Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями.

Россия к началу двадцатого века имела сформировавшуюся систему ипотечного кредитования. Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в «Псковской Судной грамоте». В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки. Кроме того, ипотечными операциями занимались Городские кредитные общества и Городские сословные банки. К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.

Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» – подставка, подпорка).

Ипотека (залог) непосредственно связана с кредитными отношениями. Это понятие используется в нескольких значениях:

· сдача в залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита;

· закладная – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог;

· долг по ипотечному кредиту.

Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить это имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.

Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основными из которых являются:

Ø Гражданский Кодекс РФ, ч. 1, 2;

Ø закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с несколькими последовавшими поправками;

Ø закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ;

Ø закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным способом: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок, жилое или нежилое строение, разного рода имущественные права. Согласно поправкам, внесенным в ФЗ «Об ипотеке», ипотека может быть установлена и на объекты незавершенного строительства.

Разновидностью залога является заклад. В отличие от обычного залога, при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем недвижимость находится в распоряжении кредитора, которую он может предоставить в пользование заемщику на правах аренды. Для банка преимущество заклада перед залогом заключается в том, что в случае невыполнения заемщиком основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права.

Ипотечный кредит оформляется кредитным договором, в котором оговариваются условия кредитования (сумма, срок, процентная ставка, схема погашения и пр.), и договором об ипотеке. Последний подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации. Требовавшееся ранее нотариальное удостоверение договора об ипотеке в настоящее время не является обязательным. Если соглашение об ипотеке включается в кредитный договор, тогда в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Заемщик, получивший кредит под залог принадлежащего ему недвижимого имущества, называется залогодателем, а кредитор – залогодержателем.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая составляется залогодателем. Залогодателем может быть не обязательно сам должник, им может быть третье лицо. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации.

Кредитор может осуществить переуступку прав требований по закладной вместе с передачей самой закладной. В этом случае на закладной делается передаточная надпись. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе. Закладная может иметь приложения.

Вся система ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, образует ипотечный рынок. Он представляет собой часть финансового рынка. Как и любой рынок, он характеризуется: товаром, ценой, спросом и предложением.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог. Ипотечные кредиты являются одним из видов долгосрочных кредитов, но они, несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, имеют свои существенные, только им присущие особенности, основной из которых является обеспечение кредита залогом недвижимости. Кроме этого можно отметить следующие черты:

· длительный срок кредита, обычно от 10 до 30 лет;

· крупная сумма кредита;

· целевое назначение кредита для приобретения недвижимости;

· как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам ниже рыночной процентной ставки коммерческих банков;

· обязательное страхование предмета залога, а иногда и залогодателя;

· участие в системе ипотечного кредитования, наряду с заемщиком и кредитором, посредников, инвесторов и государства.

Для получения ипотечной ссуды заемщик обращается с кредитной заявкой в банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ заемщика: проверяет его финансовое положение, оценивает смету строительства или рыночную стоимость приобретаемой недвижимости и пр.; на основании полученных данных банк проводит андеррайтинг кредита, то есть оценивает кредитоспособность заемщика.

Основные критерии андеррайтинга:

1. отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика, многие банки требуют, чтобы он не превышал 0,30-0,35;

2. отношение суммы кредита к рыночной (оценочной) стоимости залога, обычно 0,75-0,80;

3. наличие у заемщика других активов;

4. наличие у заемщика кредитной истории.

Цену ипотечного кредита как товара на ипотечном рынке представляет процентная ставка. Она, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов. Это обусловлено своеобразным механизмом формирования относительно дешевых кредитных ресурсов для ипотечного кредитования, а также целенаправленной политикой государственного регулирования ипотеки.

Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домохозяйств, приобретающих потребительскую недвижимость, и со стороны хозяйствующих субъектов и инвесторов, приобретающих коммерческую недвижимость. Спрос со стороны домохозяйств непосредственно связан с несколькими факторами:

· потребностью населения в жилье;

· соотношением уровня доходов населения и цен на жилье;

· доступностью ипотечных кредитов (уровень процентной ставки, доля первоначального взноса, размер периодических платежей по обслуживанию долга и др.).

Спрос со стороны фирм на ипотечные кредиты для приобретения или строительства недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных помещений) зависит от общего состояния экономики, уровня деловой активности, инвестиционного климата, налоговой политики государства и многих других.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные) и иные финансовые организации. Объем предложения ипотечных кредитов в основном определяется развитостью финансовой системы страны, ее способностью привлекать «длинные» деньги на ипотечный рынок.

Развитие ипотечного рынка имеет существенное значение для решения экономических и социальных проблем, а также непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности финансового сектора. Ипотека обладает огромными возможностями в обеспечении долговременной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, а также делает доступным приобретение жилья населением, способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве.

Роль государства на ипотечном рынке – особенно на рынке жилищных ипотечных кредитов – значительно шире, чем на других сегментах финансового рынка. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, а также защиты интересов кредиторов, проводит налоговую политику, стимулирующую развитие ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Ипотечный рынок подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых создает это право.

Выпуск ценных бумаг как средство повышения ликвидности кредитной организации, снижения рисков и снижения трансакционных издержек называется секьюритизацией.

22. Кредитные инструменты финансирования недвижимости

Если приобретение недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием, то способы его амортизации (возврата основной суммы кредита вместе с процентами) можно считать инструментами финансирования инвестиции. Дело в том, что в недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность.

Привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта называется финансовым левереджем (Leverage). Левередж буквально переводится как «рычаг». Использование заемных средств (кредита) является рычагом, обеспечивающим повышение доходности собственных денежных средств, инвестируемых в недвижимость, но только при условии, что процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от недвижимости. В странах с развитой рыночной системой почти все сделки с недвижимостью совершаются с использованием левереджа, то есть с привлечением ипотечного кредита.

