Управление недвижимостью на оперативном уровне

9. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Понятие чистого и эффективного операционного дохода. Переменные и постоянные операционные доходы. Чистый операционный доход.

Первая задача  управления инвестиционной недвижимостью – максимизация прибыли

Основные показатели формирования доходов и расходов при управлении недвижимостью

• Потенциальный валовой доход,

• Эффективный валовой доход,

• Операционные расходы,

• Чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

– суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Рекомендуемые материалы

Пример:

• Бизнес центр класса В площадью S 1000 m2

• $400 за m2 площади в год

• ПДВ = 1000  400 = $400 000 в год.

Полезные (в среднем 65% от общей) и вспомогательные площади

Факторы, ведущие к снижению ПВД

• Временно не занятые помещения при смене арендаторов,

Оборачиваемость – 20%, срок экспозиции – 2 месяца

Коэффициент незанятости 0.2*2/12 =0.03 (или 3% в год)

• Часть помещений сдается по льготным расценкам,

Предположим 20% площадей сдается льготникам со скидкой 10%, ПВД снижается на 0.2 0.1 (2% в год)

• Недобросовестные арендаторы не погашают задолженность по арендной плате,

Эта величина по рыночной информации составляет 1%

                                   ИТОГО 6% в год.

Факторы увеличивающие величину доходов от недвижимости

• Оказание услуг по авто парковке,

• Предоставление услуг связи,

• Предоставление в прокат мебели, офисной техники и др.,

• Предоставление услуг по охране помещений,

• Аккредитация сторонних фирм,

• Реклама,

• И пр.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД)

- это ПВД, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости

Пусть прочие доходы составляют $20 000 в год

В нашем примере:

ДВД = ПВД(1 – 0.06)+ $20 000 = $396 000

Операционные расходы

- расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства ДВД

В операционные расходы не входят:

• Амортизационные отчисления,

• Расходы управляющего или собственника, не связанные с функционированием недвижимости, например налоги с доходов, расходы по личному страхованию, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.п

Постоянные расходы

- расходы не зависящие от степени загрузки, (занятости) объекта недвижимости.

К ним относят:

• Налог на недвижимое имущество,

• Расходы на страхование,

• Часть расходов на управление,

• Расходы на обеспечение противопожарной безопасности,

• Часть эксплуатационных расходов

Переменные расходы

- расходы, величина которых зависит от степени загрузки объекта.

К ним относят:

• Коммунальные услуги,

• Расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды,

• Основная часть расходов на управление,

• Зарплата обслуживающего персонала,

• Расходы на обеспечение безопасности,

• Расходы по содержанию территории и косметическому ремонту помещений,

• Резерв на замещение.

Чистый операционный доход

(ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов

Рекомендуем посмотреть лекцию "4 Рынок недвижимости и его инфраструктура".

ЧОД = $ 396 000 – $ 114 000 = $ 282 000

Другие показатели эффективности управления:

• Валовой  рентный  мультипликатор  -  это  отношение  цены  покупки  или продажи к валовому доходу (чистому или потенциальному),

• Период окупаемости (окупаемость) время,  необходимое для возмещения инвестиционных  затрат  за  счет  притока  денежных  средств,

• Общая ставка дохода рассчитывается путем  деления  чистого  операционного дохода на цену продажи,

• И прочие.