Автореферат (1152631), страница 3
Текст из файла (страница 3)
В рамках изучения восприятия потребителями городской и загородной недвижимости было проведено исследование методом экспертных интервью, так как эксперты предоставляют актуальную информацию узкого профиля, давая развернутые ответы. Куриленко Ю. В., Никипжин В. В. Изучение предпочтений потребителей на рынке загородной недвижимости / Ю. В. Куриленко, В. В. Никишкин // Вестник Московского государственного областного университета.
Серия: Экономика. — 2017. — Вып. 3. — С. 13-19 12 Описание подхода: 22 экспертных интервью (Гасе4о-Гасе интервью, телефонный опрос), длительность около 1,5 часа, целевая аудитория: девелоперы, специалисты по продаже земельных участков, специализирующихся в Московской области и близлежащих областях, опыт работы более 3-х лет, возраст респондентов 25 — 60 лет. В рамках выбора земельного участка потребитель рассматривает несколько вариантов, различных по местоположению, удаленности и пр, В этой связи выбор земельного участка может длиться до нескольких лет.
Покупка земельного участка — крупное финансовое вложение, порой без острой необходимости скорой покупки. Алгоритм выбора загородной недвижимости проиллюстрирован на рисунке 1, отображающей фазы (этапы) выбора: созревание, активный поиск, принятие решения о покупке. Источник: составлено автором Рисунок 1 - Алгоритм выбора загородной недвижимости Также в рамках данного исследования выявлены сегменты покупателей по мотивации совершения покупки, результаты представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Сегменты покупателей по мотивации совершения покупки земельных участков Ключевые особенности сегмента: Сегмент Цель использования объекта — подчеркнуть статус, наличие земельного участка, отдых с друзьями. Возраст — от 40 до 60 лет.
Семейное положение — состоят в браке/разведены, взрослые дети. Доход — выше среднего, высокий. Статусно- ориентированные покупатели Цель использования объекта — восстановить силы, набраться энергии в тихом, уединенном месте, регулярные выезды для семейного уединения. Возраст — от 40 до 60 лет. Семейное положение — состоят в браке/разведены, взрослые дети. Доход — средний, выше среднего.
«Уставшие» от мегаполиса Цель использования объекта — проживание с детьми, в т.ч. на постоянной основе. Возраст — от 25 до 40 лет. Семейное положение — состоят в браке, дети, в т.ч. дошкольного возраста. Доход — средний. Цель использования объекта — превалирует постоянное проживание в летний период, выезды с функциональными обязанностями, выращивать с~х культуры на земельном участке, видеть плоды своих стараний. Возраст — от 40 до 60 лет.
Семейное положение — состоят в браке/разведены, взрослые дети. Доход — средний, вышесреднего. Цель использования объекта — вложение свободных денежных средств для их сохранения и дальнейшей перепродажи земельного участка по более выгодной цене. Возраст — от 35 до 60 лет. Семейное положение — состоят в браке/разведены, взрослые дети. Доход — вышесреднего, высокий. Ориентированные на семью Землевладельцы- дачники Инвесторы Источник: составлено автором 2.
Разработан метод измерения ценовой чувствительности. В диссертационном исследовании было доказано, что ценность продукта для потребителя формируется исходя из его способности удовлетворить потребности. Один из значимых факторов, влияющих на удовлетворенность покупателя после совершения покупки — это соответствие характеристик продукта и его цены. Покупатель способен определить приемлемую цену продукта: чем разница между приемлемой ценой продукта и отпускной ценой будет меньше (незначительней), тем удовлетворение потребителей больше. В диссертационном исследовании были проанализированы известные методы измерения ценовой чувствительности, такие как Рпсе Бепз111иту Мейой (РЯМ), Метод Габора — Гренджера, Вгапс1 Рпсе Тгас1е ОК (ВРТО), совместный анализ, выявлены сильные и слабые стороны каждого из методов.
В диссертационном исследовании доработан метод РЯМ. Используя визуализацию метода, приемлемым вариантом для проведения исследования станет использование экранной системы предоставления данных респондентам, где можно анализировать исследуемые товары, либо использование анкеты (бумажной, электронной) с визуализацией атрибутов. Основные характеристики должны быть как ценовые, так и неценовые. При проведении исследования следует указать атрибуты для каждого из товаров, но цены означить только на товары-конкуренты, при этом цену на тестируемый товар респонденту следует указать самостоятельно, ответив на 4 вопроса: «При какой наибольшей цене Вы не приобретете земельный участок?» (СЛИШКОМ ДОРОГО), «При какой наименьшей цене Вы задумаетесь о качестве земельного участка?» (СЛИШКОМ ДЕШЕВО), «Какова та цена, при которой Вы приобретете земельный участок и будете считать это выгодной покупкой?» ЩЕШЕВО), «Какова та цена, при которой Вы приобретете земельный участок и будете считать это переплатой?» (ДОРОГО) .
