Жилищно-коммунальное хозяйство как отрасль социально-культурной сферы

Тема №12.  Жилищно-коммунальное хозяйство как отрасль социально-культурной сферы. Проблемы реформирования ЖКХ на современном этапе.

Вопросы лекции:

1. Жилье как экономическая категория. Рынок жилья и жилищных услуг: основные проблемы и пути развития.
2. Содержание и особенности экономических отношений в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Тарифная политика в ЖКХ.
3. Основные направления реформирования ЖКХ как отрасли народного хозяйства.

Вопрос №1.  Жилье как экономическая категория. Рынок жилья и жилищных услуг: основные проблемы и пути развития.

В России проблема жилья была и остается довольно острой. Отчасти это обусловлено климатом страны, где возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, поэтому весьма высокой себестоимостью жилья. Другой причиной является стремительная урбанизация страны в начале ХХ века. Переселение огромного числа людей из сельской местности в города привело к дефициту жилья такого масштаба, что на борьбу с ним ушел почти век.

Первоначальным решением этой проблемы в послереволюционные годы явилось уплотненное расселение новоприбывших горожан по имеющимся площадям, использование любых помещений, хотя бы отчасти пригодных для жизни. Помимо этого, производилось строительство жилья барачного типа, общежитий и т.д. После Великой Отечественной войны настал второй этап – строительство «хрущевок», обеспечивающее множеству российских семей низкокачественные, но отдельные квартиры. Этот знаменитый проект эстонского архитектора Марта Порта, чьими детищами застроены города современной России, получил звание самого экономного проекта в мире. Как известно, «хрущевки» отличаются чрезвычайно малыми габаритами, дешевизной и недолговечностью. Благодаря широкому распространению этого типа домостроения Россия существенно отстает от развитых стран мира по средней площади жилья на душу населения.

Переход России к рыночной экономике породил еще большее количество проблем. Если раньше большинство нуждающихся семей рассчитывала в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения своей жилищной проблемы.

Поэтому проблемы жилья является достаточно сложными и актуальными не только с практической, но и с теоретической точки зрения. Поэтому для того, чтобы разобраться с такой сложной проблемой как жилищная, прежде всего, необходимо определиться с основными понятиями.

Жилье – это такой стандартный продукт труда и условие жизнеобеспечения, который позволяет пространственно зафиксировать положение человека, удовлетворяя личные и групповые общественно-необходимые потребности существования, обеспечивая соответствующий уровень благосостояния.

Жилье как материальное благо, продукт труда в условиях рыночных отношений приобретает форму товара, обладая такими свойствами, как стоимость и потребительная стоимость.

Рекомендуемые материалы

Потребительная стоимость жилья определяется тем, что жилье удовлетворяет потребности человека и может быть определена в зависимости от оценки самого жилья, оценки дома (строения), оценки жилищно-коммунальных услуг, привлекательности территории, района, города, транспортных и иных коммуникаций.

Стоимость товара «жилье» определяется по затраченному общественно-необходимому труду и материально-вещественными ценностями.

Государство, присоединившееся к нормам международного права, принимает на себя ответственность и обязанность удовлетворять минимальные требования по обеспечению жильем. В соответствии с Конституцией РФ, имеется четко направленная государственная политика, согласно которой с целью удовлетворения жилищных потребностей людей, осуществляется переход от системы преимущественно государственной монополии на жилье (в виде государственного жилищного фонда и государственной экономической деятельности в области жилья) к системе множественности форм собственности на жилье. Появилась частная форма собственности на жилище граждан, а также частных юридических проектных и строительных организаций, жилищных банков, риэлторских компаний и т.д. Возник рынок жилья.

Рынок жилья – это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья, характеризующегося своей технической сложностью и тесной связью с рынком земли.

Рынок жилья существенно отличается от других рынков товаров и услуг, т.к. жилье – единственный в своем роде товар, обладающий определенной спецификой. Выделяют ряд характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров:

· жилье неоднородно, т.е. жилища различаются по размеру, месторасположению, времени постройки, внутренней планировки, коммунальными удобствами и т.д.;

· жилье является недвижимостью, и передвигать его из одного места в другое невозможно;

· жилье – это товар массового потребления, долговечного пользования и если его содержать в должном порядке, оно может служить долгие годы;

· обладает высокими издержками приобретения – чтобы приобрести жилье обычная семья должна копить в течение долгого времени, либо взять в заем крупную сумму денег;

· высокие издержки переезда: денежные – стоимость собственно переезда, психологические – связаны с изменением обычного окружения – семьи, друзей, родственников и т.д.

Рынок жилья включает в себя, во-первых, жилищный фонд как собственность на жилье; и, во-вторых, функционирование жилья, т.е. жилищные услуги. Схематично структуру рынка жилья можно представить следующим образом.

Таким образом, рынок жилья является системой взаимосвязанных рынков, которая состоит из жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг.

Жилищный фонд или жилищная собственность – это строения или дома, размеры которых всегда определяются на конкретный момент времени. В соответствии с Жилищным Кодексом, вступившем в силу с 01.03.2005 г., жилищный фонд по принадлежности к виду собственности можно классифицировать следующим образом.

Частный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности граждан и фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

Государственный жилищный фонд выступает в следующих формах:

· ведомственный фонд – фонд, находящийся в хозяйственном ведении федеральных предприятий; и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации;

· муниципальный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности района, города, а также в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

 

Схема 2 - Структура рынка жилья

Жилищный фонд смешанной формы собственности – это фонд, состоящий в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, а также собственности общественных организаций.

Жилищная услуга – это комплекс работ, обеспечивающих функционирование внутридомовых инженерных систем, коммуникаций здания или его части, придомовой территории. Понятие жилищных услуг относится  к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.п. Таким образом, единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг, которые можно количественно измерить за определенный период времени. Рассмотрим особенности жилищного фонда и их влияние на рынок жилищных услуг.

Одна из характеристик жилья – это его долговечность, имеет три последствия для рынка жилищных услуг:

во-первых, владелец жилья может контролировать темпы физического износа, тратя средства на его техническое обслуживание и ремонт;

во-вторых, регулярно на рынок поступает большое количество ненового жилья;

в-третьих, так как на рынке доминирует неновое жилье, и изменения цен вызывают относительно небольшие изменения предлагаемого количества, то можно говорить об относительной неэластичности предложения жилья. Поскольку обслуживание и ремонт повышают качество жилищных услуг, то покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение качества технического обслуживания повышает размер квартирной платы и, соответственно, рыночную стоимость жилья.

Следующей характеристикой жилья является его высокая стоимость, которая ведет к тому, что, во-первых, из-за необходимости крупных инвестиций в домовладения, многие семьи в странах с рыночной системой арендуют жилье; во-вторых, большинство семей со средним доходом используют домовладения как средство накопления. Поэтому возникает еще большая необходимость в обслуживании данного жилья, что способствует развитию рынка жилищных услуг.

Таким образом, рынок жилья можно рассматривать как диалектическую взаимосвязь двух составляющих: рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, которые тесно взаимосвязаны и оказывают сильное влияние на развитие друг друга.

Чем же характерен современный рынок жилья сегодняшней России?

Согласно социологическим исследованиям, 61% семей (31 млн.семей) желает улучшить свои жилищные условия, в очереди находится около 4,5 млн.семей. Время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. Общая потребность в жилье составляет более 1,5 млрд кв.м, но внутренняя ориентация граждан связана в основном с собственными усилиями и возможностями позиционирования на рынке жилья. Лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жилье. В 2003 г. общий объем жилищного фонда составлял 2,85 млрд кв.м (19 млн жилых строений), в т.ч. старше 30 лет – 62,1%, со степенью износа более 1/3 – 61,6%; ветхий и аварийный фонд – 3,1% (88,7 млн кв м). Большая часть существующего жилищного фонда (вторичного рынка жилья) в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Что же происходит с вводом нового жилья? Максимальный объем ввода жилья был достигнут  в 1987 г. – 76,4 млн кв м. С 2000 г. падение объемов жилищного строительства удалось не только остановить, но даже добиться его относительно устойчивого роста (2001 г. -3%, 2002 – 8%, 2003 г. – свыше 10%). Объемы жилищного строительства в 2003 г. достигли 36,3 млн кв м, в т.ч. индивидуального – 42%; муниципального – 25,2; государственного – 9,2: в т.ч. федерального – 5,6; регионального – 3,6%.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. С точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье. Размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах.

Для того, чтобы разобраться и ответить на вопросы, что же происходит на рынке жилья, необходимо проанализировать значения основных параметров жилищного рынка. Условно жилищный рынок можно разделить на 4 сектора:

I сектор – это сектор формирования квартирной платы;

II сектор – сектор формирования цены на жилищную недвижимость;

III сектор – сектор формирования строительных инвестиций;

IУ сектор – сектор формирования жилищного фонда.

Рассмотрим процессы, происходящие на данных секторах.

Уровень цены на квартирную плату определяется объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (ее качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже квартирная плата, скорректированная на спрос. Первый сектор российского жилищного рынка, где непосредственно формируется цена на квартирную плату, в т.ч. и плату за жилищно-коммунальные услуги, остается функционировать в условиях жесткого государственного регулирования, т.е. в этом секторе малоэффективны рыночные механизмы, поэтому квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости. Статистические данные показывают, что доля квартирной платы в общем объеме расходов населения в настоящее время понижается в связи с ростом объемов получаемых доходов. Это приводит к росту платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и как следствие на объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.

Сложившиеся цены на квартирную плату влияют на цену приобретаемого жилья, формирующегося во втором секторе на рынке жилищного фонда. Чем выше уровень квартирной платы, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость; на него оказывают влияние процентная ставка по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски недополучения дохода, налоги на недвижимость. То что размер квартирной платы определяется не рынком, а государством, влияет не только на цену жилищной недвижимости, но и на другие параметры рынка – строительство и жилищный фонд. Недвижимость перестает выполнять долгосрочную инвестиционную функцию, которая должна обеспечить рост вложений с течением времени. Общеизвестно, что жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. К сожалению, неразвитость рыночных отношений в сфере жилья, приводит к тому, что пока не происходит также строительство доходных домов, которые можно было бы сдавать в аренду нуждающимся, поэтому спрос на аренду жилья высок и продолжает расти. Ограничения, накладываемые государством на размер квартирной платы, не дают возможность собственникам (инвесторам) жилья получить желаемый уровень дохода, предлагаемый рынком, что естественно ограничивает строительство жилых домов. На сегодняшний день инвесторы на рынке ограничиваются строительством жилых домов с целью их быстрой реализации еще на стадии нулевого цикла строительства. Цены на объекты недвижимости вызывают определенный объем нового строительства, объемы которого могут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что создаст прирост жилищного фонда. Таким образом, чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства.

Какими средствами и методами может государство регулировать процессы на жилищном рынке? Конечно, экономические регуляторы, действующие на рынке жилья стихийно, в целом способны установить равновесие в системе и создать соответствие спроса, предложения, цен и объемов строительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствовали бы реализации государственной жилищной политики. Жилищная политика занимает особое положение в системе государственной и региональной политики, т.к. она затрагивает интересы каждого гражданина и находится во взаимосвязи с другими направлениями социально-экономической политика государства. Принимая стратегию борьбы с бедностью и повышения благосостояния граждан, государство должно обеспечить платежеспособный спрос на рынке жилья, направляя свои усилия на обеспечение жильем малоимущих граждан.  С точки зрения государства, подъем жилищного строительства, и развития рынка жилья имеет социальные и экономические эффекты. К социальным эффектам относятся: борьба с бедностью и рост благосостояния; благоприятные демографические последствия; рост занятости и мобильности; рост конкурентоспособности и социальной ответственности граждан. К экономическим эффектам относятся: развитие страховых рынков; развитие финансовых рынков и банковской системы; рост жилищного строительства и индустрии стройматериалов; инвестиции в городские объекты инфраструктуры.

Сейчас приобретение жилья возможно преимущественно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства. Поэтому, жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не дадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. В этих условиях реальной возможностью является:

· использование ипотечного кредита, но его внедрение идет чрезвычайно сложно. Однако рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства.

· при существующем дефиците денежных средств актуальной схемой может стать небанковское кредитование строительства и приобретения жилья. Например, продажа квартир в рассрочку с одновременным оформлением его в собственность и залог.

· То, что никакой бюджет и никакие внебюджетные источники не помогут обеспечить жильем всех очередников – факт неоспоримый. В этих условиях единственный выход – привлечение сбережений самих граждан. Это может быть осуществлено в таких формах, как

А) предоставление безвозмездных субсидий из бюджета для строительства и приобретения жилья очередниками по следующей схеме: 40% стоимости приобретенного жилья оплачивают сами граждане, остальные 60% - федеральный бюджет и муниципалитеты;

Б) выпуск займа социально-направленного, т.е. выпуск жилищных облигаций, что даст гражданам возможность постепенного накопления средств на квартиру (от года до 10 лет) и привлечет в строительство муниципального жилья реальные средства граждан. Гражданин может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить ее в собственность, а на оплату другой половины стоимости получить рассрочку на 5-10 лет.

В новом Жилищном Кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005 г указано, что право на получение бесплатного государственного жилья будет принадлежать только малоимущим гражданам. Для определения гражданина как малоимущего, должны проводиться проверки не только его текущих доходов, но и имущества: жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, автомобиля и иного транспортного средства, предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, паенакопления в жилищно-строительных организациях, банковские вклады, земельные участки, ценные бумаги и прочее. Все остальные граждане с помощью различных форм финансирования должны самостоятельно приобретать себе жилье.

Вопрос №2. Содержание и особенности экономических отношений в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Тарифная политика в ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство – это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы населения и предприятий, расположенных на территории населенного пункта путем развития, эксплуатации и содержания его технического, инженерного оборудования и других видов благоустройства.

Таким образом, для жилищно-коммунальных услуг характерны следующие черты:

Во-первых, принадлежность к группе жизнеобеспечения;

Во-вторых, социальная значимость;

В-третьих, низкая заменяемость другими услугами.

С точки зрения управления, под жилищно-коммунальной сферой понимается совместная деятельность субъектов жилищно-коммунального хозяйства, органов государственной и муниципальной власти по обеспечению граждан жилищно-коммунальными услугами, а также управлению жилищным фондом. К субъектам ЖКХ относятся производитель, управляющая компания, потребитель жилищно-коммунальных услуг.

До недавнего времени в ЖКХ сохранялось преобладание административных рычагов регулирования. Взятый в начале 90-х гг курс на рыночные преобразования во всех сферах хозяйства страны, обнажил противоречие между сложившейся затратной формой финансирования ЖКХ и требованием его окупаемости. Необходимость экономической реформы ЖКХ стала очевидной еще в начале 90-хгг. Реально реформирование началось с передачи жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры от государства к муниципальным образованиям. Предполагалось, что жилищно-коммунальная сфера завершит переход к бездотационному функционированию в течение короткого периода, но ситуация в реальном секторе экономики не позволила это сделать. К началу 2001 г. население оплачивало около 60% стоимости жилищно-коммунальных услуг, а фактически с учетом льгот и субсидий около 40%. Эта ситуация существенно ухудшилась за счет огромной задолженности со стороны бюджетов разных уровней. Недостаток средств привели к увеличению износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса (сегодня он составляет более 60%), а их планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше. В результате, жилищно-коммунальная сфера  становится и является источником социально-экономической напряженности в стране. Что же стало причиной такого кризиса? По мнению многих ученых, это произошло и по ряду объективных причин:

Во-первых, существует экономическая зависимость регионов, муниципальных образований от природно-климатических условий, их отдаленность от рынков сырья. Недостаточный учет районных особенностей усиливает разрушение ЖКХ;

Во-вторых, следующей причиной является то, что затратный механизм ценообразования в ЖКХ соседствует с бедностью основной массы населения. Согласно статистическим данным, 27% граждан имеют доход ниже прожиточного минимума, 50% - в пределах прожиточного минимума; 23% имеют достаток. Поэтому, существует сложность перехода к 100%-ной оплате жилищно-коммунальных услуг населением; 

Третья причина кризисного состояния ЖКХ связана с недостатками процесса формирования конкурентной среды и договорных отношений между субъектами ЖКХ и муниципального образования;

Четвертая причина – это сильнейшая зависимость ЖКХ от тарифной политики естественных монополистов, к которым относится, например, РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром» и другие. Доля стоимости ресурсов в тарифах на коммунальные услуги сегодня составляет более 60-65%.

Выявив причины системного кризиса в жилищно-коммунальной сфере, перейдем к рассмотрению структуры ЖКХ .Условно структуру ЖКХ можно представить  в виде 4 блоков:

I блок – объекты жилищного фонда, к которым относятся: частный жилищный фонд; ведомственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; общественный жилищный фонд.

II блок – объекты ресурсосбережения – тепло-; электроснабжение; водоснабжение; водоотведение;

III блок – объекты благоустройства населенных пунктов – дорожно-мостовое хозяйство; озеленение; санитарная очистка; утилизация отходов;

IУ блок – объекты бытового обслуживания – банно-прачечное хозяйство; гостиничное хозяйство; ритуальные услуги. Задачи приватизации предприятий бытового обслуживания и создание в данном секторе условий для развития конкурентных отношений в настоящее время решены в достаточно полной мере. Этот сектор ЖКХ сегодня функционирует в рыночных условиях.

За последние годы значительно изменилась ситуация с собственностью на объекты жилищного и коммунального хозяйства. Эта ситуация характеризуется тремя главными тенденциями:

· Массовой приватизацией жилищного фонда;

· передачей объектов жилищно-коммунального хозяйства из государственной собственности в муниципальную собственность;

· акционированием части объектов ЖКХ, в основном объектов электро- и теплоснабжения, входящих в единую систему энергообеспечения страны.

Эти процессы заложили предпосылки для развития конкуренции и демонополизации в отрасли, но в настоящее время позитивных результатов не дали. Поэтому такие проблемы и вопросы, как и что сделать и каковы должны быть созданы условия для развития рыночных отношений в ЖКХ и сегодня являются достаточно острыми.

Говоря о новых механизмах управления в ЖКХ, следует различать два самостоятельных блока проблем:

= управление жилищным фондом как сферы с высоким потенциалом конкуренции;

= управление объектами инженерной инфраструктуры как естественно-монопольной сферы, где возможности конкуренции ограничены.

Специфика жилищно-коммунальной сферы такова, что в современной финансово-экономической ситуации ее нормальное функционирование, с одной стороны, невозможно без ее административного подчинения муниципальным органам управления, т.к. поддержание жизнедеятельности города и населенных пунктов – это одна из основных задач муниципального управления. С другой стороны, - необходимо сделать так, чтобы муниципальные органы не обладали бы монопольной властью в данной сфере. Рассмотрим отдельно проблемы управления и функционирования жилищной сферы, и отдельно проблемы управления в отраслях ее обслуживающих.

В жилищной сфере к настоящему времени произошло разграничение функций владения, управления и хозяйствования через обособление функций заказчика и подрядчика работ. Повсеместно созданы Единые службы заказчикам. Всего их по России насчитывается около 3 тысяч. Муниципальное учреждение «Дирекция Единого Заказчика» («ДЕЗ») занимается оперативным управлением муниципальной собственностью. Принцип его действия таков: службы заказчика города составляют планы будущего года, предварительно прорабатывая их с подрядчиками и производителями жилищно-коммунальных услуг, затем согласовывают их с местной администрацией и утверждают в представительном органе муниципального образования и в Департаменте Управления ЖКХ – областной Дирекции Единого Заказчика. Областной Департамент формирует сводный коммунальный бюджет, согласовывает их со всеми структурными подразделениями Администрации области и представляет для утверждения Областной Думе.

Коммунальный бюджет – основной документ, по которому финансируются работы в сфере ЖКХ. В нем учтены доходы, полученные от всех потребителей коммунальных услуг (населения, предприятий, организаций), ассигнования бюджетов всех уровней и расходы поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, происходит разделение функций владения – управления и хозяйствования, т.е. возникает цепочка: собственник (муниципалитет) – заказчик (Управляющая компания «ДЕЗ») – подрядчик (поставщик жилищно-коммунальных услуг). На местах вместо жилищно-эксплутационных контор сформировались прообразы управляющих компаний – Службы Заказчика. Сегодня более 70% жилищно-коммунального фонда обслуживаются такими структурами.

Разграничение функций послужило основой для формирования договорных отношений и перехода к конкурсному отбору подрядных организаций. Тенденция такова, что среди предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда, постоянно растет доля частных компаний. Так, в Кемеровской области 22,5% жилищного фонда обслуживается предприятиями частной формы собственности, в Волгоградской области – 59,5%, а в самом Волгограде – 100% Обслуживание жилищного фонда передается также частным вновь созданным предприятиям и предприятиям, образованным на базе муниципальных унитарных.

Общая динамика такова, что монополия государственных и муниципальных предприятий в этом секторе нарушена, и сегодня начинается ее следующий этап – демонополизация сферы управления жилищным фондом. На рынок выходят частные управляющие компании, которые также начинают конкурировать между собой. Этот опыт пока не стал массовым, но бесспорно, он развивается.

Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:

– благоприятные и безопасные условия проживания;

– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;

– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание – выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонты – работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

– управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его  компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в частности, по использованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) вытекают из права общей долевой собственности  собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

При выборе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме непосредственного управления ими в таком доме договорные отношения собственников помещений с другими физическими и юридическими лицами возникают у них непосредственно.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Однако договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является одной из правовых форм, позволяющей собственникам помещений в многоквартирном доме управлять этим домом.

ТСЖ может быть создано также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Для ТСЖ характерно демократическое самоуправление. Это означает, что основные решения в отношении общего имущества принимаются всеми собственниками совместно на общем собрании. Для исполнения решений избирается правление, подотчетное общему собранию, деятельность которого контролируется ревизионной комиссией, также отчитывающейся на общем собрании. Именно собственники квартир, но не каждый в отдельности, а все вместе, являются главными в ТСЖ.

ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющей полученную прибыль между членами (участниками). Оно создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено уставом ТСЖ) и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем полученная прибыль не подлежит распределению между членами ТСЖ. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;

2) доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

Таким образом, в настоящее время управление государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляется преимущественно органами государственной власти и местного самоуправления. Но разделение функций способствует, помимо развития конкурентных отношений, прекращению практики выполнения органами власти хозяйственных функций по управлению жилищным фондом. Ныне сложившаяся монополия муниципальных служб заказчика (в виде «ДЕЗ») будет нарушена частными управляющими компаниями, которым на конкурсной основе может быть передан муниципальный жилищный фонд по договорам возмездного оказания услуг. Правовая база для такой модели управления уже сформирована и продолжает дорабатываться.

В рамках Федеральной Целевой Программы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» ожидается, что в течение срока ее реализации не менее половины муниципальных предприятий, управляющих муниципальным жилищным фондом, будут акционированы. Жилищный Кодекс предусматривает право ТСЖ заключать, наряду с договорами на содержание и ремонт жилья, договоры на управление общим имуществом с любым гражданином или организацией независимо от формы собственности. Таким образом, применительно к жилищной сфере можно говорить о значительном развитии механизмов управления с участием частных структур и утверждать, что в перспективе эти механизмы получат дальнейшее развитие.

Что же касается естественно-монопольных сфер, таких как тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, то здесь опыт преобразований пока незначителен и неоднозначен.

Следует отметить, что если в жилищной сфере перспектива связана, в основном, с предприятиями малого бизнеса, то в сфере управления коммунальной инженерной инфраструктурой наблюдается противоположная тенденция. В основном на рынок данного вида услуг выходят такие крупные компании, как ОАО «Российские коммунальные системы», «Российские коммунальные инвестиции» и другие. Это объясняется необходимостью крупных финансовых инвестиций в развитие коммунальных систем, которые могут обеспечить далеко не каждая компания.

Крупные бизнес-структуры приходят в коммунальную сферу разными путями.

Один из них – банкротство предприятий ЖКХ и передача имущественного комплекса за долги кредиторам, это так называемый процесс «поглощения» кредиторами. Он наиболее распространен в коммунальном теплоэнергетическом комплексе в связи со значительной задолженностью предприятий ЖКХ за энергоресурсы. По состоянию на 01.07.2004 г. задолженность предприятий ЖКХ и прочих непромышленных потребителей составляла 72% от общей дебиторской задолженности РАО ЕЭС, это приблизительно 53,8 млрд руб.  Однако и Правительство страны, и многие экономисты не считают этот путь наиболее предпочтительным. Долги предприятий ЖКХ не должны служить поводом для смены собственника, а должны быть урегулированы путем реструктуризации, т.к. сложились из-за экономического дисбаланса и огромного бюджетного недофинансирования ЖКХ. Этим целям посвящен Федеральный Закон «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства»

Второе направление реформирование коммунального хозяйства – это создание на базе коммунальных муниципальных и государственных предприятий регионального акционерного общества (холдинга), учредителями которого выступают собственники имущества, получающие пакет акций пропорционально вложенному в уставный капитал имуществу. Одним из примеров такого варианта реформы – это создание в Ханты-Мансийском автономном округе Югорской теплоэнергетической компании.

Третья схема управления ЖКХ с участием крупных бизнес-структур – это концессионная. В основе привлечения частных компаний должны быть договоры концессионного типа, т.е. договоры долгосрочной аренды, сопровождаемые инвестиционными соглашениями. Собственность на объекты коммунального назначения при этом остается муниципальной. В этом случае соблюдаются интересы всех сторон – участников правоотношений на рынке жилищно-коммунальных услуг. При неисполнении частными компаниями-операторами инвестиционных обязательств у органов власти как собственника имущества остается возможность расторжения договора и выбора иной компании.

Четвертый вариант реформирования ЖКХ может идти по пути приватизации и акционирования предприятий ЖКХ – и действующее российское законодательство не препятствует этому. Ряд регионов уже выбрали этот путь, например, в Чувашской Республике и Татарстане приняты решения о полном акционировании предприятий ЖКХ. При этом варианте реформирования главное, на взгляд многих экономистов, не включать в состав акционерного капитала объекты сетевой коммунальной инфраструктуры, оставляя их в муниципальной собственности. Там, где объекты коммунальной инфраструктуры передаются в собственность частным компаниям, можно ожидать возникновения на месте государственной и муниципальной монополии частной. Неизвестно, окажется ли она лучше. В этом случае, единственным механизмом управления, остающимся у органов власти, оказывается муниципальный заказ, регулировать параметры которого в монопольных условиях крайне сложно. Утрата имущественных прав на объекты коммунального назначения может подорвать не только экономическую, но и политическую основу местного самоуправления.

При всем многообразии форм участия бизнеса в ЖКХ в любой организационной схеме особая роль должна принадлежать органам власти. Организация стабильной работы объектов жизнеобеспечения населенных пунктов – это обязанность органов власти независимо от того, в чьей собственности находятся объекты и на каких условиях обслуживаются. Поэтому контроль органов власти за жизненно важными, а, следовательно, стратегическими объектами ЖКХ не должен быть потерян. В отличие от иных рынков услуг, на рынке жилищно-коммунальных услуг должны быть обеспечены доступность информации о хозяйственной деятельности предприятий, контроль за инвестиционными проектами, прозрачное тарифное регулирование. Только так удастся обеспечить баланс интересов всех сторон: потребителей, хозяйствующих субъектов и власти.

Немаловажное значение в процессе реформирования ЖКХ имеет проблема организации оплаты услуг жилищно-коммунального хозяйства. Оплата жилищно-коммунальных услуг населением складывается из средств населения (в пределе от 60 до 80% от стоимости их производства) и социальной помощи государства. Сегодня эта двухканальная система финансирования предприятий ЖКХ, когда одну часть стоимости жилищно-коммунальных услуг оплачивают граждане, а вторую часть за граждан оплачивает бюджет государства. Для каждого конкретного человека соотношение величины оплаты «собственными» деньгами и величины помощи государства различно и зависит, во-первых, от устанавливаемого местной администрацией уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением от утверждаемой той же администрацией цены на жилищно-коммунальные услуги (в % от 100%); во-вторых, от наличия льгот у граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг; в-третьих, от доходов граждан и возможности получения ими субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Ранее действовавшая система льгот основывалась на категориальном принципе (например, военнослужащий, учитель на селе, доктор, ветеран и др.) и имела строго установленную величину уменьшения платежа граждан за жилищно-коммунальные услуги, как правило, 50% без учета размера занимаемой площади и уровня ее благоустройства.

Отличительной чертой новой системы социальной защиты населения по оплате жилищно-коммунальных услуг является то, что она опирается на имущественные, т.е. размер дохода семьи, принципы. Социальная защита в этом случае определяется как производная (в определенной пропорции) от совокупного дохода семьи и предусматривает более гибкий подход к установлению субсидий – снижению для низкодоходных категорий населения величины платежа за жилищно-коммунальные услуги. Причем, суммы субсидий должны направляться гражданам на личные (персонифицированные) счета. Только при  целевом получении субсидий на личные счета граждан для оплаты услуг в сфере ЖКХ, население станет полноправным, платежеспособным участником рынка, т.е. субъектом рынка. В этом случае можно рассчитывать на то, что реформа пойдет не сверху, а изнутри.

С целью контроля финансового потока повсеместно на территориях создается и действует система Единых расчетно-кассовых центров (ЕРКЦ), которые ведут единые лицевые (персонифицированные) счета на каждого потребителя. Внедрение персональных счетов позволит сделать человека главным субъектом рыночных отношений, выбирающим поставщиков услуг и оплачивающим фактически потребленные услуги. Одной из главных проблем в реформировании ЖКХ остается проблема оплаты жилищно-коммунальных услуг, что связано с проблемой формирования тарифов на эти услуги. Практика тарифного регулирования, основанная на непосредственном установлении цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги, касается рассмотрения структуры цены (тарифа). Основная проблема регулирования уровня тарифов состоит в заботе о том, чтобы поток доходов предприятий покрывал поток расходов и давал определенную прибыль. В интересах производителей жилищно-коммунальных услуг – высокие оценки элементов цены (тарифа); потребителей же интересуют низкие значения этих составляющих. Деятельность регулирующего органа заключается в том, чтобы сбалансировать эти противоречивые интересы. Материальные расходы, амортизация, заработная плата и прибыль не должны быть ни слишком высокими, ни слишком низкими, а уровень тарифов на услуги должны приносить необходимый общий доход. Если тарифы слишком низкие, то предприятие не в состоянии производить необходимую продукцию и услуги, а банкротство предприятия ЖКХ повлияет на все общество в силу высокой значимости его продукции и услуг.

Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы.

1. Несмотря на некоторые улучшение состояния жилищного фонда (увеличение площади жилищ, приходящихся на одного жителя, повышение уровня благоустройства) по-прежнему остро сохраняется проблема ветхого и аварийного жилищного фонда. Его удельный вес из года в год растет, что объясняется низким значением показателя объема капитального ремонта по России – 0,3% в 2005 г. versus необходимых 4-5%. Также стоит отметить, что строительство жилых домов, несмотря на увеличение в 2006-08 гг. по сравнению с предыдущим периодом, все-таки еще заметно уступает индикаторам первой половины 1990-х гг. Во многом такая ситуация является следствием низких показателей платежеспособности населения и доступности жилья, а также наличия неоправданных административных барьеров. В качестве разрешения ситуации предлагается, во-первых, увязать рынки жилья и земли, чтобы повысить инвестиционную привлекательность объектов строительства, а, во-вторых, более интенсивно внедрять схемы покупки жилья за счет долгосрочных кредитов.

2. Современная система управления жилищным фондом неэффективна, потому как в рамках заданных финансовых ограничений не обеспечивает наилучшее содержание жилых домов. Схема управления, предлагаемая в рамках реформы ЖКХ, потенциально обладает преимуществами, которые базируются на разрушении монопольного статуса местных органов власти, развитии конкуренции и включения жителей в процесс управления жилищным фондом. В результате распространения независимых профессиональных управляющих компаний появляется возможность снизить стоимость услуг и улучшить состояние жилищного фонда за счет конкуренции, усиления контроля и финансовой заинтересованности в результатах деятельности. Тем не менее, “реформаторская” система управления ЖФ пока не получила широкого распространения. Это произошло, во-первых, из-за того, что на сегодняшний день не созданы условия для внедрения этой модели управления. Во-вторых, у участников, включенных в этот процесс, либо отсутствует заинтересованность в повышении эффективности управления (жилищно-коммунальные предприятия и службы заказчика), либо неочевидны выгоды (население и местные органы власти). Для интенсификации процесса перехода на новую систему управления жилищным фондом необходимо уже сейчас начинать создавать условия и предпосылки, и осуществлять комплекс мер, направленных на развитие института независимых управляющих. Среди них:

- поиск баланса интересов всех сторон (муниципальных органов власти, жилищно-коммунальных предприятий, населения и управляющих компаний);

- включение жильцов в процесс управления ЖФ посредством их объединения;

- создание равных условий конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг;

- ослабление регулирования (возможно даже отказ от него) тарифов на жилищные услуги.

3. Важным звеном в новой системе управления должны стать организации жильцов, которые будут выполнять функцию заказчика управленческих услуг. В настоящее время популярность ТСЖ низка. Вместе с ЖСК они охватывают не более 6% жилищного фонда, в то время как 64% его находится в собственности граждан. Это означает, что в стране существует большое количество собственников, которые отказываются от функций управления принадлежащего им жилищного фонда, по сути, оставаясь нанимателями. На то есть ряд причин, из которых выделим следующие:

- низкие доходы населения и, соответственно, ограниченные возможности в сфере благоустройства жилищного фонда;

- правовая дискриминация в отношении товариществ собственников жилья;

- высокие трансакционные издержки согласования интересов собственников, что усугубляется необходимостью объединяться несколькими домами, иначе это экономически неоправданно;

- усложненность процедуры регистрации товариществ собственников жилья;

- пассивное отношение граждан к жилищному хозяйству, сформированное еще в советский период, наличие стереотипа в соответствии с которым границы собственности лежат в пределах квартиры;

- неинформированность большинства граждан относительно возможных вариантов участия в процессе управления жилищным фондом.

Только при решении этих и других проблем станет возможным более интенсивное объединение граждан в организации, и, таким образом, включение их в процесс управления принадлежащей им собственности. Для этого необходимо:

- создать условия для развития профессионального рынка услуг управляющих компаний (например, организовать программы подготовки кадров);

- развивать конкуренцию в сфере предложения жилищных услуг;

- создавать благоприятные условия для объединения граждан в ТСЖ и другие подобные им формы исключительно на добровольных началах;

- более полно информировать граждан о возможных вариантах их включения в процесс управления жилищным фондом.

4. Договор является важным элементом системы взаимоотношений населения, жилищно-коммунальных предприятий, служб заказчика и управляющих компаний. Его следует рассматривать как инструмент, позволяющий повысить уровень ответственности сторон, вовлеченных в процесс поставки-потребления услуги. Достигается это путем достижения соглашения относительно объемов, цен, качества, обозначения ответственности и обязательств сторон, что дает основания выдвигать претензии в случае несоблюдения условий договора. В настоящее время контракты либо вообще отсутствуют (хотя этого требует Гражданский кодекс), либо их качество неудовлетворительно, что объясняется наличием существенных недостатков. В свете этого можно говорить о необходимости более квалифицированного составления договоров, что создаст почву для более честных и справедливых отношений между субъектами в жилищно-коммунальной сфере. Достичь этого можно, проектируя систему договорных отношений между контрагентами в жилищно-коммунальной сфере на принципах прозрачности и равенства сторон, чего так не хватает современным договорам.

5. Предлагаемое в рамках реформы решение проблемы ресурсосбережения посредством распространения приборов учета среди населения вызывает сомнения в отношении его эффективности. Дело в том, что экономия в данном случае достигается за счет нанесения ущерба хотя бы одной из сторон. Реализация этого шага на практике приведет к повышению тарифов на услуги, что будет “съедать” экономию за счет более низкого потребления. На сегодняшний день установка счетчиков дело скорее невыгодное, поскольку при существующем уровне цен на приборы, тарифов и качества предоставляемых услуг, не окупает себя. Как это ни парадоксально, но экономить потребителю становится выгодно при высоких ценах на коммунальные услуги. Реальное решение проблемы видится в нескольких плоскостях:

- внедрение альтернативных технологий в жилищно-коммунальном хозяйстве, что, однако, требует существенных капитальных затрат на начальном этапе;

- поиск компромисса интересов населения, муниципальных органов власти и коммунальных предприятий в сфере экономии ресурсов;

- повышение эффективности договорных отношений участников ЖКУ;

- устранение технологической неэффективности существующих систем жизнеобеспечения.

Вопрос №3. Основные направления реформирования ЖКХ как отрасли народного хозяйства

Повсеместное разграничение функций собственника – домовладельца, управляющей организации (Дирекции Единого Заказчика) и обслуживающей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах позволит повысить ответственность всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, ускорит решение ее проблем.

Проведение реального разгосударствления эксплутационных организаций и формирование самостоятельной финансовой базы собственника-домовладельца и развитие договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Демонополизация деятельность организаций ЖКХ и усиление местного самоуправления, что позволит более эффективно формировать на этом уровне рыночные отношения (цены, конкуренцию, предложение и спрос). В свою очередь это должно привести к снижению затрат и повышению качества предоставляемых населению услуг.

Повышение ответственности руководителей и специалистов жилищно-коммунального хозяйства и профессионализма всех работников этой сферы.

Одной из целей реформирования ЖКХ является поэтапное сокращение бюджетного финансирования, а в перспективе – полное его исключение с одновременным переходом на полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг. Обеспечение гарантированной выплаты субсидий является важным условием обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ.

Рекомендация для Вас - Информационное и постиндустриальное общество.

Государственная поддержка населения, желающих изменить свои жилищные условия, в т.ч. и финансовая, создание условий для этой части населения как залог повышения их экономической активности, экономического подъема страны в целом.

Дальнейшее развитие жилищного движения, его поддержка организационно, материально, методологически и методически. Поощрение создания товариществ жильцов в домах, осуществление жильцами выбора коммунальных служб, осуществление контроля над их работой, широкое развитие жилищного движения и т.п. Главное – в расширении форм и методов по информации населения в вопросах самоуправления.

Создание и развитие отношений партнерства между населением и органами местного самоуправления в процессе производства и предоставления услуг ЖКХ, когда качество этих услуг будет повышаться адекватно их цене, а процедура повышения тарифа станет публичной, доступной для понимания каждого гражданина.

Развитие рынка страховых услуг жилья.

Антимонопольное регулирование и развитие конкуренции в сфере жилищно-коммунального обслуживания.

В итоге хотелось бы отметить, что реформы в жилищно-коммунальной сфере чрезвычайно сложны и трудны, диспропорции достигли таких масштабов, что потребуется время и политическая воля не только федерального правительства, но и творческая и целеустремленная работа на местах, чтобы достичь основных целей реформы.