Автореферат (Развитие методов управления землепользованием в условиях роста крупных городов), страница 2

7.2. Экономикаприродных ресурсов (по конкретным видам ресурсов). Исследование методовэкономическойоценкиприродныхресурсовиэффективностиихиспользования; п. 7.20. Разработка экономических методов повышенияэффективности использования природных ресурсов (минеральных, водных,лесных, земельных и пр.) в народном хозяйстве.Апробация работы. Основные научные положения и результаты диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили одобрение наМеждународной научной студенческой конференции «Ломоносовские чтенияв Женеве», (Женева, 2011 г.);ХXVII, ХXVIII и ХХIX Международных Плехановских чтениях (Москва 2014, 2015 и 2016 гг.); IV, Vи VI Международныхнаучно-практических конференциях «Современные проблемы управленияпроектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании»(Москва, 2014, 2015 и 2016 гг.).Публикации.По теме диссертации опубликовано 11 работ, общим объемом 3,3п.л., в том числе 3 статьи, объемом 1,0п.л.

– в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.Объем и структура работы. Диссертационное исследование состоит извведения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы из8144наименований, изложена на 136 страницах (без приложений), содержит 9рисунков, 20 таблиц,19формул и 9 приложений.Во введении обоснована актуальность исследования, обозначена степеньразработанности темы российскими и зарубежными учеными. Установленыцель и задачи диссертации, обозначены его объект и предмет, приведены методы исследования. Показана научная новизна результатов исследования, ихпрактическая и теоретическая значимость.В первой главе «Основы управления землепользованием крупного города» выполнен анализ системы управления городским землепользованием,рассмотрены особенности пространственного функционирования крупногогорода, доказана необходимость расширения методологической базы планирования городского землепользования с использованием новых принципов.Во второй главе «Исследование и совершенствование методов управления землепользованием крупного города в целях его развития» рассмотренысистема управления земельными ресурсами крупного города и расположенными на них улучшениями, экономические регуляторы управления земельными ресурсами и планирования землепользования, отвечающие условиямразвития осваиваемых территорий.В третьей главе «Эффективность функционирования системы управления землепользованием крупного города в условиях его роста» представленапроцедура анализа земельных ресурсов присоединѐнных городских территорий и классификация земель сельскохозяйственного использования с цельюопределения благоприятности и очередности их градостроительного освоения.

Разработан алгоритм технико-экономического обоснования проектапланировки и застройки земельного участка первоочередного освоения и выполнена оценка эффективности проекта планировки и застройки земельногоучастка.В заключении приведены главные научные и практические результатыдиссертационного исследования, сформулированы основные выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.9II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУПервое защищаемое положение. Совершенствование системыуправления земельными ресурсами города путем учета дополнительныхпринципов регулирования землепользования.В основе системы управления городским землепользованием находитсяформирование ценности городских земель для обеспечения платежей за землепользование.

Незаменимость земли создает в городском землепользованииобъективную необходимость повышения интенсивности и эффективности еѐиспользования. Экономическое развитие территории крупного города становится основным приоритетом управления земельными ресурсами.В настоящее время на эффективность землепользования российских городов влияет необходимость перехода к рыночной экономике и развитиятеории управления землепользованием крупного города. Одним из таких направлений считаем дополнение состава градостроительных принципов новыми, определяющими эффективность использования земельных ресурсов:—принцип «доказательства».

При развитии города возникает потребность в изменении характера землепользования отдельных земельных участков. Это изменение может быть в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принцип «доказательства» - этодоказывание того, что объект, планировочное решение согласуется с публичными интересами и является для города, возможно, не самым «эффективным» с коммерческой точки зрения, но «лучшим» с точки зрения улучшениягородской среды, уровня проживания граждан.— принцип «затраты-выгоды». Первое.

Развитие крупного города неможет осуществляться одновременно на всей его территории одинаковымитемпами. Для осуществления менее затратного освоения новых земель необходимо в первую очередь осваивать те земельные участки, выкуп которых наданный момент требует минимальных затрат. Это значит, что необходимадифференциация включенных в состав крупного города земель на группы постепени «пригодностидля градостроительного освоения».10Второе. При решении конкретной задачи комплексного развития территории (земельного участка в составе городской территории) соотношение затрат частного инвестора и затрат инвестора - городского сообщества должнообеспечиваться разумным соотношением обоюдных выгод одного и другого.Необходимостьтакогорешениявытекаетизтеорииземельнойренты.Опираясьна данное теоретическое положение, следует рекомендовать органам местного самоуправления крупных городов осуществлять частно-государственноепартнѐрство, которое должно обеспечить обязательные платежи, осуществляемые частным инвестором в муниципальный бюджет, на развитие, поменьшей мере, социальной (объектов образования, здравоохранения, культуры) и транспортной инфраструктур.—принцип «аккумулирования земель в муниципальную собственность».

