Рынок недвижимости

Лекция 6. Рынок недвижимости. Понятие рынка недвижимости.

В классическом понимании рынок – это система экономических отношений, возможных на основе устойчивого взаимодействия товарно-денежных отношений.

Рыночный механизм -  механизм взаимосвязи и взаимодействия основных элементов рынка (S, D, цены).

Рынок недвижимости – взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию, финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

Ø в ходе создания объекта недвижимости между инвесторами,  застройщиками, подрядчиками, пользователями;

Ø в процессе оборота прав на недвижимость между продавцами  и покупателями, арендодателями и арендаторами;

Ø в процессе эксплуатации объектов недвижимости между собственниками и управляющими.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенностью законодательной базы, низкой инвестиционной активностью граждан и ЮЛ.

Рекомендуемые материалы

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, его можно классифицировать по различным признакам.

 Смотри Рис.7.1. Схема рынка недвижимости (вкладыш).

Основные функции

 рынка недвижимости.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости,
2. передача прав на недвижимость,
3. установление равновесия цен на объекты недвижимости, при котором платежеспособный спрос составляет  предложения,
4. регулирующая функция, которая основана на принципе  «невидимой руки – перераспределение ресурсов по сферам предпроизводства и направление участков рынка к цели, которая совсем не входила в их намерения, т.е. формирование эффективной структуры экономики, удовлетворение общественных интересов,
5. эксплуатация объектов недвижимости,
6. распределение производства между конкурентными вариантами землепользования (санирующая функция),
7. посредническая функция,
8. информационная функция,
9. инвестиционная функция,
10. социальная функция.

Субъекты рынка недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости можно классифицировать следующим образом:

 

 

Рис.6.1. Схема рынка недвижимости.

Операции на рынке недвижимости.

  Операции на рынке недвижимости классифицируются:

1. операции,  связанные со сменой собственника:

Ø купля-продажа объектов недвижимости,

Ø наследование,

Ø дарение,

Ø мена, обмен.

1. с частичным или полным изменением состава собственников:

Ø приватизация,

Ø национализация,

Ø изменение состава собственников, в  т.ч. с разделом имущества,

Ø внесение в уставной капитал,

Ø банкротство, ликвидация хозяйственных субъектов.

1. без смены собственника:

Ø инвестирование в недвижимость,

Ø развитие недвижимости (реконструкция, расширение),

Ø изменение направления использования,

Ø управление и эксплуатация,

Ø залог,

Ø аренда,

Ø передача в хозяйственное ведение, оперативное управление,

Ø пожизненное содержание с иждивением,

Ø передача в доверительнее управление,

Ø введение сервитутов, иных обременений,

Ø  страхование объектов недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, потому и составляют рынок недвижимости.

Жизненный цикл рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как составная часть рынка производства, обладает экономическими  спадами и подъемами. Рассмотрим график ЖЦ рынка недвижимости.

1-ая фаза спада (Рынок покупателей).

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать.

2 фаза поглощения.

Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после увеличения спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов.

3 фаза - нового строительства (Рынок продавца).

Новое строительство достигает пики в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен.

4 фаза насыщение рынка.

Насыщение рынка наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости падает.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости обладает спецификой, которая отражается в следующем.

1) Рынок недвижимости, как часть рынка товаров.

Обладает многочисленными особенностями

1. особый характер взаимодействия S&D,

2.  цикличный характер,

3. высоким уровнем транзакционных издержек,

4. низкой ликвидностью объектов недвижимости,

5. многообразием рисков,

6. высокой степенью регулирующего государственного воздействия,

7. ограниченным числом продавцов и покупателей, объектов недвижимости,

8. наличием стоимостной оценки объектов, возрастанием ее с течением времени,

9. взаимодействие первичного и вторичного рынков.

Подробнее о каждой особенности.

1. Закон D (спроса): уменьшение цены ведет к увеличению спроса.

    Закон S  (предложения): с возрастанием цены возрастает величина предложения.  

