work (Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда), страница 6

Специальные правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК РФ. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от обязательных для сторон тре­бований, предусмотренных в технической документации и в строитель­ных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и пре­жде всего такого из них, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновле­ние, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, на­дежности здания или сооружения либо его части.

В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от дого­вора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что сможет доказать отсутствие влияния таких отступлений на качество объекта строительства.

На отношения сторон по строительному подряду распространяются, если иное не установлено законом или договором, общие для подряда правила относительно возможности заявления о ненадлежащем качестве результата работы при условии, если это обнаружено до его передачи за­казчику или по причинам, которые наступили в разумный срок, притом в указанных пределах. Этот предел составляет в связи со сложностью отно­шений по строительному подряду не два года, как это указано для осталь­ных договоров подряда в ст. 724 ГК РФ, а пять лет (ст. 756 ГК РФ). Исчисляемый с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был установлен договором или оказался менее пяти лет.

Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гаранти­ей качества результата работы. Имеется, прежде всего, в виду, что на подрядчика, если иное не указано в договоре, возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь удлинить его.

Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг ос­нований для освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом Кодексе (п. 2 ст. 755). Для этого ему необходимо доказать, что недостатки (дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или непра­вильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны са­мим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненад­лежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или при­влеченные им лица. Есть все основания полагать, что к ненадлежащему качеству работ, возникшему по обстоятельствам, зависящим от заказчи­ка, следует отнести и то, что в установленный срок заказчиком не был произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.

Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не преду­смотрено договором подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или должен был быть принят.

В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и не­достатки результата работы обнаружены после истечения такого гаран­тийного срока, но в пределах пяти лет с указанного момента его исчис­ления, подрядчик должен будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик сможет доказать, что обнаруженные не­достатки возникли до передачи результата работы или, по крайней мере по причинам, которые возникли до этого момента. На все время, в пре­делах которого объект не мог эксплуатироваться вследствие обнаружен­ных недостатков, и до их устранения течение гарантийного срока приос­танавливается. По поводу самих недостатков требования должны быть заявлены в «разумный срок», связанный с его пропуском риск несет за­казчик. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, одна­ко, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.

При отсутствии специальных на этот счет указаний к договору подряда применяются содержащиеся в ст. 723 ГК РФ правила о конкретных формах ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы.

Одну из новелл ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в догово­ре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществ­лено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.

§2 Объект - строительства.

В заключение следует отметить, что в § 2 гл. 37 ГК РФ широко исполь­зуется термин «объект - строительства». Соответствующее понятие разъяс­няется в Инструкции «О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству» ³⁴. Ею признано объектом строительства «каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакада­ми, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, га­зопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсоб­ными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета» ³⁵. При этом имеется в виду, что на строительной площадке по проекту (ра­бочему проекту) возводится только один объект основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов. Например, в про­мышленности - это здание цеха основного назначения, на транспорте- здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительст­ве- жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п. Тем самым оказыва­ется, что понятие «объект - строительства» совпадает с другим - «стройка».

Термин «объект» применительно к строительству имеет различное значение. Прежде всего, речь идет об объектах, представляющих собой завершенное и незавершенное строительство. Последние, в свою оче­редь, могут быть разделены на два вида в зависимости от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие по разным причинам подрядным договором или заключенный первоначально под­рядный договор продолжает действовать.

Для правового режима завершенного строительством объекта оп­ределяющее значение имеет ст. 131 и 219 ГК РФ. Первая из них закрепляет обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая предусмат­ривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной ре­гистрации, возникает с момента такой регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение юриди­ческого факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на объект юридический состав.

Не завершенный строительством объект подобно завершенному представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в данном случае должна действовать ст. 219 ГК РФ, которая увязывает возникновение права собственности с моментом его государ­ственной регистрации³⁶. Соответственно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г., подчерк­нув, что соответствующие объекты относятся к недвижимости, обратил внимание на необходимость «руководствоваться нормами, регулирую­щими правоотношения собственности на недвижимое имущество и со­вершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для воз­никновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими» ³⁷.

В подтверждение действительно существующей определенной спе­цифики права собственности на указанный вид недвижимости можно ука­зать на различие в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним», посвященная государственной регистра­ции права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, состо­ит из двух частей. В первой, носящей общий характер, предусмотрена го­сударственная регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соот­ветствующая исходным началам ст. 219 ГК РФ. Вторая часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного строительст­ва, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что «в случае необхо­димости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также докумен­тов, содержащих описание объекта незавершенного строительства». Тем самым есть основание полагать, что в подобных случаях правом собст­венности на незавершенное строительство лицо обладало и до регистра­ции, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.

Существуют определенные особенности, относящиеся к оборото - способности указанных видов недвижимости. Это весьма удачно проил­люстрировал на примере двух основных договоров В.В. Витрянский. Так, отмечая возможность использования объектов, о которых идет речь, при совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем обращает внимание на то, что, однако, «в этом случае соот­ветствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений» ³⁸. Специфика соответствующих отношений с незавершенным строительством подчер­кивается им также на примере договора купли-продажи³⁹. Вместе с тем, во всем остальном, что не связано со спецификой не­завершенного строительства, его участие в обороте подчиняется обще­му, созданному для недвижимости режиму⁴⁰.

Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительст­ва, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора⁴¹. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8⁴², подчеркнув необходимость в виде общего правила распоряжения обще­го режима, установленного для недвижимого имущества, на не завер­шенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда⁴³.

На мой взгляд, при всей несомненной специфике правового режи­ма третьего вида объектов строительства это- прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объек­тов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный за­казчику объект, не отличаясь этим от сданного - прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недви­жимости ст. 131 ГК РФ.

В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (зало­ге недвижимости)» ⁴⁴. Указанная статья, именуемая «Ипотека строящихся жилых домов», называет в числе предметов обеспечения этого вида за­лога недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю материа­лами и оборудованием, заготовленными для строительства, также и «не­завершенное строительство». При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора.

Другой пример - ст. 742 ГК РФ. Интерес представляет и в этом случае уже само ее наименование - «Страхование объекта строительства».

Следует отметить, и то, что «признание» незавершенного строительства на всех этапах строительства недвижимостью связано и то, что именно в таком качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную мас­су, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.

Не случайно, поэтому Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ⁴⁵ в ст. 25, о которой уже шла речь, предоставляя возможность государственной регистрации незавер­шенного строительства, не делает различий между тем, совершается ли она до или после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому мо­жет служить и то, что оба вида документов, которые необходимо предъ­явить при регистрации такого рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни прямо, ни даже косвенно не связаны.

Среди авторов, не допускающих возможности признания не завер­шенных строительством объектов недвижимостью до прекращения под­рядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В ко­нечном счете, сделанный им по этому поводу вывод сводится к следую­щему: «Если объекты незавершенного строительства являются предме­том договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собствен­нику соответствующих материалов» ⁴⁶.