Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия

Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия

1. Оценка стоимости земельного участка

Считается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек.

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Рекомендуемые материалы

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

2. Оценка стоимости машин и оборудования

В задачах по оценке стоимости машин и оборудования необходимо учитывать физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования постепен­но понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ опреде­ляется сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, мораль­ный износ связан с устареванием использованных в конструкции техни­ческих решений, появлением на рынке новых, более эффективных об­разцов техники.

Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и обору­дования в своей работе должен следовать определенному алгоритму: оп­ределить цели и конкретные задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую информационную базу, проанализи­ровать степень использования оцениваемых машин и оборудования, вы­явить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки, составить отчет с необходимыми комментариями.

В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц различных машин и оборудования. Для их оценки также приме­няются методы, основанные на трех известных подходах: затратный, срав­нительный и доходный (в меньшей степени).

Базовой стоимостью оборудования, машин при затратном под­ходе является полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой вычитаются все три вида износа: физиче­ский, функциональный и внешний.

Для определения восстановительной стоимости машин и оборудования используется три метода:

1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуля­ция по всем деталям объекта оценки.

2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (тех­нические и стоимостные):

где п — экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0).

3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстанови­тельной стоимости объекта на основе первоначальной стоимости, умно­женной на индекс изменения цен.

Важным этапом оценки является определение всех видов износа:

физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными или природными условиями;

функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием фактора НТП, происходит ухудшение функциональных ха­рактеристик объекта;

внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних факторов, например, экологических, изменение спро­са и предложения и т. д.

Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осу­ществляется следующими методами:

q экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта;

q нормативный (бухгалтерский) — износ рассчитывается на основе Единых норм амортизационных отчислений, утвержденных Правитель­ством РФ;

q метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован, имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный оставшийся срок службы и совокупная годо­вая сумма амортизационных отчислений);

q метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения) новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа.

При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (ры­ночного) подхода используются два основных метода:

q прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возмож­ность подобрать аналог оцениваемого оборудования;

метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны.

3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.

Нематериальные активы — это часть активов предприятия, которые обладают стоимо­стью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, исполь­зуются в хозяйственном обороте, способны приносить доход.

В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериаль­ные активы можно подразделить на три основные группы: интеллекту­альная собственность, имущественные права и отложенные (капитали­зированные) затраты.

К интеллектуальной собственности (например, к промышленной соб­ственности) относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, то­пологии интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.

Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п.

К отложенным (капитализированным) затратам относятся организа­ционные расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объек­тивно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия и т. п.), включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты, связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки новых изделий и технологий. Критерием отнесения НИОКР к нематери­альным активам является их полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени.

На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учи­тывается еще так называемая цена «деловой репутации» фирмы, или «гудвилл». «Гудвилл» — это стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса предприятия. «Гудвилл» как самостоятель­ный элемент бухгалтерского учета в России пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в целом и на­значении его рыночной цены.

В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки — по первоначальной и остаточной стоимости. Первона­чальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предпри­ятия, которая определяется:

ü по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия (стоимость определяется по договорен­ности сторон);

ü для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно (стоимость определяется экспертным путем).

Остаточная стоимость нематериальных активов — это первоначаль­ная стоимость за вычетом начисленного износа (амортизации). Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самосто­ятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного ис­пользования; когда невозможно определить срок полезного использова­ния нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности произ­водится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение сравнительного подхода здесь весьма затруднитель­но, так как нематериальные активы интеллектуальной собственности по­чти всегда не имеют аналогов). Для определения стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода (дисконтированных доходов и прямой капитализации).

При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета. Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, анну­итетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно выплачиваемые предприя­тием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции.

4. Оценка оборотных активов

Оборотные активы учитываются в балансе с ис­пользованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки, к балансовой стоимо­сти исходя из рыночных цен на эти активы.

Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные — по рыночной сто­имости.

Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реаль­ность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номи­нальной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Состав­ляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализиру­ются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответ­ствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:

а) напоминание дебиторам о возврате долга;

б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;

в) списывание долга с баланса как безнадежного.

В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке так­же долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сро­ков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвра­том долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим пред­приятием, понижается).

Процедура оценки завершается заключением об оценке, например, дебиторской задолженности, в котором отража­ются:

1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, при­чины его привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности.

2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке:

3. Заключение о рыночной стоимости задолженности.

4. Сведения об оценщике.

Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансо­вые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприя­тия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций.

Оценка средств на валютном счете осуществляется по кур­су валют на дату оценки.

5. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости

Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059

Рег. № 78.030 от 22.07.99 г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой»,

расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург,

по состоянию на 01.09.99 г.

В соответствии с договором между ЗАО «РИМАД» и ОАО «Леноблагрострой», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал. Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.

Рыночная стоимость объекта составляет:

28120560 (двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили:

Аттестованный эксперт - оценщик Свидетельство № 07120/АНГаршин Д.А.

"23 Меры административного принуждения" - тут тоже много полезного для Вас.

Руководитель работы:

Директор Центра экспертизы и оценки Черешня О.В.

Заключение утвердил:

Генеральный директор Член Российского Общества оценщиков Денисов В.А.

Заключение выдано заказчику “__“__________200__г.

Подпись заказчика __________