Тема 11. Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости

11.1. Общая характеристика рыночного подхода к оценке

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р имеет вид:

С_р=Ц_i ± К_i ,

где Ц_i — цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

 К_i — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

Рекомендуемые материалы

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м², 1 м² жилой площади, 1 м²общей площади, 1 м³, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.

11.2. Метод валового рентного мультипликатора

Рекомендация для Вас - 19 Митральные пороки сердца.

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.