Если ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот – то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный.

Выгоды использования левереджа для инвестора:

· повышение доходности собственного капитала инвестора;

· возможность реализовать инвестиционный проект, если не хватает собственного капитала для инвестиции;

· снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком «вложиться» в один проект (принцип «не класть яйца в одну корзину»);

· можно получить существенный выигрыш на налогах, так как уплата процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемого дохода;

· позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах.

Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости.

Риски, связанные с привлечением заемных средств в качестве источника финансирования, – это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, – это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона.

С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое «оправдывающее обстоятельство» , означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект и ни на что больше. Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства» повышается риск кредитора и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку.

По способам амортизации различают кредиты:

Ø с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);

Ø кредит с переменными выплатами долговых обязательств.

В практике кредитования чаще используется первый способ.

Ипотечный кредит с постоянной величиной платежей

Если ипотечный кредит предоставлен с условием равномерных периодических выплат в течение всего срока, то их размер необходимо рассчитать так, чтобы к окончанию этого срока была полностью самортизирована основная сумма кредита и полностью выплачены все начислявшиеся проценты.

В целом постоянный ипотечный кредит описывается четырьмя переменными:

1) основная сумма кредита (PV),

2) срок кредита (n),

3) процентная ставка (i),

4) размер периодического платежа (PMT).

Иногда инвестор заинтересован рассчитать минимальный срок, за который он мог бы рассчитаться с банком, иногда необходимо рассчитать сумму кредита, которую мог бы взять инвестор, исходя из размера посильных периодических платежей. Соотношение между разными величинами, описывающими постоянный ипотечный кредит, можно выразить следующими зависимостями:

а) периодический платеж (PMТ), умноженный на фактор аннуитета соответствующего периода при соответствующей процентной ставке (находим в финансовых таблицах), в результате дает сумму кредита (PV);

б) периодический платеж (PMT), разделенный на сумму кредита (PV), дает ипотечную постоянную (в финансовых таблицах это шестая функция – взнос на амортизацию единицы). Если известны три любые переменные из данных четырех, то, пользуясь приведенными соотношениями и таблицами, всегда можно найти четвертую.

Пример 1. Инвестор может взять в банке кредит в размере 800 тыс. руб. под 12% годовых. Он полагает, что мог бы делать ежемесячные выплаты банку в размере 8400 руб. Требуется рассчитать срок кредита.

Решение: Разделим сумму платежа на величину кредита, это будет ипотечная постоянная. 8400 : 800000 = 0,0105. Теперь в таблице с ежемесячными (внимание!) платежами для ставки 12% в колонке 6 находим, что наиболее близко соответствует полученной нами величине ипотечная постоянная при сроке кредита 25 лет.

Пример 2. Инвестору требуется кредит в размере 800 тыс. руб., который он может получить в банке под 12% годовых с ежемесячными выплатами сроком на 25 лет. Требуется рассчитать размер ежемесячных периодических платежей.

Решение: Находим в финансовых таблицах ипотечную постоянную и умножаем на сумму кредита 0,0105322 . 800000 = 8425 руб., это и будет размер ежемесячного платежа.

Далее можно рассчитать, как в каждом периоде (месяце) эта сумма будет распадаться на часть, идущую в счет погашения основной суммы кредита, и часть, идущую в счет уплаты процентов за кредит. Из 8425 руб. в счет уплаты процентов пойдет 8000 руб. (при ежемесячных выплатах с годовой процентной ставкой 12% на каждый месяц приходится 1%) , а 425 руб. пойдет в счет погашения кредита. В следующем месяце сумма платежа будет такой же – 8425 руб., но соотношение платежа по проценту и платежа в счет погашения кредита изменится. Остаток суммы кредита теперь составит 800 000 – 425 = 799575 руб., а 1% от нее – 7996 руб. Вычтя эту сумму из ежемесячного платежа (8425 – 7996 = 429 руб.), получим сумму, уплаченную в счет погашения кредита во втором месяце, и так далее.

Пример 3. На условиях предыдущего примера требуется определить остаток кредита через 20 лет.

Решение: Оставшийся срок выплат – 5 лет по 8425 руб. ежемесячно. Эта сумма представляет собой обычный аннуитет, поэтому, умножив ее на фактор обычного аннуитета 44,955 (5 колонка таблицы, срок 5 лет), получим текущую стоимость суммы всех платежей за оставшиеся 5 лет, то есть получим текущую стоимость оставшегося кредита (сумму «очищенную» от процентов): 8425 . 44,955 = 387746 руб. Таким образом, от кредита в 800 тыс. руб., предоставленного на 25 лет под 12% годовых с ежемесячными выплатами, по прошествии 20 лет невыплаченный остаток составит чуть меньше половины первоначальной суммы.

В российских условиях при высоком уровне инфляции рублевые ипотечные кредиты на длительные сроки с постоянным размером периодических платежей практически невозможны. Однако при кредитовании в свободно конвертируемой валюте такие инструменты используются многими банками, но с некоторыми поправками.

Ипотечный кредит с переменными выплатами

В мировой практике используется множество видов неравномерных выплат в счет погашения ипотечного кредита, среди которых наиболее распространены следующие:

«Шаровые» платежи, предусматривающие в течение определенного периода лишь незначительные выплаты (либо процента, либо части основной суммы), а весь остаток кредита с начисленными процентами выплачивается в конце срока одним крупным платежом.

«Пружинные» кредиты, предполагающие в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм (например, только проценты), а после этого уже начинается выплата нормальных более крупных сумм, включающих и проценты, и возврат основной суммы.

Нарастающий аннуитет (возрастающие платежи) по оговоренной схеме.