 Предложение на рынке недвижимости может быть увеличена различными способами             (освоение новых земельных участков, увеличение этажности, реконструкция). Процесс создания новых объектов недвижимости длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен недвижимость, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде.

4).издержки спецификации защиты прав собственника (затраты на определение объема переданных прав, проверку их чистоты, закрепление прав).

5).издержки оппортунистического поведения (потери, вызванные уклонением субъекта от заключения сделки, от контракта).

На рынке недвижимости трансакционные издержки значительно выше, чем на другом рынке.

4.

5. Риск представляет собой опасность недополучения ожидаемых доходов или появления непредвиденных расходов. Управление рисками – квинтэссенция (самое главное и существенное) всей проблематикой рынка недвижимости. ( Рис 6.)

 

Рис. 6.  . Классификация рисков по фазам реализации  проекта.

Абсолютно исключить риски нельзя, но ими можно управлять.

Схем управления рисками

1этап – выявление рисков;

2 этап – качественный и количественный анализ рисков (выявление возможных рисков, определение их  величины и размеров возможный потерь);

3 этап – определение возможности уменьшения рисков и затрат, необходимых для предотвращения обстоятельств риска;

4 этап – осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, уменьшить вероятность наступления или возможный объем потерь;

5 этап – контроль над проведением необходимых мероприятий, внесение изменений в их содержание и механизма реализации.

Данную схему можно применять к различным видам рисков.

9.Суть проблемы – экономические последствия существования и взаимодействия

2-х рынков. Цены на вторичном рынке показывают рентабельность нового строительства на первичном рынке.  При  росте цен на первичном рынке увеличивается спрос и цена на вторичном рынке. Недвижимость на первичном и вторичном рынке представляет собой взаимно заменяемые товары.

Для меньшего взаимовлияния первичного рынка на вторичный необходимо, чтобы объекты первичного рынка имели качественное преимущество.

Взаимовлияние предложения и спроса и первичного и вторичного рынков порождает ряд проблем:

Ø сложность анализа первичного и вторичного рынков по отдельности;

Ø разная реакция на изменение экономической ситуации.

 

2) Рынок недвижимости, как часть инвестиционного рынка.

      Инвестиционный рынок – совокупность инвесторов- покупателей и инвесторов – продавцов, взаимодействие которых приводит к возможности обмена между ними свободными инвестиционными ресурсами. Сущность инвестиционного рынка представлена рис. 6. 

 

 

 

Рис. 6.    Сущность инвестиционного рынка.

1) Рынок недвижимости, как часть инвестиционного рынка.

      Инвестиционный рынок – совокупность инвесторов- покупателей и инвесторов – продавцов, взаимодействие которых приводит к возможности обмена между ними свободными инвестиционными ресурсами. Сущность итнвестиционного рынка представлена  на рис. 6. 

 

 

 

Рис 6.  . Сущность инвестиционного рынка.

Рынок недвижимости, как часть инвестиционного рынка имеет свои особенности:

1. необходимость высокого порогового уровня;
2. необходимость в управлении.

От эффективности управления недвижимостью зависит уровень доходности, поэтому недвижимость, как объект инвестиций представляет собой сложный актив.  Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она позволяет извлекать большой доход:

1. неоднородность недвижимости;
2. защищенность доходов от инфляции;
3. высокие трансакционные издержки;
4. низкая зависимость доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
5. особенности ценообразования объектов недвижимости;
6. сохранность инвестиционных средств

3) Рынок недвижимости, как часть рынка услуг.

Назначением рынка услуг является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов.

Рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд.

Рынок промышленных объектов – для реализации производственно-технологических процессов.

Рынок земельных участков – для обеспечения с/хозяйственного производства, для промышленного и гражданского строительства.

Если Вам понравилась эта лекция, то понравится и эта - 36 Плотность населения и расчетное население.

Объект недвижимости полезен не сам, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса в его обслуживании.

Рынок недвижимости инфраструктурная категория, связанная с созданием условий необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экономической и другой деятельности.

Вывод:

Рынок недвижимости – интегрированная категория, которая  предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести, как «+», так и «-», с точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности.