Сегментация рынка недвижимого имущества

4. Сегментация рынка недвижимого имущества. Взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимого имущества.

- выделение групп потребителей Н, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта.

Жилые объекты: Коттеджи; Квартиры.

Земельные участки;

Нежилые З и С, помещения;

Вторичный рынок Н: Старый фонд; Старый фонд после капремонта; Сталинки; Хрущевки; Брежневки; Панельные дома 60 – 70 гг. (Посадская, 5 – этажные панельные дома); Панельные дома 80 – 90 гг. (Юго-Западный, ЖБИ); Кирпичные дома.

Первичный рынок Н:

• Элитное жилье (престижный район города, хороший вид из окон) – пентхаусы, элитные дома (закрытый двор, инфраструктура, не выше 7 этажей. и т. п.)

Рекомендуемые материалы

• Качественное (престижный район, экология, кирпич, требования наилучших планировок);

• Типовое (кирпич, панель, экология, кухня > 8 кв. м);

• Дешевое.

Помещения коммерческого назначения.

По группе пользователей:

1. Учреждения страховые или финансовые организации, банки:

• Деятельность связана с большим потоком посетителей (банк только на первых этажах);

• Для их деятельности необходимо взаимодействие друг с другом или администрацией, гос. организациями (налоговые и т. д.), => районы только в центре, с большой парковкой;

2. Производственные организации:

• Деятельность направлена на производство => сокращает накладные расходы (налоги на землю, аренда);

• Производственные площади выносятся за город (Тону, Завод ОЦМ, УралМаш);

3. Торговые организации:

• Ориентированы на пассажиропотоки (разное качество в зависимости от товаров);

• Для предприятий продовольственных товаров необходима близость к жилью;

• Для предприятий торгующих элитными товарами необходима близость к учреждениям, транспортным магистралям и развязок;

• Для предприятий торгующих ограниченным набором ходовых товаров необходима близость к маршрутам общественного транспорта;

• Офисные помещения (А, В, С классы).

Сегментация рынка видов сделок:

• Рынок продаж;

• Ранок аренды;

• Рынок доверительного управления.

Чем развитее рынок недвижимости, тем больше спектр операций на нем.

Объекты недвижимости принадлежащие к разным сегментам имеют разные экономические и инвестиционные характеристики.

Прогнозирование

Методы прогнозирования:

1. Аппроксимация:

- исследование некоторой временной функции с целью определения ее дальнейшего поведения

2. Поиск аналогий;

3. Функциональный метод:

- метод поиска причинно – следственной связи между исследуемой функцией и изменениями внешних параметров.

Принятие управленческих решений

1. Постановка проблемы:

• формирование и описание проблемной ситуации;

• оценка требуемого времени, необходимого для принятия решения;

• определение необходимых ресурсов;

2. Подготовка и формирование решений:

• Анализ проблемной ситуации;

• Поиск и подбор альтернативных ситуаций (выбор альтернатив, подлежащих уточнению);

• Формирование целей (социальных потребительских);

• Определение ограничений;

Лекция "Россия и Европа в начале XXI в." также может быть Вам полезна.

• Оценка альтернатив по степени достижения или поставленных целей;

3. Выбор решений:

• Формирование критериев выбора;

• Выбор альтернативы, обеспечивающей наибольшую степень достижения цели;

• Выполнение решений (реализация выбранной альтернативы, мониторинг и контроль, сравнение фактических результатов с запланированными).

Если результаты неудовлетворительные, то формирование новой цели или выбор другой альтернативы.