Обновление сложившейся жилой застройки
Лекция 6
Обновление сложившейся жилой застройки
Реконструкцию межмагистральных территорий рассматривают как
составное звено развития города. Основная цель реконструкции межма-
гистральных селитебных образований интенсификация использова-
ния жилой территории при ее рациональной организации: переустройство и оздоровление среды районов, застроенных физически и морально устаревшими зданиями; упорядочение системы обслуживания; организация удобных пешеходных путей.
При организации процесса проектирования в первую очередь устанавливают на основе генерального плана функциональное назначение реконструируемой территории в общей планировочной структуре города, уточняют границы участка. В дальнейшем это позволяет органически связать планировочную структуру этой локальной территории со всей структурой города и тем самым повысить надежность принимаемых решений. Затем реконструируют планировочную структуру жилых территорий, приспосабливая ее к насущным потребностям населения. Поскольку в большом городе процесс реконструкции представляет собой не единовременный акт, а протекает беспрерывно (устаревшее модернизируют или заменяют новым, более полно отвечающим современным запросам), то в проекте реконструкции территории жилой застройки предусматривают динамику модернизации и поэтапное проведение работ.
На первом этапе реконструкции проектируют улучшение расселения, повышение обеспеченности населения жильем, качественное изменение уровня торгового и культурно-бытового обслуживания путем реконструкции сети учреждений, расчистки и санирования внутриквартальной территории, устройства площадок для отдыха и игр. На втором этапе планируют завершение реконструкции систем обслуживания, полное благоустройство и озеленение территории, т. е. выполнение полного комплекса намеченных реконструктивных мероприятий.
Последовательность и характер реконструктивных мероприятий во многом зависят от вида и плотности существующей застройки. Реконструкция территорий с некапитальной и экстенсивной застройкой несущественно отличается от освоения новых территорий, поскольку нередко сводится к почти полному сносу и последующему новому строительству.
Реконструкция территорий с интенсивной застройкой является более сложной проблемой, так как здесь расположено много сохраняемых зданий, планировка территории сложилась и существенное ее изменение связано со значительными материальными затратами. Реконструкция планировочной структуры таких территорий сводится либо к сохранению существующей структуры, либо к формированию на базе старых кварталов новых образований. Эти образования проектируют, намечая одновременно и очередность сноса малоценных строений, использование освобождающихся при этом участков. На территории предусматривают четкое зонирование: выделение жилых подзон, участков зеленых насаждений общего пользования, школ, торгово-бытовых и детских учреждений.
Основным структурным элементом планировочного решения при реконструкции селитебной территории можно считать жилую подзону, создаваемую на базе объединения в группы ряда зданий. Подзоны организуют таким образом, чтобы в них входили не только жилые дома, но и озелененные участки, разделяющие соседние здания, площадки для детских игр и хозяйственного обслуживания, автостоянки и гаражи индивидуального пользования. Однако в кварталах, густо застроенных капитальными домами, создание жилых групп не всегда возможно. Более того, такие решения иногда противоречат принятой концепции реконструкции, поскольку в охранных зонах некоторых городов стремятся сохранить исторически сложившуюся структуру квартальной застройки.
Поэтому в неплотно застроенных кварталах жилые дома группируют в зоны, стремясь обеспечить рациональное использование территории в соответствии с намеченной плотностью населения. При этом ориентируются на минимальный снос и главным образом ветхих построек, флигелей и пристроек, затеняющих основные капитальные здания. При такой расчистке территорий стремятся выдержать оптимальное соотношение ширины двора и высоты застройки. Это отношение уточняют по картограммам инсоляции и картам аэрационного режима.
Рекомендуемые материалы
Преобразование планировочной структуры плотно застроенных кварталов с хорошо сохранившимися или представляющими архитектурно-историческую ценность зданиями — задача сложная. Выделение участков под объекты общественного назначения требует расчистки застройки. На снос, отселение жильцов и получение 1 га свободной территории затрачивается до 600 тыс. руб. и более. Поэтому в процессе реконструкции территорий с повышенной плотностью застройки новое строительство общественных зданий или максимально ограничивают, или сокращают до разумного предела площади общественных участков. По существу имеются только два кардинально противоположных подхода к новому строительству в пределах старых районов города.