Обратный аннуитет (примерно то же самое, что купля с пожизненным содержанием); здесь банк делает периодические выплаты пожилому собственнику недвижимости, а после его смерти она переходит банку.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости, либо в части дохода от использования недвижимости. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной, но кредитор получает часть текущего дохода от недвижимости, либо часть прироста стоимости, если продажа производится до окончания кредитного срока по цене выше первоначальной, когда оформлялся залог.

Добавленный процент; в некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту. Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Сбербанк РФ по такой схеме выдает и ипотечные кредиты.

Переменная (плавающая) ставка; этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции: в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки;

Канадский ролл-овер; это разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Однако кредит с переменной процентной ставкой содержит несколько отрицательных моментов, а именно:

· используемые для пересмотра процентной ставки индексы далеко не всегда верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

· частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

· возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика, что увеличивает для кредитора риск неплатежей.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки: устанавливаются пределы ее изменения в течение года, либо за весь кредитный период, что является модификацией канадского ролл-овера.

Тем не менее, в современной России ипотечное кредитование с переменной ставкой практически не используется.

Среди наиболее распространенных кредитных инструментов, используемых в условиях нестабильной экономики, в том числе некоторыми банками России, можно назвать следующие.

Кредит с индексацией долга

Он предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией

Он позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа является разновидностью кредита с двойной индексацией, он предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет размер платежа, который обеспечивал бы достаточную рентабельность кредита для банка. Заемщик в конце концов именно эту сумму и должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Вторая ставка, более низкая, называется платежной ставкой и определяет размер платежа, который заемщик ежемесячно вносит в счет погашения долга и выплаты процентов.

Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

Хотя некоторые российские банки, выдающие рублевые ипотечные кредиты, практикуют в своей работе использование названных кредитных инструментов, но широкого распространения они не получили.

23. Ипотечные кредиты с дисконтами и «младшие» закладные

Во многих странах существует законодательно установленный верхний предел процентной ставки по ипотечным кредитам. Если рыночная ставка кредитов коммерческих банков начинает сильно превышать верхний предел по ипотечным кредитам, то банки прибегают к кредитным дисконтам, то есть предоставляют на самом деле сумму кредита меньше, чем зафиксировано в договоре. Разница трактуется, например, как комиссионный платеж банку. Расчеты периодических платежей делаются исходя из номинальной суммы и номинального процента, но поскольку заемщик в действительности получает уменьшенную сумму (со скидкой), то для него реальная процентная ставка оказывается выше. Скидку может оплатить и продавец, но тогда это будет включено в цену и покупка обойдется инвестору дороже.

Скидки с кредитной суммы оцениваются в пунктах. Каждый пункт скидки равен 1% основной суммы кредита.

Пример. Кредит в сумме 800000 руб. предоставлен на 25 лет под 10% годовых со скидкой в 8 пунктов. Это означает, что реально заемщик получит не 800000 руб., а на 8% меньше, то есть только 736000 рублей. Требуется рассчитать, каков будет действительный уровень процентной ставки для заемщика.

Решение:

1) Рассчитываем размер ежемесячных платежей, взяв ипотечную постоянную для 25 лет из таблицы 10% с ежемесячными выплатами 0,009087 x 800000 = 7270 руб.

2) Теперь можно рассчитать реальную ипотечную постоянную, разделив периодический платеж на реальную сумму кредита 7270 / 736000 = 0,009878

3) Сравнивая полученный результат с ипотечными постоянными разных таблиц (то есть для разных процентных ставок), обнаруживаем, что он ближе всего к значению для 11%. Значит, кредит с номинальной ставкой 10%, но с дисконтными пунктами реально будет стоить 11% годовых.

Существует упрощенный метод подсчета приблизительной реальной процентной ставки кредита с дисконтными пунктами, называемый методом «указательного пальца» . Он применим в случаях, когда сроки кредита достаточно продолжительны – в пределах 20-30 лет. В этом случае каждый дисконтный пункт увеличивает процентную ставку на 1/8 %. Если бы в нашем примере скидка составляла 4 пункта, это означало бы, что реальная процентная ставка равна 10,5%.

Хотя в настоящее время в России нет никаких законодательных ограничений по уровню процентной ставки, но практически все российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, используют этот инструмент повышения процентной ставки, взимая разного рода доплаты за оформление ипотечного кредита.

«Младшие» закладные

Одну и ту же собственность можно заложить вторично и до погашения первого кредита. В принципе, ее можно закладывать и три, и даже больше раз. Сделать это можно как через некоторое время после оформления первой ипотеки, так и одновременно с ней. Первая закладная называется старшей, остальные младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых прав.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами, заложенная собственность отчуждается (по суду либо в соответствии с предусмотренной в договоре процедурой) и реализуется. Из вырученной суммы удовлетворяются притязания кредиторов в соответствии с очередностью их залоговых прав. Следовательно, младшие ипотеки более рискованны, поэтому и процентная ставка по ним устанавливается более высокая, чем для первой ипотеки (например, с использованием добавленных процентов). Однако и при этом условии для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, в частности, когда собственных денег не хватает для реализации выгодного инвестиционного проекта.

Пример:

Пусть дано:

Чистый операционный доход 130000 руб. в год;

первый ипотечный кредит 800000 руб. сроком на 25 лет;

процентная ставка 12% годовых с ежемесячными выплатами;

собственный капитал 2000000 руб.

Решение:

Рассчитываем размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга умножением ипотечной постоянной на сумму кредита 0,0105322 x 80000 = 8425 руб., а за год 8425 x 12 = 101100 руб.

Денежные поступления на собственный капитал составят часть NOI, остающуюся после выплат по ипотеке.

130000 – 101100 = 28900 руб.

