Экономическое обоснование градостроительных мероприятий по реконструкции городского хозяйства
9. Экономическое обоснование градостроительных мероприятий по реконструкции городского хозяйства
9.1. Цели и задачи реконструкции городского хозяйства
Реконструкция городов обусловлена социально-экономи-
ческими факторами. Потребность в реконструкции возникает по мере необходимости совершенствования городской среды, возникновения новых потребностей в жизни людей и новых нормативных требований применительно к современным условиям.
Под реконструкцией городов следует понимать комплекс мероприятий, направленных на совершенствование существующей планировочной структуры городов с целью создания наиболее благоприятных условий для труда, быта, отдыха и передвижения населения.
Цель, достигаемая в процессе реконструктивных мероприятий, заключается в устранении существующих недостатков, наиболее распространенными из которых являются: неудовлетворительное развитие транспортной сети; неэффективное использование городских территорий; недостаточные жилищное, культурно-бытовое и инженерное обеспечение; низкий уровень благоустройства.
В градостроительной практике осуществляются два вида реконструктивной деятельности: реконструкция города (на уровне планировочной структуры в целом) и реконструкция отдельных планировочных структурных элементов (как правило, на уровне отдельных участков исторически сложившейся центральной части города).
Основными задачами реконструкции города являются:
— совершенствование планировочной структуры города, его функционального и строительного зонирования с учетом более эффективного использования территории всех функциональных зон;
Рекомендуемые материалы
— совершенствование транспортной сети, повышение комфорта и безопасности движения;
— замена физически и морально изношенного строительного фонда;
— улучшение обслуживания населения с учетом нормативных требований к обеспечению и размещению учреждений культурно-бытового обслуживания;
— оздоровление окружающей среды путем борьбы с загрязнением и шумом, озеленения, обводнения, повышения эффективности использования открытых пространств, совершенствования инженерного оборудования и др.;
— установление очередности реконструктивных мероприятий.
Состав и содержание реконструктивных мероприятий зависят от конкретных особенностей города и района.
В зависимости от задач, которые должны быть решены в результате переустройства города, все мероприятия, связанные с реконструкцией, можно подразделить на следующие:
— снос или перенесение старых объектов вследствие ликвидации устаревших фондов и преобразование планировочной структуры города или района;
— переустройство, модернизация и приспособление к новым условиям сохраняемых старых объектов;
— строительство новых объектов с учетом возрастающих культурно-бытовых потребностей населения.
Одной из важнейших задач реконструкции, наиболее актуальной для больших и крупных городов, является реконструкция жилого фонда, заключающаяся в доведении существующего жилого фонда до требуемого стандарта (по уровню обеспеченности жилой площади и повышению уровня комфортности проживания путем переоборудования существующих жилых домов или их замены, если переоборудование невозможно).
9.2. Экономическая оценка реконструктивных мероприятий
в городе
В процессе реконструкции городской застройки наиболее часто возникает проблема определения экономически оправданного объема сноса жилого фонда. Эта проблема возникает при рассмотрении следующей альтернативы: реконструировать освоенную территорию, т. е. снести старую застройку и возвести новую в большем объеме или обеспечить прирост жилого фонда за счет освоения новых территорий.
Снос жилого фонда экономически оправдан в том случае, если потери от сноса (ПСН) не будут превышать затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство, озеленение и транспорт, необходимых при освоении новых территорий для размещения того же объема жилого фонда, что и на реконструируемых территориях.
Условие экономически допустимых потерь от сноса пригодного жилого фонда (ПСН) определяется выражением:
ПСН + КР Ј КН, (32)
где КН — капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование, благоустройство, озеленение и транспорт на свободных вновь осваиваемых территориях, руб./м2 общей площади;
КР — затраты на работы по перекладке инженерных сетей, совершенствованию дорожных покрытий, формированию зеленых насаждений и т. п. на реконструируемых территориях, руб./м2 общей площади.
При оценке потерь от сноса зданий учитывают стоимостную оценку зданий. При этом различают такие понятия как «первоначальная» (балансовая), «остаточная» и «восстановительная» стоимость здания.
Первоначальная стоимость определяется затратами, осуществленными при строительстве здания, принятого на баланс.
Остаточная стоимость отражает разницу между первоначальной стоимостью и оценкой степени износа.
Восстановительная стоимость представляет собой те затраты, которые потребуются в данное время для возведения аналогичного здания, т. е. с учетом современных условий ценообразования, нормативов, роста производительности труда в строительстве.
При расчете остаточной стоимости следует учитывать не только физический износ здания, но при необходимости и его моральный износ.
Моральный износ здания состоит в том, что его потребительские качества снижаются за счет несоответствия старой постройки современным требованиям к комфорту проживания.
Ликвидация морального износа требует затрат на перепланировку квартир, устройство необходимых элементов инженерного оборудования и т. п. Для этого необходимо определить процент морального износа (МИ):
МИ =
, (33)
где ЗЛ — затраты на ликвидацию морального износа, руб.;
ЗВ — восстановительная стоимость здания, руб.
Для установления экономически оправданного объема сноса жилого фонда проводится оценка технического состояния зданий.
В зависимости от технического состояния и степени капитальности здания и, следовательно, от остаточного срока его службы существующий фонд подразделяется на опорный, условно опорный и временный.
К опорному фонду относят здания с износом до 40%, для которых предусмотрен ремонт на отдельных участках с относительно повышенным износом. Такие здания могут функционировать и за пределами расчетного срока.
К условно опорному фонду относят здания с износом 41—60%, для которых предусматривается капитальный ремонт. Такие здания постепенно будут выбывать в течение расчетного срока реконструкции, если не предусматривать для них проведение капитального ремонта.
Временный фонд составляют здания с повышенным износом (свыше 61%), при котором проведение капитального ремонта нецелесообразно. Этот фонд будет выбывать в течение расчетного срока вне связи с реконструктивными мероприятиями.
Результаты технико-экономической оценки города, его застройки, уличной сети, систем транспорта, благоустройства и озеленения должны быть отображены на топографическом плане. После нанесения на него данных, характеризующих экономическое (техническое) состояние материальных фондов города (зданий, сооружений, подземных коммуникаций, элементов благоустройства и т. д., а также зон планировочных ограничений, вызванных планировочными условиями), такой план становится опорным.
С помощью опорного плана выявляются:
— пригодный материальный фонд для дальнейшего использования с подразделением по этажности, степени физического и морального износа, плотности застройки;
— территориальные резервы для развития и размещения городской застройки;
— разрабатываются предложения по дальнейшему использованию реконструируемых территорий и очередности реконструкции городского хозяйства.
9.3. Очередность реконструкции городского хозяйства
Рекомендация для Вас - 3.8 Одновременная индукция.
Установление очередности проводимых реконструктивных мероприятий и строгая последовательность ее выполнения являются законом реконструкции.
В соответствии с капитальными вложениями, обеспеченностью материальными средствами в проекте реконструкции намечают две очереди строительства: первую очередь и вторую очередь (расчетный срок).
Первая очередь реконструкции осуществляется в два этапа.
Первый этап охватывает период в 5—7 лет и является подготовительным. В это время осуществляется анализ существующего положения, производится расчет объемов нового строительства на основе замены ветхого строительного фонда, строятся новые жилые и общественные здания.
В течение второго этапа, охватывающего период 10—15 лет, происходит полная замена ветхого, изношенного строительного фонда, доведение жилой площади до требуемых норм, упорядочение транспортной сети, проводятся инженерные работы по замене инженерных коммуникаций в центральной части города, осуществляются мероприятия по благоустройству и озеленению.
Вторая очередь реконструкции (или расчетный период) рассчитывается на 25—30 лет. На этом этапе реконструкция полностью завершается. На основе выполненных ранее прогнозных расчетов численности населения, демографической структуры, развития производства завершаются градостроительные преобразования архитектурно-планировочной структуры районов города; нормы плотности, жилищной обеспеченности доводятся до требуемых стандартов, завершаются работы по инженерному благоустройству территории и т. п.
