Тема 6. Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.

1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение;

2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде;

3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонд;

4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда;

5. Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.

1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение.

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в соответствии с  правилами раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К объектам специализированного жилищного фонда, согласно статье 92 ЖК РФ относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

Рекомендуемые материалы

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

       Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Сегодня действует  Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду» от 26. 01 2006 № 42.[1] В Санкт-Петербурге действует закон СПБ от 4. 04.2006г.«О специализированном жилищном фонде СПБ»[2]

Для жилых помещений специализированного жилищного фонда установлен ограничительный правовой режим: специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

В отношении приватизации таких жилых помещений надо иметь в виду, что по общему правилу наниматели не пользуются этим правом, и только в отношении служебных помещений это правило может быть нарушено, так как в этом случае наймодатель имеет право принимать решение о приватизации такого жилья. Ограниченный  режим специализированных жилых помещений объясняется строго целевым назначением специализированных  жилых помещений. Например, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Перечень работодателей сформулирован как исчерпывающий, поэтому другие виды организаций заключают договор коммерческого найма; жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).

 Другие виды специализированных жилых помещений также предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории граждан имеющих право на пользование соответствующими жилыми помещениями.

2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде.

Основания предоставления специализированных жилых помещений, правила о договоре найма помещения, его расторжении, прекращении и являются едиными независимо от вида и назначения жилого помещения.

Основаниями предоставления специализированных жилых помещений являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. На основании решения заключается договор найма специализированного жилого помещения, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст.ст. 689—701 ГК РФ).

Таким образом, специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда.

Определение договора найма специализированного жилого помещения  дано в пункте 1 статьи 100 ЖК РФ.

 По договору найма специализированного жилого помещения наймодателем может быть: собственник специализированного жилого помещения. От имени собственника может выступать: уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления, и, кроме того, уполномоченное этими органами лицо. По договору найма специализированного жилого помещения, наймодатель обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

            Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации. Сегодня действует Постановление Правительства РФ «Об утверждении  Типового договора найма специализированных жилых помещений» от 21 мая 2005г., № 315.

Норма предоставления в жилых помещениях в общежитиях и домах маневренного фонда составляет не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям (прекращение трудовых отношений, учебы).

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть осуществлено в любое время по соглашению сторон и  по желанию нанимателя. По требованию наймодателя договора найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей  83 ЖК РФ случаях.

             Существенным моментом также является то, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).

5.Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.

Последствием расторжения является выселение граждан в судебном порядке  без предоставления других жилых помещений, за исключением указанных в законе случаев.

Не могут быть выселены граждане - наниматели из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений. Если право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии переходит к другому лицу или такое жилое помещение передается в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу –и это лицо будет являться стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (п. 2 ст. 103 ЖК РФ).

Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Подобное выселение осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Рос­сийская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. Раздел II.

3. Федеральный закон «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года №    76-ФЗ, в ред.  от 27.12.2005 № 190-ФЗ и № 191-ФЗ, //Собрание законодательства РФ, № 22, 01.06.1998, ст. 2331.

4. Федеральный закон «О вынужденных переселенцах»  от 19 февраля   1993г., № 4530-1. в ред. от 22.08.2004г. № 122-ФЗ, //Собрание законодательства РФ, 25.12.1995, № 52, ст. 5110.

5. Федеральный закон «О беженцах» от 19 февраля 1993 года № 4528-1, в  ред. от 22.08.2004г. № 122-ФЗ, //Ведомости СНД и ВС РФ, 25.03.1993, № 12, ст. 425.

6. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду» от 26 января 2006 № 42  //Собрание законодательства РФ 2006.№ 6, ст.697.

7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении  Типового договора найма специализированных жилых помещений» от 21 мая 2005г., № 315 //Собрание законодательства РФ, 30.05.2005, № 22, ст. 2126.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении  положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47. // Собрание законодательства РФ 2006, № 6,ст.702.

9. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006г. № 25.  //Собрание законодательства РФ 2006.№ 5, ст.546.

10. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения  жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ» от  08.11.2000 № 845, //Собрание законодательства РФ, 13.11.2000, № 46, ст. 4562.

11. Приказ Министерства по делам Федерации национальной и миграционной политики РФ «Об утверждении нормативного акта о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» (вместе с «Порядком учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья») от 05.10.2001 № 83, зарегистрировано в Минюсте РФ 30.10.2001 № 3004, //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 45, 05.11.2001.

12. Закон СПб «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга» от 4 апреля 2006г.№ 100-15. с изм. от 5 мая 2006 г. // Вестник Законодательного собрания СПб, 25 апреля 2006 г., № 4, стр. 5.

13. Распоряжение Жилищного комитета правительства СПб «Об утверждении Временного положения о порядке использования жилых помещений  в общежития, переданных  в состав имущества казны Санкт-Петербурга, находящихся на техническом обслуживании государственных жилищно-эксплуатационных предприятий» от 10 ноября 2005г., № 103-р.

Литература для изучения:

1. Крашенинников П.В. Жилищное право., М., 2006.

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова.,  М., 2005.

3. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005.

4. Макаров СЮ. Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право. 2003. № 2.

Обратите внимание на лекцию "23 Контроль учебно-познавательной деятельности".

5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005.

6. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006.

7. Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3.

8. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов, М., 2005.

[1] Собрание законодательства РФ, 2006. №6., ст. 4916.

[2] Санкт-Петербургские ведомости, 13.04.2006г.