Для получения точных данных исследования атрибуты исследуемых товаров меняются, тем самым выявляется значимость того или иного критерия. В этом случае респондент знает характеристики на тестируемый Куриленко Ю. В. Методы намерения ценовой чувствительности // Аналитический жрнал: Ресурсы, Информация, Снабжение, Конкуренция.
Аналитический журнал. Серия: Рыночная конъюнктура. — 2015.— Выц. 2. — С. 10б — 112. 15 товар и характеристики и цену на товары-конкуренты, а цену на тестируемый товар респондент определяет самостоятельно. К преимуществам метода относится: учет конкурентной среды товара, определение оптимальной цены на товар, выявление интервала приемлемых цен, нахождение пороговых значений цен, когда желание приобрести товар снижается, оценка значимости каждого из атрибутов.
3. Сформированы методические подходы к оценке привлекательности земельных участков. В рамках сложившихся отношений на рынке купли-продажи земельных участков, учитывая сформированный рынок в экономически развитых субъектах Российской Федерации, девелоперы уделяют большее внимание формированию общего положительного отношения к земельным участкам: от дороги до коттеджного поселка, поселковой инфраструктуры до внутренней атмосферы среди жителей. Процесс выбора потребителем земельного участка проходит две стадии, представленные на рисунке 2. Источник: составлено автором Рисунок 2 - Процесс выбора потребителем земельного участка В рамках первой стадии потребитель выбирает коттеджный поселок, в котором будет располагаться земельный участок: на данном этапе потребителю необходимо определиться с направлением, удаленностью 16 объекта, престижностью, транспортной доступностью, инфраструктурой и изучить контингент жителей коттеджного поселка.
С учетом специфики земельных участков к одному из важнейших факторов к оценке привлекательности для покупателей следует отнести местоположение объекта. С точки зрения местоположения коттеджного поселка привлекательность для покупателей будет определяться: Транспортной доступностью для покупателей, не имеющих автотранспорта (пользующихся общественным транспортом). Очевидно, что для покупателей, не имеющих собственного автотранспорта, доступность к коттеджному поселку на общественном транспорте является приоритетным фактором.
Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта может сыграть определяющую роль при выборе. Транспортной доступностью для покупателей, имеющих автотранспорт (не пользующихся общественным транспортом. При выборе коттеджного поселка покупатели, имеющие автотранспорт, особое внимание уделяют расстоянию от коттеджного поселка от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) или иной крупной дороги города. Престижностью с точки зрения местоположения коттеджного поселка.
На престижность района оказывают влияние следующие факторы: расстояние от МКАД (или иной крупной дороги города), исторические аспекты района, инфраструктура района, экологичность района, достопримечательности района и др. Если рассматривать Московскую область, то можно выделить следующие наиболее престижные направления: Рублево-Успенское шоссе, Новорижское шоссе, Минское шоссе, Можайское шоссе, Киевское шоссе. Развитая инфра структура коттеджного поселка. 17 К этому критерию можно отнести то, что обеспечивает комфортную дорогу и пребывание в коттеджном поселке: качество дорог, примыкающих к коттеджному поселку, и непосредственно в нем, наличие парковки.
Зачастую девелоперы создают отдельную гостевую парковку при въезде в коттеджный поселок, что обеспечивает комфортное пребывание гостей или жителей, не имеющих на земельном участке стоянки для собственного автотранспорта. Также немаловажным является наличие торговой зоны и поселковых магазинов в шаговой доступности, в которых можно приобрести товары первой необходимости. К более финансовоемким объектам для девелопера можно отнести создание таких объектов, как конюшни или архофермы. Создание вышеупомянутых объектов повышают интерес покупателей к приобретению земельных участков.
Физические характеристики, в т.ч. природные ресурсы. В число природных объектов включают лесные массивы, водоемы, реки, пруды, озера и пр. В таком случае привлекательность коттеджного поселка покупателями будет определяться не только наличием или отсутствием данных объектов в коттеджном поселке, в котором находится рассматриваемый к приобретению земельный участок, но также их удаленностью от собственного земельного участка. Девелоперу необходимо оценивать наличие и удаленность природных ресурсов от коттеджного поселка, в котором реализуются земельные участки.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
