Ипотечные операции банков

5.9. Ипотечные операции банков

• Понятие, условия и этапы ипотечного кредитования • Жи­лищное ипотечное кредитование

Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «за­клад».

По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:

•                                                                                                залогодержатель — лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;                                                                                         

• залогодатель — лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязатель­ству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.                                                                                                          

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение. неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения; обязательства, судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:    

• земельные участки, кроме тех, которые находятся в государ­ственной или муниципальной собственности, сельскохозяйствен­ных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хо­зяйств, а также, если площадь земельного участка менее допусти­мого минимального размера;      

Рекомендуемые материалы

• предприятия;

• жилые дома, квартиры и их части;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­мические объекты.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственно­го ведения.

Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечивае­мого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удо­стоверен и подлежит государственной регистрации. Договор

ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистра­ции.

Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. За­кладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая следу­ющие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является тре­тьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обя­зательству. Закладная выдается первоначальному залогодержате­лю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипо­теки.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодер­жателю должна содержать следующие реквизиты:

• название «закладная»;

• наименование (имя) и местонахождение залогодателя;

• наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;

• реквизиты кредитного договора;

• наименование (имя) должника, если не он является залого­дателем;

• сумма обязательств и размер процентов по ним;

• сроки погашения задолженности;

• название и местонахождение имущества;

• денежная оценка имущества;

• наименование права, в соответствии с которым имущество при­надлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;

• указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на иму­щество;

• подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения
Договора об ипотеке;

•дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в пол­ной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, если в договоре об ипотеке не указаны иные условия.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке ста­новится на место прежнего залогодержателя по этому договору,, Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем сделки в про­стой письменной форме и влечет последствия уступки требова­ний (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

Закладная может быть заложена по договору о залоге заклад­ной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержа­телю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному до­говору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее; залогом обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнени­ем обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализа­ции имущества, начальную продажную цену, меры по обеспече­нию сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.                                              

В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного | года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость прода­ется, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.

Основные характеристики ипотечного кредита:

• срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;

• цель финансирования — создание, расширение или реконст­рукция и модернизация промышленной или частной недвижимо­сти;

• обеспечение — залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направле­нием банковской деятельности, а формирование системы ипо­течного жилищного кредитования — одним из приоритетных на­правлений государственной жилищной политики.

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредито­вания — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 5.4.

Заемщик — физическое лицо, которому предоставляется ипо­течный кредит.

Банк-кредитор — коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы — это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенси­онные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые ком­пании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Аген­тстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через регио­нальных операторов, которые расположены в большинстве субъек­тов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности рос­сийских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономи­ческое значение деятельности Агентства заключается в формиро­вании платежеспособного спроса населения на жилье.

Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 5.6.        

Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 5.5.

Важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка недвижимости, предлагаемой в качестве его обеспечения. Неточ­ность  оценки   может повлечь  убытки,   которые,   возможно,   возникнут при неблагоприятном ходе кредитной сделки, когда кре­дитор будет вынужден продавать недвижимость и за счет выру­ченных от реализации средств погашать задолженность по кредиту. Зарубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости сви­детельствует, что наиболее близкой к объективной цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки.

Рис. 5.5. Схема ипотечного кредитования:

1 — заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2— оценка рыночной стоимости жилья оценочной ком­панией; 3 — заключение со страховой компанией договора страхования кварти­ры и жизни заемщика; 4— передача жилья в залог банку; 5— получение ипотечного кредита заемщиком; 6 — оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7— продажа закладной банком Агентству по ипотечно­му жилищному кредитованию; 8 — рефинансирование банка Агентством по ипо­течному жилищному кредитованию; 9 — размещение ипотечных ценных бумаг; 10 — привлечение инвестиций; 11 — регулярное погашение кредита заемщиком; 12— передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банка Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 — предъявление инве­сторами ценных бумаг к оплате; 14 — оплата ценных бумаг Агентством по ипо­течному жилищному кредитованию; 15 — выплата страховой суммы при наступ­лении страхового случая

Таблица 5.6

 Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования

Контрольные вопросы

1. Охарактеризуйте понятие «ипотека».

2. По какой общей схеме осуществляется ипотечное кредитование?

3. Охарактеризуйте субъектов ипотечного кредитования.

4. Какие ипотечные операции проводятся в Российской Федерации?

5. Каковы основные этапы ипотечного кредитования?

6. В чем заключаются права и обязанности сторон ипотечных операций?

7. Каковы риски в ипотечном кредитовании и способы их минимизации?

X. По какой схеме привлекаются ресурсы и выдается кредит на осуществление жилищного строительства?

Нормативно-правовая база

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях».

Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».

Положение Банка России от 25 июня  1998 г. № 38-П «О порядке' предоставления Центральным Банком Российской Федерации кредитов кредитной организации, осуществляющей мероприятия по санации про­блемной кредитной организации».

Положение Банка России от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке! начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных опера­ций по счетам бухгалтерского учета».

Положение Банка России от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)».

Положение Банка России от 30 декабря 1998 г. № 65-П «О проведе­нии Банком России переучетных операций».

"22 Проектирование технического контроля в механических цехах" - тут тоже много полезного для Вас.

Положение Банка России от 3 октября 2000 г. № 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами».        

Положение Банка России от 5 ноября 2002 г. № 203-П «О порядке проведения Центральным Банком Российской Федерации депозитных операций с кредитными организациями в валюте Российской Федераци                                                                                         

Положение Банка России от 4 августа 2003 г. № 236-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обес­печенных залогом (блокировкой) ценных бумаг».

Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные по­тери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Указание Банка России от 2 сентября 2002 г. № 1190-У «О бухгалтер­ском учете операций предоставления и погашения кредитов Банка Рос­сии (внутридневных кредитов, кредитов овернайт и ломбардных креди­тов) в кредитных организациях».

Указание Банка России от 28 июля 2004 г. № 1482-У «О перечне цен­ных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России».