Ставка дохода на собственный капитал составит: 28900 : 200000 = 0,1445 или 14,45 %.

Общая ставка дохода: 30000 : 1000000 = 0,13 или 13 %.

Предположим, что у инвестора отсутствуют свободные деньги, и он не может добавить к сумме ипотечного кредита необходимые 200000 руб., но имеется возможность привлечь второй ипотечный кредит на недостающую сумму сроком на 5 лет под 14 % годовых с «пружинной» формой выплат, предполагающей в первые три года уплату только процентов.

Ежегодные выплаты по второму кредиту в первые три года составят 28000 руб. (14% от 400000 руб.). В этом случае суммарные платежи по обслуживанию долга по обеим ипотекам составили бы 101100 + 28000 = 129100 руб. Инвестору, не внесшему ни рубля своих денег, оставалось бы из чистого операционного дохода ежегодно 900 руб. (130000 – 129100). Это, конечно, ничтожный доход, к тому же через три года сумма платежей возрастет, так как начнется погашение основной суммы долга по второй ипотеке. Но возможно, что к тому времени инвестор ожидает крупные поступления из других источников, либо он рассчитывает взять новый кредит для погашения текущего, либо могут быть еще какие-то варианты. Во всяком случае, вторая ипотека дает возможность инвестору, даже при полном отсутствии у него на данный момент свободных денег, не упустить выгодное приобретение. Если срок экономически эффективной жизни объекта значительно превышает 25 лет (срок первой ипотеки), то далее уже весь чистый операционный доход будет оставаться инвестору.

Или, например, прогнозируется повышение операционного дохода через некоторое время в связи с изменением ситуса, что делает его приобретение более выгодным и покупатель старается получить завершающую ипотеку.

Существенные выгоды могут состоять и в уменьшении налоговых платежей, так как выплата процентов вычитается из общей суммы налогооблагаемого дохода.

24. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

В ипотечной сделке кроются определенные риски, часть из которых банк и заемщик могут предусмотреть еще на этапе заключения договора и частично обезопасить себя разными мерами. Другая часть рисков не зависит от участников сделки.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Одни из них непосредственно затрагивают участников ипотечного рынка, другие – косвенно через условия финансового рынка.

Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, либо к посреднику на ипотечном рынке, но многие риски являются солидарными, то есть, непосредственно относясь к одному из участников ипотечного рынка, косвенно затрагивают и других.

Главные риски кредитора: кредитный риск, риск процентной ставки, риск ликвидности.

Кредитный риск (риск неплатежа, риск невозврата)

Это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для снижения этого риска очень важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, то есть проверкой кредитоспособности потенциального заемщика.

Управление кредитным риском со стороны банка, направленное на его снижение, означает осуществление постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, включающее в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

- своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработку программ по возврату кредитов.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу не должно превышать 25-45%, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога не должно превышать 50-85% и др.

Хотя залог квартиры (или иного жилья) в настоящее время, в связи с принятыми изменениями в законодательстве России, теоретически значительно снижает риск невозврата кредита, но в действительности выселить семью из квартиры, если она является их единственным жильем, очень сложно. Даже в США, где рыночные принципы очень жесткие, процедура выселения неплательщика из заложенного жилья в среднем составляет 2-3 года.

На российском ипотечном рынке сложилась очень неплохая ситуация с возвратностью кредитов. Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд. руб., это всего 0,2 % от ВВП. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6% до 12%, а для развитых стран – от 50% до 200%.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место лишь при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, и соответственно повышение рыночных процентных ставок, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов. Заемщик при росте процентных ставок на рынке ничего не теряет и ничем не рискует. В любом случае ставка по кредиту останется неизменной, и заемщик окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом.

При снижении рыночных процентных ставок заемщик кредита с фиксированной ставкой также ничего не теряет, а даже выигрывает. Для него существует возможность рефинансирования кредита, то есть он может взять новый, более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга. Для кредитора в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, что может привести к снижению его ликвидности.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования особых кредитных инструментов, о которых говорилось выше.

Риск ликвидности

Данный вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств банка по пассивным операциям, у него – из-за несбалансированности активов и пассивов – не хватает для этого средств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Важным средством повышения ликвидности банка является создание специальных резервов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах в пределах 5-15% стоимости активов. Банк России выдвигает очень жесткие требования, что по мнению многих аналитиков, ведет к существенному удорожанию ипотечных кредитов.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Главный риск заемщика – обращение взыскания на заложенную недвижимость.

Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательство РФ (Жилищный кодекс и поправки, внесенные в Гражданский кодекс) разрешает выселение из квартиры, даже если она единственная у проживающего в ней заемщика. Взыскание производят по решению суда либо по соглашению сторон.

Однако при возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента. В частности, банк может разрешить заемщику самостоятельно продать жилье. Иначе взыскание произведут по решению суда и квартиру продадут на аукционе. В этом случае сумма вырученных денег заранее неизвестна и очень вероятно, что заемщик понесет существенные потери. Деньги от продажи прежде всего получает банк, часть средств идет на компенсацию судебных издержек и организацию аукциона, последним получателем является заемщик.

Риск утраты трудоспособности

В данном случае заемщик не сможет выполнять обязательства перед кредитором. По сути этот риска трансформируется для кредитора в кредитный риск, а для заемщика – в риск утраты своего жилья, если будет реализовано право кредитора на возмещение остатка невыплаченного долга за счет реализации с аукциона предмета залога.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. По настоящему Жилищному кодексу человек, заключивший ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, и все претензии третьих лиц рассматривают только в суде.

Страхование наиболее вероятных рисков

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый – это жизнь и здоровье заемщика, второй – риск утраты или повреждения объекта залога, третий – риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита. Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет – 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет – 3,44% страховой суммы в год.

Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию – 0,37% страховой суммы в год.

