Основные способы воспроизводства недвижимого имущества

8. Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности.

 Воспроизводство жилого фонда – непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Формы воспроизводства

• Новое строительство (полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов);

• Реконструкция (частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочных решений);

• Приводят к изменению цены на конкретный объект;

• Модернизация (полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения);

• Капитальный ремонт (частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций);

• Текущий ремонт (предупреждение преждевременного износа конструкций);

Рекомендуемые материалы

К увеличению предложения ведут новое строительство и реконструкция.

Воспроизводство.

Выводы:

• расширенное воспроизводство – это новое строительство и реконструкция;

Ещё посмотрите лекцию "Основные положения о коммандитном товариществе" по этой теме.

• Специфика этих форм такова, что предложение отстает от спроса на 3-4 года;

Специфика недвижимости, как товара:

• Низкая ликвидность; 

• Отставание предложения от спроса на 3-4 года;

• Низкая корреляция (связь) рынка недвижимости от других товарных рынков.

Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недви­жимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для како­го-либо пользователя или их группы. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияю­щим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также от­носительно дефицитна. Предложение — это число объектов недви­жимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спро­са — желание потенциальных покупателей, обладающих необходи­мыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собст­венника, т. е. купля-продажа. Особую роль в установлении продаж­ных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушен­ность участников, стоимость финансирования и другие факторы.
Способность спроса реагировать на изменение цен определяет­ся понятием эластичность спроса (спрос на жилье при данном изменении цен). Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.
В долгосрочном плане предложение и спрос — относительно эф­фективные факторы для определения направления ценовых измене­ний. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас те­ряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости. Ры­ночные искажения могут быть, например, следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм функционирования рынка многими другими способами.
Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: ес­ли на рынке существует избыток предложения или недостаток спро­са, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. От­сюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложе­ние недвижимости. Если было создано слишком много объектов од­ного конкретного типа, то предложение останется невостребован­ным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижи­мости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность по­торговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. При этом в од­ной и той же рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и легче реагирует на изменения цен. Рынок недвижи­мости экономически развитых стран показывает: изменения объе­ма денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных
предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыноч­ные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повы­шения спроса в связи с ростом рыночных цен.