Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер.

Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него.

Таким образом, жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

1. 2.2 Квартира (часть квартиры)

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)⁷⁵. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты):

1) квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

2) квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир⁷⁶.

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» ⁷⁷.

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома⁷⁸.

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям» ⁷⁹. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, т.е. совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости» ⁸⁰.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования, которая не возможно без регистрации прав (Приложение В).

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

1) квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

2) сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Полагаем, что изложенные в данном пункте выводы и предложения будут способствовать совершенствованию как законодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге - защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.

1. 2.3 Комната

В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности.

Появление данных вопросов обусловлено отсутствием четкого, непротиворечивого законодательного регулирования в условиях проведения жилищной реформы, установлением запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах при переходе к многообразию форм собственности на жилые помещения, активным развитием гражданского оборота, целями и задачами государственной жилищной политики, направленной на ликвидацию коммунальных квартир.

Если пользование комнатами в коммунальных квартирах по отдельным договорам найма в условиях государственной и муниципальной собственности на жилищный фонд не требовало постановки вопроса о возможности признания комнат объектами гражданских прав, то ситуация коренным образом изменилась с началом процесса приватизации жилищного фонда.

Указанные противоречия получили оценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. 19 Конституции РФ по одному из рассмотренных дел указал, что право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия), независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире⁸¹.

В окончательном виде законодательный запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П⁸², который подтвердил право граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилых помещений без каких-либо предварительных условий, независимо от воли собственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо от приватизации других жилых помещений в тех же квартирах⁸³.

Несмотря на определенность, внесенную в решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, в практике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход к вопросу о признании комнат в коммунальных квартирах «полноценным» самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженная тенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частью этих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственности⁸⁴.

Показательно в этом отношении следующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциями страны.

Правило о преимущественном праве покупки установлено в ст. 250 ГК РФ, и суть его сводится к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Считая, что данное право распространяется на нее, А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. По мнению А., при отчуждении комнаты М. нарушено ее преимущественное право покупки. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. исковые требования А. удовлетворены. Последующие судебные инстанции Московского городского суда с решением суда согласились.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г.⁸⁵ решение суда в части признания за А. преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты оставлено без изменения. В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. и М., решение суда отменено с указанием на то, что допущенное нарушение не является основанием для признания сделки недействительной, а влечет иные правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей покупателя к А.

Судами, рассматривавшими дело, установлено, что М. стала собственником занимаемой комнаты на основании договора передачи в собственность, заключенного в 1999 г. с Управлением муниципального жилья ЮЗАО г. Москвы. Позже, в 2001 г. А. приватизировала другие две комнаты в коммунальной квартире и стала их собственником.

Признавая наличие у А. преимущественного права покупки комнаты, принадлежавшей М., Судебная коллегия исходила из того, что объектом права собственности является вся квартира в целом, а комната составляет ее часть, т.е. долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого был сделан вывод о том, что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действовало установленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ правило о преимущественном праве покупки.

Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т.е. единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, т.е. вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. 558 Гражданского кодекса РФ, определяющую особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, предметом которого может быть квартира или ее часть; положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривающие возможность внесения в ЕГРП сведений о комнатах в коммунальных квартирах как объектах недвижимого имущества; ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья», раскрывающую понятие «помещения» как единицу комплекса недвижимого имущества (части жилого здания, иного связанного с жилым зданием объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей; а также на строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»), признающие основным элементом здания квартиру, а комнату - ее частью.

С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября 2007 г.⁸⁶ состоявшиеся по делу судебные решения в части удовлетворения требований А. о признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска.

Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире и приватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общей собственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комната находилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного права покупки у А. не возникло.

Свой вывод Президиум мотивировал ссылкой на положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире.

Характеристики

Список файлов ВКР