В июне 2004 г. Госдума приняла в первом чтении поправки в закон «Об организации страхового дела в РФ». Документом предлагается ввести страхование риска возникновения ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. Законодатели полагают, что внедрение системы страхования этих рисков должно способствовать снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако существенная часть выигрыша от снижения процентных ставок будет поглощена страховыми платежами.

Кроме названных основных рисков, существует еще целый ряд обстоятельств, имеющих то или иное отношение к рискам участникам ипотечного рынка.

Изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Любые изменения цен на жилье в период выплаты ипотечного кредита не влекут за собой никаких перерасчетов в выплатах. Заемщик по условиям кредитного договора выплачивает ровно ту сумму (включая проценты по кредиту), которая оговорена на стадии заключения договора. Но для кредитора существует риск резкого снижения цен. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск изменения стоимости залога.

Способом снижения данного риска является требование значительного первоначального взноса заемщика при покупке жилья с использованием ипотеки (в российской практике 30-50% от стоимости приобретаемого жилья).

Банкротство банка. В случае банкротства какого-либо банка его активы переходят на баланс другому банку, но для заемщика ничего не меняется; кредитный договор в одностороннем порядке другой банк изменить не вправе. Таким образом, для заемщика поменяются лишь реквизиты или адрес офиса, куда он станет перечислять свои платежи.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики, использующие кредит в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Кроме того трудно защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса в иностранной валюте.

25. Ипотечные ценные бумаги

Развитие ипотечного рынка и его способность играть активную позитивную роль в экономике во многом определяется степенью развития вторичного рынка, на котором обращаются обеспеченные ипотекой ценные бумаги.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Эмиссия ИЦБ производится на основе пула выданных кредитов. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами, и владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

Во всем мире ипотечные ценные бумаги (далее – ИЦБ) – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам. В большинстве развитых стран примерно 50% фондового рынка занимают именно ипотечные ценные бумаги. А есть страны, где на их долю приходится и 70%. То есть значительная часть фондового рынка может быть занята ипотечными ценными бумагами.

В странах с развитой экономикой применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются «сквозными». Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.

2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания.

В мировой практике для снижения кредитных рисков с ценными бумагами применяются различные меры, в частности:

· Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ – в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.

· Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями – обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком «покрываются» страховкой, до тех пор, пока рынок не «привыкнет» к данному виду инструментов.

· Гарантированный кредит – обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.

Несмотря на различное обеспечение ИЦБ и правила распределения денежных поступлений, большинство ИЦБ обладают следующими характеристиками:

Ø Практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным.

Ø Платежи от пула активов состоят из двух частей: 1) процентной (плата за пользование кредитами) и 2) амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными.

Ï Плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие, скажем, от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока.

Ï Досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту.

Характеристика российского ипотечного рынка

Несмотря на предпринимаемые правительством активные шаги по развитию ипотеки, ипотечный российский рынок до сего времени (2004-2005 гг.) находился в неразвитом состоянии, и характеризовался практически полным отсутствием вторичного рынка.

В 2005 году сумма выданных жилищных ипотечных кредитов составила около 1 млрд. долл., что меньше 1% ВВП. В США ипотечные кредиты составляют 55%, в Зап. Европе – 35% ВВП. И дело не только в бедности населения, как считают некоторые. В маленькой Латвии, далеко не самой богатой стране, суммы выданных ипотечных кредитов только за 2005 год составила 5 млрд. долл., что в 5 раз больше общероссийской ипотеки.

Одним из наиболее значительных условий для развития в России ипотеки явилось принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» (ноябрь 2003 г.) с одобренными Думой более поздними поправками. Согласно этому закону, ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» вводит два вида бумаг – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Эти облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации являются бумагами с высокой степенью надежности. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут объединить права по кредитам в пул и под их залог выпустить облигации, которые потом можно продавать инвесторам, в том числе и на фондовом рынке.

Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием в настоящее время полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ.

В отличие от облигаций, ипотечные сертификаты участия – совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Ипотечный сертификат участия – как прописано в законе – это ценная бумага, владелец которой является сособственником пула ипотечных кредитов. Банки участвуют в создании пула ипотечных кредитов и продают его компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР. После этого управляющая компания может выпускать ипотечные сертификаты участия. Каждый покупатель этой ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющему органу.

Таким образом, сертификаты участия предполагают наличие доверительной собственности на жилье, которая в России пока отсутствует. Ипотечные сертификаты участия позаимствованы из американской системы. Там существует доверительная собственность – траст, означающий наличие двух собственников, между которыми распределяются полномочия. В странах континентальной Европы, включая Россию, сложилось иное понятие собственности, при котором подобное расщепление невозможно. Пока отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, правила ведения Реестра ипотечного покрытия, отчетность управляющего ипотечным покрытием, деятельность специализированного депозитария ипотечного покрытия, и другие. Поэтому вопрос об эмиссии этих ценных бумаг пока даже не ставится.

Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные, которые в нашей стране уже действуют. Это не эмиссионные ценные бумаги, но они обеспечены залогом и приносят залогодержателю доход – возврат ссуды и процентов. Их продают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков для их рефинансирования занимается Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

АИЖК уже произвело три выпуска облигаций, в том числе в 2004 г. два транша: облигации А2 на сумму 1,5 млрд. руб. и А3 на сумму 2,25 млрд.руб. Общий объем выпуска облигаций в 2005 г. должен был составить 5,6 млрд. руб. Однако это не ипотечные облигации, а обычные корпоративные ценные бумаги. Отсутствие соответствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок выпуска и обращения таких ценных бумаг, не позволил Агентству осуществить дебютный выпуск ИЦБ, который планировался на конец 2004 г. Выпуск первого транша свободно обращающихся ипотечных облигаций планируется в первом квартале 2006 года.

