвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей, если сумма договора составляет до одного миллиона рублей; 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, если сумма договора составляет от 1 000 001 рубля до 10 000 000 включительно; если же сумма договора превышает 10 000 000 рублей, за его удостоверение нотариусом будет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 10 000 000 рублей⁰.

Как уже было сказано, обязательного нотариального удостоверения таких сделок не требуется. Поэтому относительно мало договоров продажи недвижимости удостоверяется нотариально. Автор считает, что было бы целесообразно ввести обязательное удостоверение таких договоров у нотариуса, хотя и с некоторыми ограничениями. Например, установить обязательную нотариальную форму для договоров продажи нежилых помещений и другой недвижимости, не предназначенной для проживания. Во-первых, это коснется в большей части юридических лиц, а во-вторых, существенно повысит доходы федерального бюджета, в-третьих, в некоторой степени позволит разгрузить суды, ведь не для кого не секрет, что в судах рассматривается много дел о признании сделок недействительными. Это происходит также по причине неквалифицированного составления договоров отчуждения недвижимости. Нотариус, как профессионал будет составлять договор с юридической точки зрения правильно, а значит, будет гораздо меньше причин для признания его недействительным.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» нотариусы были наделены новым правомочием – правом обращения за государственной регистрацией прав, возникающих на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия.

В связи с этим была дополнена ч. 1 ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1, в которой устанавливаются права нотариуса, и было указано, что нотариус имеет право представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация. Соответствующие изменения были внесены в ст. 16 и 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Допуская представление документов на государственную регистрацию прав нотариусом, законодатель стремился максимально облегчить участь гражданина-правообладателя, в том числе избавив его от имеющихся пока очередей в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Таким образом, по замыслу законодателя, это направленно на упрощение процедуры оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.

Однако на практике указанные нововведения породили некоторую неразбериху. Введение нового участника в отношения по государственной регистрации прав потребовало четкого определения круга полномочий и статуса такого участника.

К примеру, остался открытым вопрос – в каком статусе по отношению к правообладателю выступает нотариус, является ли он представителем правообладателя, действующим на основании прямого указания закона, либо является самостоятельным субъектом отношений по государственной регистрации прав, действуя от своего имени, но в интересах правообладателя. В п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сказано, что «в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие», а в 5 ст. 18 этого же закона говорится о том, что если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу. Получается, что нотариус подает заявление о государственной регистрации права, значит, он является заявителем.

Ясность в определение статуса нотариуса при совершении таких действий была внесена Приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 которым утвержден Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П. 23 указанного выше Административного регламента определяет, что от имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права. По мнению автора, а также специалистов Федеральной регистрационной службы, такая правовая конструкция, при которой нотариус рассматривается представителем правообладателя, действующего в силу полномочий, предоставленных ему законом, является наиболее приемлемой и понятной при государственной регистрации прав⁰.

Однако есть в вышеуказанном нововведении и один организационный недостаток. Таким недостатком является необходимость личного представления нотариусом заявления и документов на государственную регистрацию прав. Как отметил в своем интервью заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве В. Суздаль, у нотариуса физически нет времени собирать нужные бумаги и носить их в регистрационную службу, по идее этим должны заниматься их доверенные лица или помощники, но в законе это почему-то не прописано⁰.

С таким выводом нельзя не согласиться, действительно, согласно ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате подача заявлений и получение документов является полномочием только нотариуса, возможность передачи таких полномочий от нотариусов иным лицам не предусмотрена. К указанной ситуации также неприменимы общие положения статьи Гражданского кодекса РФ о передоверии, так как указанные полномочия предоставлены нотариусам как лицам, имеющим определенный статус, и передача полномочий нотариусов определена ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Для поручения осуществления части указанных правомочий помощниками нотариусов необходимо внести соответствующие изменения в законодательство РФ. В частности в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате было бы целесообразно дополнить положением о том, что помощники нотариусов также имеют полномочия подавать заявления и получать документы при государственной регистрации прав.

Ещё одни вопрос, который тесно связан с определением статуса нотариуса, это состав документов, которые нотариус должен представить при обращении за государственной регистрацией в качестве документов, подтверждающих его полномочия согласно п. 30 Административного регламента. В качестве таковых документов Административный регламент указывает два вида документов:

1. документы, подтверждающие полномочия лица как нотариуса (лицензия и приказ);

2. документы, свидетельствующие о волеизъявлении правообладателя на подачу нотариусом такого заявления.

И если в отношении первого вида документов необходимость их представления обусловлена положениями ст. 12 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, то необходимость представления документов второго вида как раз и определяется характеристикой представительства.

Если рассматривать полномочия нотариуса действовать от имени правообладателя как полномочия, возникающие у нотариуса в силу прямого указания закона при наступлении указанных в законе последствий, то дополнительного поручения со стороны правообладателя в данном случае не требуется. При этом необходимо помнить, что проведение государственной регистрации прав и сделок является не столько правом правообладателя, сколько обязанностью, хотя и с неопределенным сроком исполнения. Обращение нотариуса за проведением государственной регистрации прав также не ограничивает полномочия правообладателя самостоятельно обратиться в регистрирующий орган, в том числе за приостановлением или прекращением проведения государственной регистрации⁰.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что в органы государственной регистрации прав нотариус должен будет представить только документы, подтверждающие его полномочия действовать в качестве нотариуса. Такими документами, являются лицензия на право нотариальной деятельности и приказ о назначении на должность нотариуса. Также, как это установлено п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявитель должен предъявить в регистрирующие органы документ, удостоверяющий личность заявителя – для нотариуса такими документами может быть паспорт либо служебное удостоверения.

Законодательством до сих пор четко не определен круг полномочий нотариуса, возникающий при обращении за проведением государственной регистрации. Ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено, что нотариус вправе обратиться с заявлением только в отношении прав и сделок в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, то есть тех действий, которые были совершены только данным нотариусом, а не по любым нотариальным действиям. Одновременно положения ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают, что нотариус вправе получить свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы только в случае, если заявителем по данному делу являлся нотариус.

Характеристики

Список файлов ВКР