В первом случае градостроители предпочитают вписывать строящиеся здания в существующую застройку, не нарушая ее общего облика и создавая единый ансамбль. Новые здания заполняют «пробелы» в застройке или заменяют дома, пришедшие в негодность. Этот метод обеспечивает сохранение единого облика застройки и правомерен в пределах архитектурно сложившихся частей города.
Другая концепция, достаточно популярная в 30—40-е годы, предполагает, что в процессе развития города новые здания, возводимые в старых районах, являются будущим опорным фондом. К тому времени, когда отомрет застройка, причисленная сейчас к опорной, эти здания смогут существовать еще долго, создавая облик будущего города. Таким образом, строительство новых зданий не только разрешает насущные проблемы, но и подготавливает смену существующей застройке. Архитектуру этих сооружений решают самостоятельно, а не приспосабливают к облику соседних зданий. Описываемый метод обычно приемлем при реконструкции рядовой застройки, не обладающей высокими архитектурными достоинствами и не являющейся исторически этнографическим памятником (например, в усадебной или в стихийно возникшей застройке).
Для нового строительства при реконструкции селитебных территорий используют не только зоны сложившейся застройки, но и участки, ранее не освоенные из-за сложности рельефа или иных тяжелых геологических условий. Расположению на этих участках новых зданий способствуют существенно возросшие технические возможности современного строительства.
В целом задачи реконструкции селитебных территорий заключаются в упорядочении их планировочной структуры, повышении экономической эффективности использования территории с учетом выбора оптимальной плотности и этажности застройки, улучшении системы обслуживания, организации транспортной сети, оздоровлении жилых районов, повышении уровня их благоустройства. Кроме того, в реконструктивные задачи входят ликвидация устаревшего, непригодного к дальнейшему использованию жилого фонда и модернизация капитальных зданий (приведение их в состояние, удовлетворяющее современным и перспективным требованиям).
На выбор способа упорядочения планировочной структуры жилых территорий влияют: природно-климатические особенности города и района; характер экономической базы города; сложившаяся структура города (зонирование, система центров, характер и трассировка основных магистралей); положение жилого района (в центральной или примыкающей к центру части города, на периферии, вблизи промышленных предприятий); существующее функциональное использование территории жилого района (предприятия, учреждения культурно-бытового обслуживания, зеленые насаждения и др.); состояние сложившейся жилой застройки, сетей культурно-бытового обслуживания и инженерных устройств городского и районного значения.
Планировочная структура, приемы застройки и типы зданий реконструируемых районов городов, расположенных в разных природно-климатических условиях, различны. В южных городах для защиты от избыточной солнечной радиации и усиления проветривания застройки встречаются узкие улицы, затесненные домами. Нередко они раскрыты в направлении освежающих ветров или используются для защиты от неблагоприятных ветров. В северных городах важно обеспечить инсоляцию территорий и зданий, защитить их от ветра и снежных заносов. В средней полосе на первый план выступают природные условия (рельеф, наличие водных бассейнов, лесов, оврагов) и несколько уменьшается влияние на застройку климатических особенностей.
В пределах одной и той же строительной зоны природно-климатическая специфика может быть различной в зависимости от условий размещения города: в долине или в горах, в пустынной местности или на берегу реки, моря, озера, на равнине или в местности с выраженным рельефом, на заболоченных или закарстованных территориях, в условиях сейсмичности и т. д.
Обычно территория крупного города разнообразна по своему характеру, и поэтому должны быть приняты во внимание и ее микроклиматические особенности в различных частях города, зависящие от рельефа, положения района по отношению к господствующим ветрам, размещения его на верхних террасах или в долине и т. д. Все эти особенности предопределяют мероприятия по смягчению неблагоприятных климатических условий и влияют на планировочную структуру, что находит отражение в генеральном плане.
