Тема 5. Особенности управления и оценки недвижимости государственного и муниципального собственника

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов.

Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом  эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Рекомендуемые материалы

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

 - пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

 - разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

 - разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Вышеперечисленные принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения и затратный.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления − потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость  объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительскую стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость − количественное соотношение, выражающее стоимость одного товара через стоимость другого.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующей целям и условиям оценки с учетом:

- международных стандартов оценки;

- перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

- принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых  прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

 - стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

 - стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: недвижимости, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

- платеж за объекты выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость − выручка от продажи основных средств, годных строительных материалов, деталей и узлов, металлолома, остающихся после прекращения функционирования объекта.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

 Рыночная  стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, например, если:

- на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

- период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду, и пр. случаях.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной  стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

 - определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

 - определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

 - определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия – разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC). Международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Методы оценки недвижимости. Существует несколько способов определения стоимости объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода – достижение обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

  Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, как много готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

В рамках доходного подхода могут быть использованы следующие методы: метод валовой ренты; метод прямой капитализации; традиционная техника ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда.

Применение каждого метода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых действий при оценке недвижимости является расчет полученных и прогнозирование будущих доходов.

Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов:

- наличие потока денежных средств (текущие денежные поступления);

- экономия на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- снижение ипотечного долга.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости оценщики выделяют несколько уровней доходов и расходов (источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах):

- первый уровень – потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, получаемый от использования недвижимости каким-либо другим способом;

- второй уровень – действительный (эффективный) валовой доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от незагруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь;

- третий уровень – чистый операционный – (net operating income – NOI) – величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых затрат (затрат по обслуживанию долга);

- четвертый уровень – поступившие денежные средства до уплаты налогов.

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов.

На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его поведения в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие и строительство объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой; показатели, характеризующие состояние национальной экономики, и др. Логическая оценка перечисленных факторов должна стать основой прогноза. Оценщик, составляющий прогноз, должен ответить на ряд вопросов, но главный среди них – размер будущего чистого операционного дохода.

Прежде всего оценщик определяет стабильность получаемых доходов.

Анализ и прогнозирование оценщик начинает с потенциального валового дохода. При этом он должен первоначально определить так называемую экономическую ренту, т.е. величину арендной платы, которая преобладает на рынке в данном регионе на аналогичные объекты. Для этого целесообразно рассчитать величину средней арендной платы для этих объектов.

Далее выясняется размер контрактной арендной платы, т.е. суммы согласованной между владельцем объекта недвижимости и арендаторами.

При учете текущих операционных расходов их следует разделить на две категории - постоянные и переменные. Постоянные расходы не связаны с эксплуатацией и загрузкой зданий.

Например, налог на имущество и ряд других налогов и расходов можно учитывать в тех же размерах, что и в момент оценки, на прогнозируемый период.

Переменные  расходы зависят от интенсивности эксплуатации объекта недвижимости.

Чем больше людей занимают и используют здание, тем больше расходуется тепла, воды, тем больше необходимо вывозить мусора, тем больше требуется обслуживающего персонала, а следовательно, и фонда заработной платы, на который начисляются налоги.

Исходя из предположения о степени загрузки оцениваемого объекта и зная величину удельных  переменных  расходов (величина переменных расходов при полной загрузке здания, деленная на общую площадь в квадратных метрах), прогнозируют величину переменных  расходов.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены предметов и оборудования с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами должны вычитаться из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы предметов и оборудования, подлежащих замене.

Таким образом, использовав все рассчитанные прогнозные величины, оценщик получит прогнозное значение чистого операционного дохода.

Оценка недвижимости с использованием методам валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи ее в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multiplier - GRM), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то можно приближенно оценить объект, выставленный на продажу.

Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Однако он является весьма приближенным, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.

Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Данный способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, поскольку учитывает операционные расходы. Его использование дает хорошие результаты при оценке объектов, не обремененных ипотечной задолженностью.

Метод прямой капитализации связан с определением величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения объектами недвижимости.

Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование этого метода предусматривает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.

В рамках доходного периода стоимость (Value) недвижимости, ее оценка определяется по следующей формуле:

V = NOI ,

    K

где V     – стоимость;

       NOI – чистый операционный доход;

       K     – коэффициент капитализации.

Эта формула является основополагающей в оценке недвижимости методом капитализации.

Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной недвижимости является расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации, состоит из двух частей. Одна часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. это вознаграждение владельцу капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иначе говоря, это процент, выплачиваемый за использование денежных средств; его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации отражает сумму, идущую на возмещение первоначально инвестированного капитала.

Для расчета коэффициента капитализации можно использовать следующую формулу:

K = M*i₂ + (1 – M)*i₁,

Где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

       i₁ – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал);

      i₂ – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение процентной ставки как результат суммирования нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, показывающая доходность на наиболее надежные ценные бумаги, – как правило, это государственные ценные бумаги. Безрисковая ставка суммируется с поправками на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости (риск по объектам, сданным в аренду малонадежным арендаторам; риск на недостаточную ликвидность оцениваемых активов; риск, частично страхующий от политической нестабильности и др.). Все поправки вносятся в виде величин, выраженных в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой рассчитывается коэффициент капитализации. Основанием для внесения поправок служат не только общеизвестные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика, основанное на его знаниях и опыте.

Определение стоимости объекта собственности производится по ставке процента (дисконта) и в том случае, если не предполагается изменение его стоимости. При этом возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи этого объекта, следовательно, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (отдача на инвестиции).

Инвестор, помещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предполагает прежде всего возмещение вложенного капитала и, конечно, получение прибыли. существует три способа возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).

Прямолинейный  возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями:

D  = R₁=R₂=…=R_k = R_n.

Остаток невозмещенных инвестиций в начале каждого периода будет составлять:

D_k = D – R (k – 1),

D – общая сумма инвестиций;

R – сумма, идущая на погашение инвестиций;

k – номер расчетного периода;

 D_k – остаток невозмещенных инвестиций в период k.

Величина срочной уплаты в каждом периоде равна:

Y_k = D_k*i+R.

Важная особенность метода прямолинейного возврата капитала – ежегодное снижение величины членов денежного потока, поэтому он не может быть использован для потоков с равновеликими доходами.

Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения, которая зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.

Метод остатка земли. При использовании этого метода должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, отнесенный на землю, определяется как остаток после возмещения требований к доходу для зданий и сооружений. Кроме того, здания и сооружения должны быть сравнительно новыми или еще не построенными. Продолжительность их коммерческой эксплуатации, а также их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) могут быть определены с высокой степенью точности. Цель данного метода – определение стоимости всего объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

Метод остатка для зданий. Оценка объекта недвижимости, возведенного много лет назад и устаревшего по многим параметрам, представляет значительные трудности. В этом случае при наличии информации о недавних продажах сравнимых земельных участков в данном регионе можно определить стоимость всего объекта недвижимости, используя метод остатка для зданий, который является как бы «обратным» методу остатка от земли. Суть метода сводится к тому, что, зная с достаточной степенью достоверности стоимость земельного участка, из чистого операционного дохода вычитают доход, приписываемый земле. Полученный результат считают доходом, полученным от эксплуатации зданий и сооружений. Капитализировав этот результат, определяют стоимость зданий и сооружений. Просуммировав рассчитанную стоимость зданий и сооружений с определенной ранее стоимостью земельного участка, получают стоимость объекта недвижимости в целом.

Метод остатка для собственности объекта в целом. При определении стоимости объекта недвижимости методом остатка для собственности объекта в целом вместо термина «остаток» используется термин реверсия – остаточная стоимость объекта после прекращения поступления потока доходов. Реверсия может быть получена не только по истечении срока экономической жизни объекта (срок. В течении которого здание приносит прибыль), но и при его перепродаже до истечения этого срока.