Впроцессе своего развития город выходит на прилегающие присоединѐнныеземли, которые уже находятся в чьей-либо собственности. Проведя классификацию присоединѐнных земель по степени минимизации затрат на выкупземель для государственных и муниципальных нужд следует немедленноприступить к процедуре выкупа и переоформления выкупленных земель вгосударственную или муниципальную собственность.При этом количественным ориентиром для определения выкупной цены может выступать кадастровая стоимость земельных участков по первоначальному виду использования, например, – сельскохозяйственному (табл.

1).Таблица 1Средний уровень кадастровой стоимости земель, руб./кв.м., по видамразрешенного использования по состоянию на 1 июля 2012 г. (фрагмент).11Группа 1Земельныеучастки, предназначенныедляразмещения домов многоэтажной жилой застройкиГруппа 2Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилойзастройкиГруппа 15Земельныеучастки,предназначенные длясельскохозяйственногоиспользованияНовомосковский АО5936,643192,224,75Троицкий7695,632383,624,755157,862898,164,75Административныеокруга и поселения«Новой Москвы»АОв том числе:ПоселениескоеЩапов-Источник: Постановление Правительства Москвы от 27.11.2012. N 669-ПП.Как только транспортная инфраструктура, как объект региональногозначения свяжет земельный участок с многофункциональным общественнымцентром, он может быть продан инвестору для коммерческого освоения постоимости, складывающейся на тот момент на рынке, но уже как улучшенный земельный участок по предполагаемому виду использования: для размещения домов многоэтажной, или индивидуальной жилой застройки.Показатели кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования (группа 15) существенно ниже показателей кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной, или индивидуальной жилой застройки (группы 1 и 2) и по Щаповскому поселению составляют соответственно: 4,75 руб./м2 и 5157,86 и2898,16 руб./м2.

Таким образом, различие кадастровых стоимостей составляет 1085 (5157,86:4,75) и 610 (2898,16:4,75)раз. Эта значительная разница и должна стать экономической основой дляуспешной реализации предлагаемого принципа «аккумулирования земель вмуниципальную собственность» и весомым источником наполнения муниципальных бюджетов.В результате с минимальными первоначальными бюджетными затратами будет создаваться банк неосвоенных земель муници-12пальной собственности. В процессе развития города из таких земель будутсформированы земельные участки для последующего освоения.Второе защищаемое положение.

Разработкаметода экономическойоценки присоединенных городских территорийна основе классификацииземель сельскохозяйственного использования по «пригодности для использования под застройку».Развитие города возможно по двум основным направлениям: реконструкция в границах города – изменение существующей «ткани» и, возможно,«каркаса» города, и выход на незастроенные территории, вошедшие в границы города в результате принятия административных решений. И первый ивторой случаи предполагают учѐт интересов третьих лиц, связанных с собственностью на земельные участки и улучшения (при наличии таковых), расположенные на планируемой к освоению территории. Если говорить о вновьприсоединѐнных территориях, то они могут включать земли всех категорий,перечисленных в Земельном кодексе Российской Федерации.Земельный рынок определяет цену каждого земельного участка в границах города, который планируется освоить.

Для осуществления менее затратного освоения новых земель согласно принципу «затраты-выгоды» необходимо в первую очередь рассматривать те земельные участки, выкуп которыхна данный момент требует минимальных затрат. Это значит, что первоначально следует провести подробный анализ земель на присоединѐнных территориях, предусмотренных к развитию с целью их дифференциации нагруппы в соответствии с их оценкой.Экономическая оценка земель в значительной степени определяется их видом использования.Поэтому предпроектный анализ присоединѐнной территории должен определить возможность использования земель каждой категории под перспективную застройку. Земли лесного и водного фонда не подлежат застройке,равно как и земли особо охраняемых территорий и объектов.