Формирование портфеля недвижимости

26. Формирование портфеля недвижимости

26.1 Общие принципы конструирования портфеля недвижимости

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает ха­рактерное, для каждого актива определенное соотношение уровня риска ставки доходности. Например, относительно меньший риск для активов в форме банковских депозитов связан с относительно низкой ставкой доходности инвести­рованного капитала, высокая ставка доходности по акциям связана с высоким уровнем риска.

Очевидно, что высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при опреде­ленном уровне риска позволяет портфельный подход к инве­стициям.

Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

В условиях неопределенности будущего на рынке капитала и рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости могут быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, различие в местоположении и в финансовой структуре привлеченного капитала в определенный период времени.

Принципы формирования портфеля:

1. диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2. доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

Рекомендуемые материалы

3. изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на фондовом рынке, так как старение активов портфеля - признак низкого качества управления.

26.2 Цели формирования портфеля

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Однако главное заключается в том, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования. Нужно усвоить две идеи, которые особенно важны для успешного управления портфелем, - это достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

1. уровнем и стабильность получаемых доходов;

2. семейным положением и индивидуальным предпочтением инвестора;

3. величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем боле рискованные программы он может себе позволить);

4. возрастом и опытом инвестора (опыт и возраст инвестора неизбежно отражаются на политике формирования портфеля);

5. отношением инвестора к риску.

В зависимости от данных факторов становятся цели формирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

· обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течении длительного периода времени;

· возрастание стоимости объектов недвижимости (в краткосрочном и долгосрочном периоде);

· защита от инфляции;

· возможности получения налоговых льгот.

При формировании портфеля финансовых активов инве­сторы, как правило, должны сделать выбор между портфе­лями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти про­блемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые пробле­мы решаются одновременно, что является одной из особен­ностей портфеля недвижимости.

· После формулировки инвестиционных целей при состав­лении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

· потребности инвестора в получении текущих поступлений;

· необходимость сохранения капитала.

Важно учитывать, что налоговые аспекты и ставка нало­гообложения доходов инвестора также влияют на структуру портфеля.

При определении целей формирования портфеля недви­жимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска. Дилемма выбора между риском и доходностью не должна игнорироваться при принятии лю­бого инвестиционного решения.

27. УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

27.1 Стратегия управления портфелем недвижимости

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели форми­рования портфеля; приемлемый уровень доходности; соот­ношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображе­ний по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

· сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

· затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифициро­ванный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

· полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это прежде все­го искусство распоряжаться набором разных типов недви­жимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

· портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

· портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финан­совой структуры инвестируемого капитала.

Формирование портфеля недвижимости происходит в не­сколько этапов:

· в соответствии с требованиями к приемлемой ставке до­ходности подбираются определенные типы недвижимости;

· рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

· анализируются возможные варианты размещения ти­пов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости.

Планирование доходности портфеля недви­жимости основано на подборе соответствующих типов не­движимости и учете систематической ошибки.

Планируемая доходность портфеля - функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. До­ходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Базовая модель формирования портфеля активов, содержит три основных элемента, включающих определение:

1. возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

2. целей и предпочтений инвестора;

3. приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора по вложению инвестиций в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной его собственного капитала, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости являются внедрение системы качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам.

Бесплатная лекция: "Слуховые ощущения слепых" также доступна.

27.2 Формирование портфеля недвижимости

Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффек­тивный набор.

Эффективный набор представляет собой группу объек­тов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности. Для выделения эффективного набора не­обходимо разработать матричную систему индексации ин­вестиционной привлекательности каждому типу  доходной недвижимости.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным на­бором, которое обеспечивало бы допустимый уровень рис­ка. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся прак­тически безрисковыми, или право преимущественной арен­ды. Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижи­мости, расположенные в различных регионах, которые ве­дут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах паке­та, поскольку для всех активов пакета характерна одна ре­акция на изменение условий инвестирования и функциониро­вания. Если портфель состоит из одного пакета, то в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Дивер­сификация риска достигается лишь при формировании порт­феля из нескольких пакетов.