Довольно точный результата при использовании данного метода можно получить для оценки стоимости недвижимости, когда величина чистого операционного дохода может быть спрогнозирована с достаточной достоверностью на весь период экономической жизни объекта.

Метод расчета общего коэффициента капитализации при использовании метода физического остатка. Структура стоимости объекта недвижимости может быть охарактеризована соотношением доли стоимости земельного участка и долей стоимости зданий и сооружений, расположенных на этом участке. Если, например, стоимость земельного участка составляет 36% от общей стоимости объекта недвижимости, а стоимость зданий и сооружений – 64%, для определения оценочной стоимости данного объекта рассчитывается общий физический коэффициент капитализации.

Анализ чувствительности. В случае когда предполагается, что по истечении определенного времени объект недвижимости будет продан, причем цена перепродажи может колебаться в некотором диапазоне, для определения текущей стоимости объекта используется коэффициент капитализации, откорректированный с помощью фактора фонда возмещения. Этот метод называется анализом чувствительности.

При прогнозировании снижения цен на объект недвижимости часть первоначального инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Это достигается за счет увеличения коэффициента капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. При этом текущая стоимость объекта снижается, большая часть возвращаемых инвестиций покрывается за счет текущих доходов, а меньшая часть – за счет остаточной стоимости при перепродаже.

При прогнозировании возможного повышения цен на объект недвижимости действуют в обратном порядке: снижают коэффициент капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. В результате текущая стоимость объекта недвижимости повышается, часть возвращаемых инвестиций покрывается из текущих доходов, а остальная часть будет получена при перепродаже по цене, превышающей первоначальную.

Метод остатка для земли используется в том случае, когда имеется возможность оценить стоимость зданий и сооружений, а также вычислить коэффициент капитализации. В случаях когда известна стоимость земли, используется метод остатка для зданий. Использование нормы прямолинейного или аннуитетного способа возврата капитала обусловлено характером прогнозируемого потока доходов (равномерного или убывающего).

Использование метода остатка для собственности (объекта) в целом применяется в том случае, когда предполагается, что недвижимость приносит единый поток доходов, т.е. не представляется возможным его разделение на доходы от земли и доходы от зданий и сооружений. Текущая стоимость объекта недвижимости в случаях их перепродажи определяется путем суммирования текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости предполагаемой цены перепродажи. Применение этого метода целесообразно, если имеются достаточные основания предполагать стабильность потока доходов, а цена перепродажи с большой вероятностью может быть установлена благодаря наличию контракта между двумя инвесторами, в котором один из них предоставляет другому право продать или купить данный объект в определенный момент по заранее установленной цене, т.е. наличию опциона на продажу объекта собственности.

Кроме рассмотренных приемов расчета коэффициентов капитализации и оценки недвижимости существует и ряд других методов, применение которых обусловлено различием способов финансирования сделок с объектами недвижимости.

Мировая практика сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает их реализацию с привлечением ипотечного кредитования – кредитования под залог имущества, т.е. применяется финансовый левередж, или рычаг. Финансовый левередж − это отношение заёмного капитала к собственным средствам (иначе говоря, соотношение между заёмным и собственным капиталом). Также финансовым рычагом или эффектом финансового рычага называют эффект от использования заёмных средств с целью увеличить размер операций и прибыль, не имея достаточного для этого капитала. Размер отношения заёмного капитала к собственному характеризует степень риска, финансовую устойчивость.

Финансовый рычаг может возникать только в случае использования торговцем заёмных средств. Плата за заёмный капитал обычно меньше, чем дополнительная прибыль, которую он обеспечивает. Эта дополнительная прибыль суммируется с прибылью на собственный капитал, что позволяет увеличить его рентабельность.

Свойство финансового левереджа (финансового рычага) заключается в том, что возникает возможность использовать капитал, взятый в долг, для инвестиций, приносящих прибыль более высокую, чем выплачиваемый процент по полученному кредиту.

Получение кредита при покупке объекта недвижимости является желательным по ряду причин: во-первых, не многие покупатели, обладающие собственными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта; во-вторых, покупатели, обладающие необходимыми средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала путем его диверсификации; в-третьих, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности; в-четвертых, появляется возможность получения льгот по налогообложению (во многих странах проценты по кредитам исключаются из облагаемого налогом дохода).

Таким образом, инвестиции в недвижимость в случае привлечения кредитов могут быть представлены двумя частями: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации этих двух частей должна удовлетворять требованиям рыночного дохода с учетом риска вложений капитала в инвестиции. Поэтому сама ставка капитализации также разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка капитализации на собственный капитал – это отношение ежегодных денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств инвестора.

В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж является «положительным». Если доходность по приобретенной недвижимости не превышает процент по полученным ссудам, левередж считается «отрицательным». В случаях когда недвижимость приносит доход, равный проценту привлеченному кредиту, левередж считается «нейтральным».

Эффект финансового левереджа выражается следующей формулой:

R = r + D (r - i),

R – ставка доходности собственного капитала;

r – ставка доходности инвестированного капитала (собственный капитал плюс   долгосрочный кредит);

D – долгосрочные привлеченные кредиты;

E – собственный капитал;

  i – проценты по долгосрочным кредитам.

Таким образом, имея левередж, инвесторы получают увеличение текущей отдачи, извлекают большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивают большую диверсифицированность активов.

На цену объекта недвижимости оказывает влияние не только само наличие ипотечного кредита, но в значительной степени его доля в составе инвестированного капитала, а также методы его погашения.

Для определения стоимости объекта недвижимости коэффициент капитализации можно определить как средневзвешенную величину из ожидаемых ставок дохода на вложения каждого участника данного инвестиционного проекта (кредитора и инвестора). Такой метод получил название инвестиционной группы. При использовании этого метода предполагается, что возмещение инвестированного капитала не является обязательным условием в текущее время, поэтому в данном случае учитывается лишь текущая доходность и не учитываются отчисления на амортизацию кредита и возмещение собственного капитала. Возврат же всего инвестированного капитала произойдет при его перепродаже через неопределенное время в будущем.

При определении стоимости объекта недвижимости с учетом амортизации ипотечного долга, т.е. когда кредитору не только выплачиваются проценты, но и возмещается капитал, полученный в кредит, используется метод инвестиционной группы с амортизацией. В этом случае коэффициент капитализации рассчитывается так же, как средневзвешенная величина из взвешенных ставок по ипотечному кредиту и собственному капиталу. Вместе с тем расчет коэффициента капитализации для ипотечного кредита производится не по процентной ставке, предусмотренной кредитным договором, а по величине ипотечной постоянной.

Сущность ипотечно-инвестиционного анализа заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется путем нахождения суммы, включающей собственный капитал и ипотечные кредиты.

После расчета величины собственного капитала к ней прибавляется основная сумма ипотечного долга. Результатом этого сложения является стоимость оцениваемого объекта. Все сказанное можно представить в виде уравнения:

Стоимость недвижимости = Собственный капитал + Ипотечный кредит.

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: дисконтированных денежных поступлений и дисконтированной суммы от перепродажи недвижимости. Оба элемента дисконтируются по ответствующей ставке отдачи, которая представляет собой предполагаемую доходность инвестора. Если предполагается, что денежные поступления будут носить равномерный характер, т.е. будут поступать равными суммами и через равные временные интервалы, то их ежегодную сумму следует умножить на коэффициент приведения обычной ренты. Если же прогнозируется их поступление неравными величинами, то каждую величину дисконтируют с использованием дисконтного множителя, после чего все дисконтированные величины суммируются. В результате каждой из этих операций получают текущую стоимость денежных поступлений. Так как выручка, полученная от перепродажи недвижимости (реверсия), поступает как единовременная сумма, то ее текущая стоимость определяется с помощью дисконтного множителя.