«Во всем мире ипотечные ценные бумаги – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам, – отмечает начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – У нас же сегодня банки выдают кредиты в основном за счет собственных средств. И если «коротких» денег в банковской системе сейчас даже слишком много, то «длинных» практически нет. А ипотечные кредиты выдаются, как правило, на 10-15 лет. Поэтому возможности увеличения объемов ипотечного кредитования достаточно ограничены. В этой ситуации формирование рынка ипотечных ценных бумаг становится ключевым моментом для дальнейшего развития ипотеки».

Преградой для выпуска собственных ИЦБ у коммерческих банков после принятия закона, кроме недостаточной законодательной базы, стала Инструкция Центробанка, установившая ряд нормативов, ограничивающих выход КБ на рынок ипотечных ценных бумаг. По словам представителей Центробанка, цель новой инструкции – усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными организациями, имеющими право выпускать ипотечные ценные бумаги.

В частности, новая инструкция затронула следующие нормативы:

· Норматив Н1 для банков-эмитентов ИЦБ увеличен до 14%, в то время как для остальных коммерческих банков минимум составляет 10%. Связано это с тем, что участвующие в ипотечном кредитовании банки принимают на себя более долговременные обязательства, поэтому для того чтобы компенсировать связанные с этим риски, размер покрывающего их капитала должен быть выше.

· Норматива Н17 обязывает кредитную организацию, намеревающуюся эмитировать ИЦБ, иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% капитала; этим обеспечивается введение определенной специализации для банков. То есть если банк намеревается выпускать ипотечные ценные бумаги, то эта деятельность должна быть для него одной из основных. Этот норматив, по мнению самих банкиров, вполне правомерный и адекватный.

· Норматив Н18 устанавливает минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Соотношение должно составлять 100%, т. е. ипотечная эмиссия не должна идти ни на какие другие цели.

· Согласно нормативу Н19, объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Иначе говоря, если у банка обязательства перед частными вкладчиками составляют менее 50% капитала, он может выпускать облигации с ипотечным покрытием, в противном случае – не имеет права. Сделано это для того, чтобы в случае банкротства банка, когда по закону частные вкладчики имеют первоочередное право на удовлетворение требований, владельцы ипотечных ценных бумаг не потеряли свое право на залог. Норматив (Н19) – вынужденная мера, так как в российском законодательстве о банкротстве ипотечное покрытие не выводится, как принято в мировой практике, из конкурсной массы. И если банк обанкротится, то его вкладчики будут первыми в очереди претендентов на компенсацию, а владельцам ипотечных облигаций может ничего не достаться. Чтобы у банков-эмитентов объем средств вкладчиков не превышал определенных лимитов, и введен этот норматив. Аналитики полагали, что необходимость в нем отпадет сама собой, когда будут приняты поправки в законодательство о выведении ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка. Так и получилось.

С принятием поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» удалось ликвидировать данное препятствие развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, было снято противоречие между законом об ипотечных ценных бумагах, законом о банкротстве и другими законами, в которые также были введены поправки. Тем самым создаются правовые предпосылки для развития ипотечного рынка.

Существенными моментами принятых поправок являются следующие:

v из общей массы облигаций выделяется особый тип облигаций с ипотечным жилищным покрытием и указывается, что они должны предусматривать фиксированный в них процент;

v при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу;

v закрепляется положение, согласно которому эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств между несколькими выпусками облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, что соответствует мировой практике.

Предполагается, что эти меры позволят обеспечить восполнение пробелов в действующем законодательстве и предоставят участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Благодаря принятию указанных поправок, будут созданы предпосылки для удовлетворения спроса различных групп инвесторов и, как следствие, благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов.

26. Ипотечное жилищное кредитование и его основные модели

Наиболее широкое распространение ипотечное кредитование имеет в жилищной сфере. При всем многообразии применяющихся здесь систем, можно выделить четыре основные модели, которые различаются способами привлечения ресурсов для целей ипотечного кредитования: 1. Модель универсальных коммерческих банков; 2. Усеченно-открытая модель; 3. Двухуровневая открытая («американская») модель; 4. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель. В настоящее время делаются попытки в той или иной мере применить их в России.

Практическое использование и развитие той или иной модели в стране зависит от многих условий и факторов: экономических, политических, правовых.

К основным экономическим факторам, влияющим на развитие жилищного кредитования, относятся:

· общее развитие кредитно-финансового, страхового и фондового рынков в стране;

· стабильность курса национальной валюты и уровень инфляции;

· платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

При этом есть много стран, где различные схемы и варианты организации жилищного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу.

Модель универсальных коммерческих банков

Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. д. Основное преимущество универсальных банков – диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.

Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, – необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых – ипотечное кредитование. Широко распространено кредитование населения через банки, имеющие разветвленную территориальную сеть, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать «усеченно-открытой». Суть ее в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги – закладные листы.

Закладные листы представляют собой вид достаточно ликвидных корпоративных ценных бумаг, обеспечением которых являются первичные закладные ссудополучателей. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам.

По своей сути это двухуровневая модель: первый уровень – выдача банком ипотечных кредитов и их обслуживание; второй уровень – обращение на финансовом рынке закладных листов.

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что выдача ипотечных ссуд может обеспечиваться банком из произвольных источников: как за счет средств от продажи закладных листов, так и за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране.

Третья особенность этой модели – отсутствие каких-либо канонов или стандартов установления основных параметров ипотечных кредитов. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком самостоятельно.

Непременным условием использования усеченно-открытой модели является высокий рейтинг банка, обеспечивающий достаточную ликвидность его ценных бумаг.

В Европе государство жестко регламентирует и осуществляет надзор за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Для внедрения данной модели в российскую практику пока нет необходимых условий, но со временем, по мере укрупнения банков и повышения их надежности, она вполне может получить развитие.

Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости – американская – предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Его образуют ипотечные агентства, основная задача которых заключается в выкупе у ипотечной компании (банка) кредитов и выпуске на их основе собственных ценных бумаг.

Ипотечный банк выдает кредиты и обслуживает их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу – инвестору, в качестве которого вначале и выступает ипотечное агентство. Агентство немедленно возмещает банку сумму выданного кредита, а банк переводит ему ежемесячные платежи заемщика за вычетом своей маржи. Таким образом, в дальнейшем банк действует как посредник между агентством и заемщиком.

Агентство, купив некоторое количество ипотечных кредитов у ипотечных или коммерческих банков, производит так называемое укрепление кредита. Наиболее распространенным способом такого укрепления является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). На основе каждого пула агентство создает новую ценную бумагу. Агентство реализует такие ценные бумаги на фондовом рынке и само становится посредником между купившим ее конечным инвестором и банком.

Ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты у банков, зависит от той ставки дохода по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Обычно эти ставки невысоки, поскольку это практически безрисковые ценные бумаги, уровень доходности их мало отличается от доходности по государственным краткосрочным обязательствам. Дело в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, а обязательства агентств, за которыми стоит государство, но при этом они еще и подкреплены залогом недвижимости. В зависимости от ставки, по которой продаются ценные бумаги ипотечного агентства, оно, добавив свою маржу, объявляет процентную ставку для банков, по которой готово выкупать у них ипотечные кредиты. Объявленная ставка действительна в течение 60 дней. Таким образом, банки точно знают цену, по которой они могут продать свои кредиты агентству. Отсюда образуется и уровень ставки для заемщиков, включающий ставку агентства и маржу банка. Поскольку конечных ипотечных инвесторов устраивает ставка 3,5-4,5%, то, с учетом добавленных процентов посредников (банка и агентства), конечная ставка для заемщика составляет 6-7% годовых при сроках кредитования 20-30 лет.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии развитой инфраструктуры ипотечного рынка, создание которой требует активного содействия государства, как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Расширенная открытая модель, в определенной мере, является более стабильной по сравнению с усеченно-открытой. Это связано с тем, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.

Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой в чистом виде рыночные схемы жилищного кредитования.

Закрытая сбалансированная («немецкая») модель жилищного кредитования

Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Таким образом, суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений. В разных странах такие учреждения имеют разные названия: в Германии это – строительно-сберегательные кассы, в США они называются ссудо-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений, в Великобритании – строительными обществами, во Франции – жилищно-сберегательными кассами.

Вкладчиками и заемщиками этих касс являются одни и те же лица. В качестве источника средств для кредитования используются только те средства, которые были накоплены членами данной кассы.

Механизм стройсбережений включает в себя три этапа: первый – этап сбережений, второй – этап распределения и третий – этап кредитования.

На этапе сбережений, продолжительность которого обычно составляет 2-10 лет, член кассы в соответствии с заключенным контрактом делает периодические взносы на свой депозит. Важно, что эти взносы носят строго аннуитетный характер. Величину взносов определяет сам вкладчик, исходя из своих возможностей, и обязуется строго выполнять оговоренные условия, что фиксируется в заключенном контракте. Четкое выполнение своих обязательств перед сберкассой в течение нескольких лет является хорошей проверкой платежеспособности клиента и не требует специального андеррайтинга перед выдачей кредита. Когда накапливается примерно половина необходимой для покупки жилья суммы, он попадает в число потенциальных заемщиков.

На этапе распределения средств стройсберкасса рассчитывает особые показатели, на основе которых определяет очередность предоставления кредитов. Очередник покупает жилье и оформляет его залог. Важно, что он совершенно свободен в выборе – жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке, в данной местности или в другой.

Важной особенностью этой модели в Германии является государственная дотация при покупке жилья членом кассы в размере 10% от стоимости приобретения (при условии, что эта стоимость, либо семейные доходы приобретателя не превышают определенного порогового уровня). Таким образом кредит требуется только на оставшиеся 40% стоимости приобретаемого жилья.

На третьем этапе производится погашение кредита периодическими платежами, которые наряду с предварительными взносами служат источником для кредитования следующих очередников. Поскольку сумма кредита не превышает 50% стоимости, то и сроки кредита обычно не превышают накопительного срока.

Такая система финансирования жилья имеет ряд достоинств:

· полная независимость от финансового рынка, и прежде всего – от уровня рыночных процентных ставок и их колебаний, так как процентные ставки устанавливает сама стройсберкасса и только для своих членов;

· учреждения стройсбережений имеют возможность предоставлять кредиты с очень низкими процентными ставками, поскольку уровень выплачиваемых ими процентов по сберегаемым средствам также ниже рыночного (либо проценты вообще не выплачиваются);

· полная прозрачность такой системы, поскольку вкладчики точно знают, на каких условиях и на какие цели используются их средства, так как обычно такие кассы являются финансовыми учреждениями небанковского типа и не имеют права заниматься банковскими операциями.

Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях низкого платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Однако, помимо присущих ей положительных сторон, данная модель финансирования жилья имеет и серьезные недостатки:

Ø она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов;

Ø в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок существует возможность изъятия членами кассы своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в более доходные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит;

Ø данная схема может стать невыгодной для ее участников в условиях высокой инфляции.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании «сбалансированной автономной модели» достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, включая механизмы финансовой поддержки малоимущих граждан государством.

Данная модель имеет очень много разновидностей с существенными различиями, причем различающихся не только по странам, но и в самой Германии имеется несколько ее разновидностей. Но для германской практики и ряда стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Словакия, Венгрия), характерен режим полностью замкнутого цикла финансовых потоков, в то время как в других странах сберегательно-накопительная система может быть относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Для введения сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: во-первых, пока что отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс. Во-вторых, сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам. Трудно представить, чтобы нашлось достаточное количество людей согласных годами делать взносы в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечной ссуды. Даже государственные гарантии не для многих будут достаточно убедительными. В-третьих,–и это, пожалуй, самое главное,– в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой ипотеки отодвигается, как горизонт.

27. Российская практика жилищного кредитования

Попытки развития американской модели ипотечного кредитования предпринимаются в России со второй половины 90-х годов. В частности, было осуществлено создание специальных государственных структур, в функции которых входит выкуп выданных ипотечных кредитов у банков. В 1996 г. было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о котором уже говорилось. Оно должно выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом приобретенных у банков ипотечных кредитов.

Однако для того чтобы ипотечная система заработала, ипотечные агентства должны иметь очень большой стартовый капитал. В 1998 году предполагалось получить его у США, но августовский кризис не позволил этой идее осуществиться.

1999 г. было создано Московское ипотечное агентство с гарантиями московского правительства, которое должно было выкупать кредиты у московских банков. Ему было выделено в виде целевого депозита 9,5 млн. рублей для выкупа закладных по ипотечным кредитам, но этих денег тогда хватило на выкуп только семнадцати таких кредитов.

Деятельность этих специализированных структур оживилась после 2000 года, особую роль для их деятельности сыграло принятие Постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования» от 11 января 2000 г.

В настоящее время по этой модели кредитования уже достаточно активно работает АИЖК. Но при выкупе ипотечных кредитов агентство предъявляет очень жесткие требования к параметрам ипотечных закладных, поэтому воспользоваться таким способом рефинансирования могут далеко не все кредитные учреждения. Тем не менее количество рефинансированных им кредитов к декабрю 2004 года составило 12 000 на общую сумму более 4,5 млрд. руб., а доля АИЖК в общем количестве залогов в некоторых регионах достигает 55-75%.

Близкой к этой модели является деятельность системы «Дельта-кредит», которая охватывает около двух десятков банков в Москве и Санкт-Петербурге. Кредиты этих банков рефинансирует фонд «США-Россия», правда, здесь речь не идет о банковских ценных бумагах. Аналогична американской модели также деятельность КБ «Московское ипотечное агентство». На момент его создания его функции, обозначенные в законе, состояли в следующем:

· разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования;

· обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования;

· приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений;

· осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами.

Таким образом, деятельность агентства была ориентирована сугубо на развитие жилищной ипотеки. Однако на середину 2005 г. в общем кредитном портфеле агентства, составляющем 2 млрд. руб., доля жилищной ипотеки составляла всего 6%, остальные 94% – коммерческая ипотека. Что касается выпуска ценных бумаг, то выпуск облигаций был произведен в ноябре 2002 г. на сумму 2,2 млрд. руб., и в сентябре 2005 г. по открытой подписке было размещено облигаций на сумму 1 млрд. руб.

Отдельные банки предлагают свои варианты жилищного кредитования, но массовым ипотечное кредитование пока в России не стало; с использованием ипотеки заключается не более 2% сделок купли-продажи жилья.

По оценкам аналитиков и банкиров, еще имеется много препятствий для успешного развития ипотеки в России. Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:

- отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков;

- отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов;

- нехватка долгосрочных финансовых ресурсов.

По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. Хотя закон принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем. Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, – отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков.

Во всех странах, где широкое развитие получила ипотека жилья, она развивалась при активной государственной поддержке. В России в последнее время принимались определенные шаги в этом направлении, но явно недостаточные, о чем свидетельствуют более чем скромные результаты, достигнутые за прошедшие после финансового кризиса 7 лет.

В настоящее время жилищной проблеме в целом и ипотечному жилищному кредитованию, в частности, уделено особое внимание. На заседании Правительства РФ в феврале 2005 г. среди приоритетных задач государственной политики было названо: «развитие ипотечного кредитования, в том числе путем увеличения объемов средств на предоставление государственных гарантий по ипотечному жилищному кредитованию». При Совете Федерации создан совет по вопросам жилищного строительства. Постановлением Правительства РФ «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предусматривается ежегодное выделение для этой цели средств из федерального бюджета. В бюджете 2006 года выделено для АИЖК в качестве государственной гарантии 14 млрд. руб., в том числе 1,7 млрд. руб. на субсидирование процентов по кредитам и 3,7 млрд. руб. на увеличение уставного капитала.

Действующая с 2002 года правительственная программа «Жилище» вступает в новый этап в новой редакции. Всего для реализации федеральной программы «Жилище» по строительству жилья на 2006-2010 гг. предусматривается израсходовать более 1 трлн. руб., при этом объем государственных гарантий под ипотечное кредитование должен составить 225 млрд. руб.

Государственная поддержка направлена на повышение доступности жилья посредством:

Лекция "66 Учение о свободе человека" также может быть Вам полезна.

Ø принятия нормативных правовых актов;

Ø оптимального налогообложения;

Ø усиления государственного надзора в сфере жилищного строительства;

Ø государственных гарантий, способствующих привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

Ø адресных жилищных субсидий отдельным группам населения.

Дальнейшее развитие ипотеки, судя по опыту зарубежных стран, должно привести к снижению процентных ставок по кредитам в среднем до 5-10% годовых (такая задача ставится и руководством нашей страны), увеличению сроков возврата кредита до 20-30 лет, снижению минимального размера первоначального взноса до 5-10%. При этом произойти эти позитивные изменения должны в течение ближайших 4-5 лет.

Поделитесь ссылкой:

Популярные услуги

Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости

Рекомендуемые материалы

Рекомендуемые лекции