В проекте генерального плана города определяются следующие основные характеристики реконструируемых жилых районов: положение в городе, границы района; размещение мест приложения труда, зон общественного назначения, транспортных коммуникаций и узлов, взаимосвязь с прилегающими районами и центром города; инженерно-строительная оценка территории, ограничения планировочного и санитарного характера; демографическая характеристика и тенденции изменения состава населения; проектируемая плотность и этажность застройки; проектируемые сети инженерных коммуникаций и сооружений, места размещения котельных или ТЭЦ и т. д.
Для правильного определения направленности перспективного развития жилых районов нужно рассматривать их не изолированно, а в зависимости от местоположения в общей планировочной структуре города и в разнообразных структурно-планировочных связях. По этому признаку можно выделить несколько устойчивых категорий жилых районов. Это — длительно складывающаяся; центральная часть города с ее исторически закрепившимся ядром; районы, непосредственно примыкающие к внешней границе центральной части сложившегося города; новые жилые районы, выросшие на свободных периферийных территориях; наконец, пригородные районы, включенные в городскую черту.
При общности целей переустройства и обновления жилой застройки осуществление реконструктивных мероприятий в каждом из этих районов требует особого подхода при решении задач ближайшей и более отдаленной перспективы.
Наибольшие трудности возникают в сложившихся жилых районах с плотным капитальным фондом, расположенным, как правило, в центрах крупных городов или примыкающим к ним. На формирование этих районов влияют и наличие общественных зданий городского значения, и необходимость учета обслуживания «дневного» населения, и трудность выделения значительных по размерам участков, свободных от общегородского «транзитного» движения.
На основании детального обследования каждого жилого квартала района, подлежащего реконструкции, составляют специальные планы-картограммы жилого фонда и картограммы санитарно-гигиенического его состояния. На плане-картограмме жилого фонда условными изображениями показывают рекомендации по дальнейшему использованию зданий: ветхие и аварийные здания, подлежащие сносу в первую и вторую очередь; жилые здания, сносимые в результате необходимости разуплотнения; опорные здания, подлежащие трансформации, капитальному ремонту с полной или частичной перепланировкой; здания архитектурно-исторической ценности. Сносимый фонд включает в большинстве случаев ветхие, малоценные здания с физическим износом более 70%. К категории опорного фонда относятся здания с физическим износом менее 70%, уровнем планировки и благоустройства в пределах допустимого комфорта и здания, в которых экономически эффективны мероприятия по доведению их до требуемого уровня комфорта. К опорному фонду относятся также памятники истории и архитектуры и здания, представляющие собой ценные типологические примеры старого городского жилья и играющие важную роль в застройке.
Картограммы санитарно-гигиенического состояния застройки включают планы-схемы инсоляции, аэрации территории и шумового режима, на которых условными обозначениями изображают помещения и территории с продолжительностью инсоляции больше или меньше 1,5 ч в сутки и неин-солируемые; территории со скоростью ветра ниже и выше допустимой, с комфортными скоростями ветра; условия шумового режима застройки и территории, а также иные их характеристики (вибрация, загрязненность воздушного бассейна и т. п.).
На основе составленных документов определяют характер и последовательность реконструктивных мероприятий, в том числе очередность сноса строений и способы упорядочения всей планировочной структуры селитебной территории.
Преобразование дворов за счет сноса ветхих построек создает предпосылки для выделения необходимой площади жилой территории, для лучшей организации ее зонирования с выделением участков детских учреждений, зеленых насаждений, площадок для отдыха и спорта и соблюдения санитарно-гигиенических требований ее инсоляции и аэрации. При этом производят «архитектурную обработку» дворовых фасадов, которые при старой многоэтажной застройке части имели малопривлекательный вид «задних» фасадов. В кварталах, где после расчистки плотность опорного жилого фонда оказывается недостаточной, предусматривается возможность нового строительства путем размещения на свободных площадках отдельных зданий, а в некоторых случаях и надстроек существующих при сохранении колорита старой застройки и индивидуального своеобразия жилой среды. Гаражи и стоянки автомобилей индивидуального пользования в старых реконструируемых районах в большинстве случаев из-за отсутствия площади разместить трудно. Поэтому наиболее приемлемым способом хранения автомобилей здесь может быть устройство подземных и полуподземных стоянок на участках, к которым можно обеспечить удобный подъезд. В некоторых случаях возможно использование первых, цокольных или подвальных этажей зданий (при соблюдении противопожарных и санитарно-гигиенических норм).
"9 Россия и чеченский конфликт" - тут тоже много полезного для Вас.
В районах многоэтажной застройки старых больших городов здания расположены, как правило, без необходимых разрывов между ними, а дворы образуют замкнутые пространства — «дворы-колодцы». Поэтому здесь недостаточна или даже полностью отсутствуют инсоляция, освещенность и проветривание дворовых территорий и помещений зданий, недостаточны или полностью отсутствуют зеленые насаждения, а с ростом движения городского транспорта увеличилось загрязнение атмосферного воздуха и усилился сверхнормативный шум.
Для решения санитарно-гигиенических вопросов реконструируемой территории исходное состояние существующей застройки, как уже говорилось, приводится в специальных картограммах, фиксирующих характеристики каждого строения и участка территории. Картограммы позволяют выявить зоны, находящиеся в особо неблагоприятных условиях, и сделать предложения по их улучшению, обеспечив нормативные условия инсоляции, продолжительность которой при реконструкции допускается сокращать по сравнению с общей нормой на 0,5 ч для каждой климатической зоны.
Улучшать условия инсоляции путем выборочного сноса затеняющих капитальных зданий экономически нецелесообразно, для этого используют определенные планировочные приемы. Так, в затеняемых зданиях производят перепланировку таким образом, чтобы квартиры имели ориентацию на две стороны, кроме того, на затененную сторону выходили бы подсобные помещения квартир, лестницы и лифты. Наименее инсолируемые нижние этажи домов целесообразно отводить под нежилые помещения: магазины, предприятия бытового обслуживания, различные мастерские, склады и, как уже говорилось, гаражи. Особенно сложно устранить недостатки инсоляции в узких мелких кварталах периметральной застройки. Чтобы создать мини- мально необходимую инсоляцию дворового пространства, здесь приходится прибегать к частичному сносу главным образом внутренних корпусов, примыкающих к периметральной застройке со стороны двора.
Аэрационный режим в старой застройке в большинстве случаев отличается недостаточностью проветривания дворовых пространств. Для устранения этого недостатка при реконструкции открывают замкнутые пространства путем сноса малоценной застройки, а в капитальных домах пробивают сквозные проемы в первых этажах. В случае необходимости защиты от продувания, что бывает значительно реже, на пути постоянного ветрового потока возводят преграду в виде нового здания или полосы ветрозащитного озеленения. Борьба с загрязнением атмосферного воздуха и шумом в реконструируемых районах ведется теми же методами, что и при новом строительстве.
При благоустройстве и озеленении кварталов старой застройки приходится сталкиваться с большими трудностями (малая территория дворов, уже существующее расположение зданий, отсутствие участков, пригодных для озеленения, и др.). Хотя благоустройство осуществляют с учетом требований, предъявляемых к благоустройству новой застройки (зонирование территории, расположение площадок отдыха и игр для детей, хозяйственных площадок, организация вывоза бытового мусора и т. д.), тем не менее приемы благоустройства в старой застройке имеют свои особенности, вытекающие из 'различных конкретных ситуаций. Здесь озеленение осуществляют в виде отдельных островков, закрытые для проезда бывшие переулки превращают в зеленые аллеи, участки школ, если не позволяет площадь, расчленяют на составные части, выделяя спортивное ядро на отдельной площади.
В случаях когда при реконструкции изменяется система внутриквартальных проездов для организации отвода
с территории микрорайона поверхностных вод, осуществляют вертикальную планировку. Иногда приходится устраивать систему подземных водостоков, что экономически, как правило, нецелесообразно. Поэтому при проектировании рекомендуется сохранять проезды, имеющие уклоны к внешним границам микрорайона, или использовать водосточную систему старых улиц.