Таким образом, последовательность действий при оценке стоимости недвижимости следующая:

1) определяется прогнозируемый годовой чистый операционный доход (NOI);

2) в случае если погашение ипотечного долга производится чаще одного раза в год (например, ежемесячно), вычисляется размер ежемесячного платежа по обслуживанию долга (Y);

3) рассчитывается годовой платеж по обслуживанию долга (12Y);

4) вычисляются годовые поступления инвестора как разность между величиной чистого операционного дохода и годовой величиной по обслуживанию долга (NOI – 12Y);

5) рассчитывается текущая стоимость ежегодных денежных поступлений на момент перепродажи недвижимости (NOI – 12Y)a_k;i1, где a_k;i1 – коэффициент приведения на момент перепродажи n по предполагаемой инвестором ставке дохода на собственный капитал i₁;

6) определяется остаток ипотечной задолженности (D_k) на момент перепродажи. Остаток задолженности рассчитывается с использованием доходной ставки кредитора – i₂, т.е. ставки, по которой получен ипотечный кредит;

7) находится разность между предполагаемой ценой перепродажи – RP (реверсии) и остатком долга на момент перепродажи (RP - D_k);

8) вычисляется текущая стоимость величины, рассчитанной в п.7: (RP - D_k) V^k, где коэффициент приведения рассчитывается по ставке дохода на собственный капитал, т.е. V^k = (1 + i₁)^-k; k – число лет на момент перепродажи объекта недвижимости;

9) стоимость собственного капитала определяется как сумма величин, рассчитанных в п. 5 и 8;

10) стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется как сумма стоимости собственного капитала и полной стоимости ипотечного долга (D).

Если получение чистого операционного дохода прогнозируется получением равновеликих сумм, последовательность действий для определения стоимости недвижимости (V) может быть выражена формулой:

V = (NOI – 12Y)a_k;i1 + (RP - D_k) V^k + D.

Получение годовых чистых операционных доходов, отличающихся друг от друга по своей величине, вызовет, в свою очередь, получение различных по величине годовых денежных поступлений инвестора. В этом случае стоимость недвижимости может быть определена по следующей формуле:

V =     (NOI – 12Y) + (RP - D_k) ,

(1 + i₁)ⁿ           (1 + i₁)^k

где,  1            - дисконтный множитель в году - К.

      (1 + i₁)^k

Сравнительный рыночный подход в оценке недвижимости. Его основные методы.

1. Метод сравнительного анализа продаж (или, как его называют, метод прямого сравнительного анализа продаж, рыночный метод определения стоимости недвижимости, метод рыночной информации), один из трех основных методов оценки недвижимости, основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных  объектов в недавно совершенных сделках. Метод базируется на принципе замещения, и при его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется действовать в следующей последовательности.

1. Выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов.

Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит оценить их с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что хотя полученная информация относится к объектам, проданным в различное время, но экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи  оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

  2. Проверить достоверность информации о сделках. При этом необходимо получить подтверждение достоверности информации от одного из основных участников сделки – покупателя, продавца, риэлтерской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо осторожно оценивать результаты сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети – родители, близкие родственники, супруги; корпорации – их дочерние компании).

3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов. Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать их различное местоположение, что вызывает различия в их стоимости.

В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену сопоставимой недвижимости необходимо внести поправки. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов – определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и  оцениваемый объект. Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта.

Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При внесении поправок необходимо также исходить из того, как различия в качественных характеристиках будут оценены на рынке покупателем.

Методы определения поправок включают:

 Парные продажи.

Парными называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия. Это различие необходимо оценить, чтобы внести соответствующую поправку.

Существуют три основные формы корректировки стоимости: в денежном выражении; в процентах; в общей группировке.

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета:

- независимый, когда каждая качественная характеристика учитывается самостоятельно, независимо от других характеристик;

- кумулятивная процентная поправка, когда каждая корректируемая характеристика вносится с учетом других характеристик.

Использование независимых процентных поправок предусматривает их алгебраическое суммирование. Результат суммирования, умноженный на цену продажи, составит общую поправку в денежном выражении. Окончательная корректировка стоимости осуществляется сложением или вычитанием общей поправки и цены продажи.

При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка складывается или вычитается из 100%, результата переводят в доли единицы, т.е. получают коэффициенты. Полученные  коэффициенты перемножаются. Результат перемножения является общей поправкой, которая, в свою очередь, умножается на цену сравниваемого объекта. Данное произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого объекта недвижимости.

Общая группировка. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.

На практике даже отобранные для сравнения объекты недвижимости могут иметь значительные различия (например, оцениваемая собственность – жилой дом без балконов и лоджий, а сопоставимый объект – такой же дом, но в нем все квартиры, начиная с третьего этажа, имеют балконы). В силу подобных различий возникает необходимость нахождения каких-либо общих соизмерителей. Таким общим соизмерителем может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 кв. м), либо экономическая единица сравнения (в данном случае – стоимость одного балкона).

Использование той или иной единицы сравнения зависит от характера продаваемого объекта.

2. Методом сравнительного анализа является и оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи. При этом единицами сравнения служат:

- валовой рентный мультипликатор (мультипликатор валового дохода);

- общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывается как отношение цены продажи к потенциальному или к действительному валовому доходу (в зависимости от предпочтения оценщика). При этом необходимо, чтобы при сравнениях использовался мультипликатор, рассчитанный по одному и тому же методу.

При использовании валового рентного мультипликатора последовательность действий оценщика такова:

1) определение размера рентного дохода от оцениваемого объекта;

2) исходя из недавно совершенных рыночных сделок определение отношения рентного дохода к продажной цене, т.е. расчет мультипликатора;

3) умножение рассчитанного мультипликатора на рентный доход от оцениваемого объекта.

Рассмотренный метод оценки относится к рыночным методам оценки недвижимости. Использование для оценки валового рентного мультипликатора не требует корректировки в связи с тем, что различия между оцениваемым и сравниваемыми объектами нашли отражение в рыночных ценах и размерах получаемой ренты. Следовательно, при более низких качественных параметрах сравниваемого объекта его продажная цена и величина ренты будут ниже, а величина мультипликатора не изменится.

Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate - OAR), называемый также общей ставкой дохода.

 Использование данного метода предполагает расчет коэффициента капитализации, т.е. отношения чистого операционного дохода (NOI) к цене продажи. Рассчитанный коэффициент капитализации используется  для конвертации прогнозируемого NOI в оценку рыночной стоимости.

Точность расчета стоимости недвижимости с использованием рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации зависит от достоверности собранных рыночных данных и возможности их подтверждения.

При наличии достоверной информации о совершенных сделках на рынке недвижимости для получения наиболее точных результатов при оценке аналогичных объектов целесообразно использовать как метод корректировки стоимости, так и методы соотношения дохода и цены продаж.

При использовании затратного метода оценщики определяют стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемой собственности, а затем вычитают из нее сумму рассчитанного износа зданий и сооружений. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты. При оценке земельного участка он условно считается как бы незастроенным, т.е. свободным. Общий полученный результат является оценочной стоимостью собственности.

При использовании затратного метода необходимо четко различать два термина: «полная стоимость замещения» (затраты на полное замещение) и «полная стоимость воспроизводства» (затраты на полное воспроизводство).

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (т.е. с теми же недостатками и функциональным износом).

В оценочной деятельности использование полной стоимости воспроизводства более предпочтительно, чем полной стоимости замещения: при замещении создается новое здание, отличное от оцениваемого, и оценить различие в степени полезности каждого довольно затруднительно. С теоретической же точки зрения использование стоимости замещения является более предпочтительным, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, построенное несколько лет назад, со всеми его функциональными недостатками.

Существует ряд оснований и для использования затратного метода, и для ограничений его применения при оценке недвижимости.

Применение данного метода целесообразно в том случае, когда по различным причинам необходимо определить стоимость зданий и сооружений отдельно от стоимости земельного участка. Затратный метод применяется также для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе, а также в целях налогообложения. Кроме того, затратный метод используется при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий и др.

В то же время использование затратного метода имеет ряд ограничений. Это связано с трудностью определения величины износа для объектов со сроком эксплуатации более 10 лет. Кроме того, метод не отражает возможности наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наконец, как уже указывалось, затратный метод не отражает величину прогнозируемых доходов, что является основополагающим фактором для недвижимости, приносящей доход.

Приняв решение использовать для оценки имущества затратный метод, оценщик должен решить, определять ли полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения. Классический затратный подход предусматривает первоначальный расчет стоимости с использованием полной стоимости воспроизводства. Однако для оценки объектов, сооруженных много лет назад, этот метод малопродуктивен, так как за прошедшее время изменились набор материалов, используемых в строительстве, технология строительства, дизайн и др. Кроме того, как уже упоминалось, выявленные функциональнее недостатки делают маловероятным желание их воспроизводства. В этой связи оценка по стоимости замещения, т.е. по стоимости нового строительства, будет вполне оправдана.

Наиболее часто применяемыми методами оценки стоимости строительства нового объекта являются:

- метод количественного анализа;

- метод разбивки по компонентам;

- метод сравнительной единицы;

- метод «50*50».

Метод количественного анализа.

При использовании данного метода детально подсчитываются все издержки на сооружение составных частей нового здания, косвенные издержки, а также другие расходы.

Для реализации этого метода первоначально составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а также рассчитываются трудозатраты, необходимые для установки каждого элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.

К прямым затратам относятся затраты на материалы, энергию, транспортные расходы и рабочую силу; к косвенным затратам – накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, процентные выплаты по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеют базового строительного образования, целесообразно к подобной работе привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам.

Этот метод предусматривает использование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы.

Для оценки по полной стоимости воспроизводства стандартных типовых зданий и сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, можно использовать следующую формулу:

ПСВ = ВV_стр * KI,

ПСВ   – полная стоимость воспроизводства;

 В – восстановительная стоимость единицы объема (1 куб. м.) данного типа здания;

V_стр  – строительный объем здания (куб. м.);

K – поправочный коэффициент, учитывающий различия конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

  I   – индекс цен от 01.01.69 до даты оценки.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета ранее произведенных затрат.

В затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.

Существуют два метода определения износа: косвенный и прямой.

При косвенном методе оценки суммы износа из рассчитанной с использованием рыночного или доходного метода стоимости объекта недвижимости вычитаются полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница и будет представлять полный накопленный износ.

Прямой способ определения степени износа предусматривает следующие методы:

 - метод разбиения на виды износа;

 - метод срока жизни.

Метод разбиения на виды износа. При использовании этого метода износ разбивается на три компоненты: физический износ, функциональный износ и внешний (или экономический) износ.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: «срок физической жизни», «срок экономической жизни», «эффективный возраст».

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

ситуация на рынке инвестиций;

состояние финансового рынка;

профессиональные интересы и навыки инвестора;

финансовая состоятельность проекта;

геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статистические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)

Э_о=П/К,

где П – годовая прибыль;

       К – капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т=К/П,

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,

Э_с=С+Е_н*К,

где К – капитальные вложения по каждому варианту;

        С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

        Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

- изменение стоимости денег во времени;

- инфляционные процессы;

- возможность альтернативного инвестирования;

- необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость доходов;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности проекта;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Расчет срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле

Т_ок=Т₁+НС/ДДП,

где Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

        НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

        ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Расчет чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = ПД – ПЗ,

где ПД – суммарные приведенные доходы;

        ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.

2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

- если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

а) обозначим интервал

б) составим пропорцию и решим уравнение

В лекции "22 Взаимные сопротивления параллельных полуволновых вибраторов" также много полезной информации.

(ПД_max  –   ЗП)  = С.д₁ – (С.д₁+Х)

ПД_max – ПД_min         С.д₁ - С.д₂

в) определим ВДСП

ВДСП = С.д₁ + Х

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций.